核心觀點： 　　彩生活：物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)軍者2002年彩生活物業(yè)管理公司作為花樣年集團的一部分在深圳成立，2014年，彩生活獨立分拆后在香港聯(lián)交所上市。截止2015年底，彩生活總管理建筑面積達到3.22億平方米，占全國物業(yè)總管理面積的1.85%，是全國規(guī)模最大的物業(yè)管理公司。公司物業(yè)管理收入占比為70%以上，O2O以及其他業(yè)務(wù)收入增速低于物業(yè)管理。隨著14、15年的快速擴張，公司管理效率以及成本管控水平依然強于百強企業(yè)平均水平。 　　中海物業(yè)：穩(wěn)步“內(nèi)生”增長，維持高品質(zhì)服務(wù)中海物業(yè)15年業(yè)務(wù)獨立分拆后在聯(lián)交所上市，截至2016年6月，總管理面積達到8600萬平方米，過去四年CAGR達到34%，其中計算收益管理面積6900萬平方米，覆蓋的城市范圍增長至50個。由于酬金制比例的提升以及加強成本控制力度，利潤率有明顯提高。 　　中奧到家：聚焦長三角、珠三角，盈利能力出色公司05年在廣州成立，15年中奧到家在香港聯(lián)交所上市。截止到16年中期，合約管理面積達到3647萬平方米，住宅物業(yè)管理面積為1685萬平方米。公司業(yè)務(wù)布局28個城市，其中主要布局在長三角及珠三角地區(qū)，作為獨立物業(yè)管理公司在項目選擇上不會受到地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的限制，具有更大的選擇空間。公司包干制服務(wù)利潤率水平高于其他企業(yè)，在成本控制和物業(yè)合約控制能方面體現(xiàn)出較強的能力。 　　綠城服務(wù)：專注高端物業(yè)，利潤效率高綠城服務(wù)成立于98年，16年完成上市，截至2016年6月底，綠城服務(wù)總在管面積為910萬平方米。公司對于綠城中國的項目依賴程度較低，15年末項目占比僅為22%，但受到綠城的品牌影響較大，在高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域具有極強的競爭力。公司單位管理面積凈利潤貢獻能力，多元化服務(wù)滲透率都是所有上市物業(yè)管理公司中最高，從側(cè)面也可以說明高端物業(yè)服務(wù)的附加值更高，多元化的橫向拓展可能性也更大。 　　物業(yè)管理公司的估值方法：平均PE35倍，平均PA47倍根據(jù)港股物管公司的估值表現(xiàn)，行業(yè)平均PE水平為35倍，平均PA（總市值/物業(yè)管理面積）為47倍，PA倍數(shù)隨著單位管理面積的業(yè)績貢獻能力的提升而提升。物業(yè)管理行業(yè)首次覆蓋給與“買入”評級。地產(chǎn)行業(yè)維持“持有”評級不變。 　　風險提示行業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)利潤率較低，社區(qū)O2O行業(yè)發(fā)展存在不確定性。