銷售下行、債務(wù)迫近……2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整期，“防風(fēng)險(xiǎn)”升級(jí)為房企的共同課題。市場(chǎng)一方面密切關(guān)注著企業(yè)化債，尋找借鑒樣本，另一方面也更關(guān)注底層資產(chǎn)，是否可支撐安全度過(guò)“冬天”。

　　一直被視為行業(yè)紓困化險(xiǎn)典型的融創(chuàng)，歷經(jīng)風(fēng)雨洗禮，資產(chǎn)基本盤展現(xiàn)出抗打一面。數(shù)據(jù)顯示，在連續(xù)三年充分計(jì)提各項(xiàng)減值后，融創(chuàng)歸母凈資產(chǎn)仍達(dá)624.3億元，比2022年同期增長(zhǎng)39.6億元；有息負(fù)債2778.3億元，比2022年同期下降205.9億元，抗風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)更強(qiáng)。

　　“資產(chǎn)現(xiàn)在是檢驗(yàn)公司安全性的試金石，融創(chuàng)擁有著豐厚家底，這是它度過(guò)困難的最大底氣?！耙晃皇袌?chǎng)分析人士稱，更可貴的是，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)還一直努力自救，全力以赴化債、保交樓、造好房子，這給其他出險(xiǎn)房企起到很強(qiáng)的示范效應(yīng)，也將幫助它最終度過(guò)難關(guān)。

　　歸母凈資產(chǎn)、有息負(fù)債“一升一降 ”

　　回顧過(guò)去一年，在政策的有力支持下，房企陸續(xù)傳出化債積極信號(hào)，但市場(chǎng)銷售上仍然持續(xù)承壓。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全國(guó)商品房銷售額11.6萬(wàn)億元，同比下降6.5%；今年開(kāi)年降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，1-2月全國(guó)新建商品房銷售額1.06億元，同比下降29.3%。

　　“本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已兩年有余，市場(chǎng)下行的深度、烈度都是超預(yù)期的”。上述市場(chǎng)分析人士表示，房企普遍此前對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)于樂(lè)觀，如今隨著市場(chǎng)的持續(xù)下行，仍要進(jìn)行計(jì)提減值的操作。

　　據(jù)了解，融創(chuàng)在2021、2022年財(cái)報(bào)兩次計(jì)提減值后，出于對(duì)后市的審慎性考慮，2023年財(cái)報(bào)依然繼續(xù)計(jì)提減值，三年累計(jì)計(jì)提減值總額超850億元。

　　而即便在市場(chǎng)下行、大幅度減值的背景下，融創(chuàng)通過(guò)積極努力，在化債上取得重大進(jìn)展，成為全行業(yè)第一家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企，為行業(yè)樹(shù)立了標(biāo)桿，由此也為2023年公司財(cái)報(bào)表現(xiàn)打下重要基礎(chǔ)。

　　具體來(lái)看，融創(chuàng)約百億規(guī)模的美元債，通過(guò)創(chuàng)新的重組方案，不但提供2-3年前期償債緩沖期，還將超45億美元債務(wù)轉(zhuǎn)股，顯著減輕了債務(wù)壓力、增加公司安全性。

　　基于此，融創(chuàng)2023年利潤(rùn)和負(fù)債指標(biāo)迎來(lái)明顯改善：本公司擁有人應(yīng)占虧損79.7億元，同比大幅下降71.2%，有息負(fù)債2778.3億元，比2022年減少205.9億元，有效降負(fù)債。

　　成功的化債，還一定程度上增厚了融創(chuàng)凈資產(chǎn)。在三年累計(jì)計(jì)提減值總額超850億元后，公司仍有837.9億元凈資產(chǎn)、624.3億元?dú)w母凈資產(chǎn)，歸母凈資產(chǎn)比2022年增加39.6億元，體現(xiàn)資產(chǎn)基礎(chǔ)扎實(shí)。

