地產(chǎn)：首套房信貸繼續(xù)寬松 房企融資成本處于低位 2015-09-16 類別：行業(yè)研究 機構(gòu)：廣發(fā)證券 研究員：樂加棟 郭鎮(zhèn)

　　[摘要]

　　核心觀點：

　　按揭貸綜述：首套房貸利率繼續(xù)下行，二套房貸利率重回無優(yōu)惠時代首套房貸方面：8月份35重點城市的528家銀行首套房平均貸款利率為5.15%，相當于8月降息前基準利率（5.40%）的9.54折，折扣力度與7月相比有所增大。8月一線城市主流銀行首套房按揭貸利率持續(xù)下行，但是城市間分化明顯，深圳首套房貸利率以及首付比例繼續(xù)呈現(xiàn)收緊趨勢。

　　二套房貸方面：8月份，在融360監(jiān)測的528家銀行中，執(zhí)行個性化二套房首付新政的銀行數(shù)量增加至456家，執(zhí)行率高達86%。二套房貸利率方面，35個重點城市二套房平均貸款利率與上月持平，仍然為5.92%，折合約降息前基準利率的1.096倍，值得注意的是，銀行本月均取消了二套房優(yōu)惠利率，二套房貸利率重回無優(yōu)惠時代。

　　上市房企融資綜述：融資力度繼續(xù)加大，資金成本處于相對低位債權(quán)融資：8月我們監(jiān)測的重點上市房企合計銀行貸款規(guī)模116億，同比增48%，平均資金成本6.37%，處于去年以來的相對低位；信托貸款規(guī)模88億，同比倍增，平均資金成本處于歷史低位；海外銀團貸款66億，同比上漲20%。8月份共有19家房企公告公司債預案，涉及規(guī)模891億，單月規(guī)模創(chuàng)新高，本月公司債平均發(fā)行成本為5.4%，環(huán)比繼續(xù)下行。此外，值得一提的是，本月龍光地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國以及世茂房地產(chǎn)等5家在香港上市的內(nèi)房企集中公告擬發(fā)行境內(nèi)公司債，融資規(guī)模共計294億。海外發(fā)債方面，8月共有2家房企公告了海外發(fā)債預案，合計融資規(guī)模57.4億元，同比大幅上漲，但累計規(guī)模依舊萎縮明顯。

　　股權(quán)融資：2015年8月共有金科股份、陽光股份、新華聯(lián)以及銀潤投資等4家公司公布了再融資預案，合計預案融資規(guī)模160億元，此外，本月共有浦東金橋以及市北高新兩家公司定增發(fā)行成功，分別以14.05元/股、9.91元/股的價格募集資金27.2和4.76億元。

　　整體來看，2015年8月份，上市房企融資活動延續(xù)了前兩個月的活躍態(tài)勢，逐月高漲，資金成本端整體繼續(xù)下行，而從具體的融資方式來看，多元化以及市場化依舊是主要特征，其中公司債依舊是上市房企的融資熱點，在強化上市房企多元化融資渠道的同時，有利于降低融資成本，構(gòu)建更加優(yōu)化的融資結(jié)構(gòu)。此外，證監(jiān)會擴大境內(nèi)公司債的發(fā)行主體，疊加海外融資難度加大、風險提高以及發(fā)行成本持續(xù)攀升等因素，在港上市的內(nèi)房企也逐步加大了境內(nèi)公司債的發(fā)行力度，這種融資結(jié)構(gòu)的替換，相應地也使得房企海外融資規(guī)模呈現(xiàn)大幅萎縮。

　　風險提示基本面恢復速度低于預期。