2024伊始，長租公寓又迎來重磅好消息。中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺(tái)17條舉措，強(qiáng)力支持住房租賃市場發(fā)展。新政策包括增強(qiáng)住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持，以及提供團(tuán)體購房貸款等多元化金融服務(wù)。同時(shí)，政策強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房租賃金融管理，確保市場健康發(fā)展。

　　中央和地方繼續(xù)積極施策，促進(jìn)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，金融支持方面，住房租賃領(lǐng)域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環(huán)逐漸形成。

　　表：2023年中央出臺(tái)的住房租賃金融支持重點(diǎn)政策

　　資料來源：中指研究院綜合整理

　　受益于政策支持、流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大及“十四五”保租房籌集任務(wù)持續(xù)推進(jìn)、超大特大城市城中村改造政策落實(shí)，我國住房租賃企業(yè)迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。

　　根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023四季度中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜》顯示，2023年第四季度，TOP30住房租賃企業(yè)(即集中式長租公寓企業(yè))累計(jì)開業(yè)房源量突破百萬間，達(dá)到108.6萬間，管理房源量達(dá)到162.8萬間，與去年三季度相比均明顯增長。

　　在開業(yè)榜TOP30企業(yè)中，有14家房企系住房租賃企業(yè)、6家地方國企系、5家創(chuàng)業(yè)系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系，其中房企系較三季度減少1家，創(chuàng)業(yè)系較三季度增加1家。

　　開業(yè)規(guī)模榜：泊寓、冠寓、魔方位居前三甲

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從開業(yè)規(guī)?？?，房企系開業(yè)規(guī)模保持明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢，累計(jì)開業(yè)規(guī)模56.8萬間，占比TOP30住房租賃企業(yè)中過半；地方國企系四季度開業(yè)規(guī)模增量突出，6家地方國企系合計(jì)新增開業(yè)6.1萬間，在TOP30企業(yè)中占比近6成。

　　表：TOP30中各類住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模統(tǒng)計(jì)

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　具體到企業(yè)，四季度，萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方生活服務(wù)集團(tuán)、樂乎集團(tuán)、百瑞紀(jì)集團(tuán)開業(yè)規(guī)模穩(wěn)居開業(yè)榜前五位。

　　另外，瓴寓國際、華潤有巢等住房租賃企業(yè)積極推進(jìn)新項(xiàng)目上市，四季度新增開業(yè)規(guī)模明顯增長，且新開長租公寓項(xiàng)目以大型綜合租賃社區(qū)為主。

　　瓴寓國際聚焦上海、杭州、南京三個(gè)核心城市，四季度開業(yè)9個(gè)新項(xiàng)目，入市房源超1.2萬間；華潤有巢積極推進(jìn)與上海各區(qū)政府、國企戰(zhàn)略合作，上海悅虹人才公寓綠苑路店、慧智·有巢國際公寓社區(qū)等項(xiàng)目先后投入運(yùn)營，四季度新增開業(yè)房源約5000間。

　　管理規(guī)模榜：地方國企管理規(guī)模增量占比超七成

　　與開業(yè)規(guī)模類似，房企系管理規(guī)模在TOP30住房租賃企業(yè)中占比在50%左右，累計(jì)管理規(guī)模達(dá)80.3萬間，房企系住房租賃企業(yè)在房源拓展方面存在天然優(yōu)勢；地方國企系管理規(guī)模延續(xù)快速增長勢頭，四季度管理規(guī)模增量合計(jì)8.8萬間，在TOP30企業(yè)中占比超七成。

　　表：TOP30中各類住房租賃企業(yè)管理規(guī)模統(tǒng)計(jì)

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　具體到企業(yè)，四季度，住房租賃企業(yè)管理規(guī)模“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，TOP10企業(yè)排名與三季度相比無變化，其中萬科泊寓、美寓管理規(guī)模增量均在1萬間以上。

　　四季度，地方國企系繼續(xù)深入涉足長租公寓賽道，8月，首創(chuàng)城發(fā)正式發(fā)布長租新品牌“首創(chuàng)和園”，首創(chuàng)和園憑借在北京、上海、天津等地的長租業(yè)務(wù)布局，首次入圍管理規(guī)模TOP30榜單。

　　同時(shí)，資源優(yōu)勢突出的地方國企系住房租賃企業(yè)與運(yùn)營優(yōu)勢顯著的長租公寓運(yùn)營商的合作也明顯加深，四季度，鄭州城發(fā)安居與樂乎、百瑞紀(jì)、牛油果三家長租公寓運(yùn)營商開展戰(zhàn)略合作，共同運(yùn)營管理美寓系列人才公寓，其中樂乎集團(tuán)與鄭州城發(fā)安居合作運(yùn)營15000間。

　　保租房REITs榜：華潤有巢REIT可供分配金額完成率最高

　　保租房公募REITs運(yùn)營業(yè)績，根據(jù)披露數(shù)據(jù)，按可比口徑計(jì)算，前三季度保租房REITs整體收入環(huán)比均小幅增長。

　　具體來看，2023年前三季度，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT收入均保持環(huán)比小幅增長態(tài)勢，其中華夏基金華潤有巢REIT第三季度收入環(huán)比增幅最大，為1.75%；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT前三季度收入則持續(xù)微跌。

　　2023年前三季度保租房REITs可供分配金額目標(biāo)完成率與2022年基本持平。

　　表：保租房公募REITs可供分配金額目標(biāo)完成率

　　數(shù)據(jù)來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

　　具體來看，除紅土創(chuàng)新深圳安居REIT外，其余三只保租房REITs前三季度可供分配金額完成率均較2022年有所提升；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT前三季度可供分配金額完成率為109%，較2022年下降12個(gè)百分點(diǎn)。

　　表：部分正籌備發(fā)行的保租房REITs基本信息

　　數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

　　城市租金榜：17城住宅租金累計(jì)上漲，33城累計(jì)下跌

　　從城市漲跌幅來看，2023年17個(gè)城市住宅租金累計(jì)上漲，33城累計(jì)下跌。

　　具體來看，2023年，三亞、長沙、石家莊租金累計(jì)漲幅在3.0%以上；西安、成都等8個(gè)城市累計(jì)漲幅在1.0%-3.0%之間；珠海、廣州等6個(gè)城市漲幅在1.0%以內(nèi)。

　　其余33個(gè)城市租金累計(jì)下跌，其中青島、南京等25個(gè)城市累計(jì)跌幅較2022年同期有所收窄，溫州、徐州等8個(gè)城市跌幅則有所擴(kuò)大，溫州、徐州、鄭州跌幅均在5.0%以上。

　　分梯隊(duì)來看，城市表現(xiàn)分化。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2023年，一線城市住宅平均租金累計(jì)上漲0.89%，租金平穩(wěn)回升；二線城市平均租金累計(jì)下跌0.80%，跌幅較2022年收窄2.07個(gè)百分點(diǎn)；三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌1.68%，跌幅較2022年收窄1.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS