地產(chǎn)：融合 創(chuàng)新 2015-12-03 類別：行業(yè)研究 機構(gòu)：華泰證券 研究員：謝皓宇

　　[摘要]

　　投資要點：

　　3個不平衡：中國過去的房地產(chǎn)發(fā)展，走過了3個不平衡的發(fā)展，可以分為：1）由人口密度和經(jīng)濟密度差決定的人口與城市發(fā)展不平衡；2）資金決定價格的貿(mào)易和貨幣不平衡，出口帶來的資金投放最終反映到房地產(chǎn)這個蓄水池中；3）土地和收益的不平衡，房地產(chǎn)ROA過于低下，使得去庫存成為必然。這3個不平衡層層遞進，逐步引領(lǐng)房地產(chǎn)從繁榮到平穩(wěn)，以此背景下建立的一套房地產(chǎn)分析方法，都受到邏輯破壞的影響。

　　3個邏輯破壞：供給分析、城市布局、貨幣分析是經(jīng)典分析框架，分別從內(nèi)生的趨勢（供給分析）、超額（城市布局）和外生的影響（貨幣分析）來對待，然而，在經(jīng)濟擴張和城市擴張放緩的背景下，以上邏輯都步入到需要更新的階段。

　　當(dāng)代房地產(chǎn)分析思路：融合地產(chǎn)和金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)自身沒有辦法解決以上3個平衡，原因在于“開發(fā)”這一商業(yè)模式和“銷售”這一盈利模式無法變更，那么要改變，就需要進行融合，將傳統(tǒng)地產(chǎn)和新興產(chǎn)業(yè)不定位于“+”的關(guān)系，而是相輔相成的關(guān)系，目的是改變原有運作的商業(yè)模式，而這部分最好的結(jié)合點在于醫(yī)療和教育。

　　對于盈利模式的改變，需要基于融合地產(chǎn)進行金融創(chuàng)新，將低下的ROA通過打包的形式分散到不同風(fēng)險偏好水平的投資者中，最終使得盈利有空間、才會有新的盈利模式。

　　2016年投資策略：賭政策、畫地圖、看融合：1）銷售、拿地、投資俱下的倒逼，關(guān)鍵時點在各大工作會議，十三五規(guī)劃將清理庫存寫入開了第一個口子，這是2年來首次“支持”地產(chǎn)，可以賭幾乎肯定會出臺政策，關(guān)注龍頭企業(yè)，相關(guān)標(biāo)的保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等；2）樓市上升期的珠海、民營經(jīng)濟活躍的杭州，是需要重點關(guān)注的兩個區(qū)域，珠海以房地產(chǎn)剛開始高速發(fā)展為契機，相關(guān)標(biāo)的為珠海三杰；杭州以退出房地產(chǎn)為契機，相關(guān)標(biāo)的為嘉凱城、宋都股份等；3）融合地產(chǎn)集中在醫(yī)療和教育方面，得90后者得天下，開始步入到為00后和10后考慮，其對應(yīng)的父母階層為70、80后擁有的社會財富釋放，使得這兩個行業(yè)的高速發(fā)展。

　　風(fēng)險提示地產(chǎn)基本面超預(yù)期下行，政策出臺不及時。