　　“從融創(chuàng)財(cái)報(bào)看，資產(chǎn)基本盤相當(dāng)穩(wěn)固，資產(chǎn)質(zhì)量也十分優(yōu)質(zhì)，尤其是歸母凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)，代表它有更多自有資本抵御風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)不確定性?！鄙鲜龇治鋈耸糠Q，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)雖短期減值，但并不是真虧損，等市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)存貨減值還能視條件轉(zhuǎn)回，助力業(yè)績(jī)提升。

　　地產(chǎn)未售土儲(chǔ)貨值1.2萬(wàn)億元，文旅業(yè)務(wù)漲勢(shì)喜人

　　梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)的資產(chǎn)家底主要是由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)、文旅持有資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)三部分組成。

　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)中，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值約1.23萬(wàn)億元，其中權(quán)益未售貨值0.81萬(wàn)億元，大量布局在核心一二線城市。依托良好的產(chǎn)品力和交付成績(jī)，融創(chuàng)在大部分城市都建立了良好品牌優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)口碑，為公司徹底化解風(fēng)險(xiǎn)奠定重要基礎(chǔ)。

　　2017年，融創(chuàng)高起點(diǎn)進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，在廣州、成都、昆明等核心一二線城市，布局十余個(gè)集吃住行游購(gòu)?qiáng)室惑w化的文旅城，如今都成長(zhǎng)為區(qū)域乃至全國(guó)性的熱門旅游目的地，通過(guò)持續(xù)深耕運(yùn)營(yíng)，這些資產(chǎn)價(jià)值得到有效提升。

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)去年冰雪、樂(lè)園、商業(yè)全年吸引客流破1.5億人次，酒店入住率快速提升，全業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)顯現(xiàn)出火熱態(tài)勢(shì)，收入也顯著增長(zhǎng)，文旅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入59.1億元，同比增長(zhǎng)29.9%，管理利潤(rùn)扭虧為盈、同比增加15.7億元。

　　“融創(chuàng)文旅業(yè)績(jī)爆發(fā)，既有在熱點(diǎn)旅游城市的前瞻布局優(yōu)勢(shì)，也有多年運(yùn)營(yíng)體系能力精進(jìn)的原因，同時(shí)在疫情放開(kāi)、文旅復(fù)蘇的大潮中，融創(chuàng)也及時(shí)抓住契機(jī)有效恢復(fù)經(jīng)營(yíng)?！币晃恢槿耸空f(shuō)，從2021年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，調(diào)整的時(shí)間、深度都遠(yuǎn)超預(yù)期。在這種界面下，融創(chuàng)文旅資產(chǎn)價(jià)值凸顯，也是融創(chuàng)與其他房企最大的差異，曾經(jīng)被認(rèn)為是重資產(chǎn)包袱的文旅資產(chǎn)經(jīng)過(guò)7年的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)開(kāi)花結(jié)果、取得亮眼業(yè)績(jī)，并且未來(lái)隨著國(guó)內(nèi)整體文旅行業(yè)的爆發(fā)增長(zhǎng)趨勢(shì)，還有較好的增長(zhǎng)預(yù)期。也許未來(lái)文旅資產(chǎn)對(duì)融創(chuàng)整體風(fēng)險(xiǎn)化解會(huì)起到至關(guān)重要的作用，作為承載希望的種子深耕發(fā)芽。

　　而基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和文旅運(yùn)營(yíng)沉淀的成熟經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)還成功孵化出了輕資產(chǎn)的能力，在物業(yè)服務(wù)、冰雪運(yùn)營(yíng)、酒店管理等各端積極拓展第三方管理業(yè)務(wù)，也逐漸成為不容忽視的資產(chǎn)價(jià)值點(diǎn)。

　　“融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量讓人踏實(shí)，尤其在行業(yè)波動(dòng)期，文旅資產(chǎn)、輕資產(chǎn)釋放出價(jià)值，與地產(chǎn)形成很強(qiáng)的互補(bǔ)性?！鄙鲜鲋槿耸空f(shuō)，目前行業(yè)還在逐漸筑底，待到市場(chǎng)復(fù)蘇后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)也將迸發(fā)出更大的反彈力量。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也成為融創(chuàng)整體風(fēng)險(xiǎn)化解和經(jīng)營(yíng)恢復(fù)的穩(wěn)定支撐。