目前,上市房企正密集公布2016年年報(bào)。從業(yè)績來看,大部分房企報(bào)喜,財(cái)務(wù)指標(biāo)向好。 　　近日,中投證券統(tǒng)計(jì)了已公布年報(bào)的65家A股上市房企2016年年報(bào),從資金安全性考慮,他們的整體凈負(fù)債率為46%,同比下降13個(gè)百分點(diǎn)。按照該統(tǒng)計(jì),這65家上市房企若扣除短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的貨幣資金達(dá)10年來最高值2022億元,明顯高于去年同期的497億元,房企的負(fù)債水平和償債能力有了一定的改善。 　　然而,自2016年四季度以來,房企融資渠道開始收緊,特別是近期全國部分城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策,限購、限貸、限售等政策一波接著一波,讓樓市充滿更大的不確定性。 　　日前,國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年以來,地價(jià)走高,商品房銷售面積和銷售額增速也有所回落。在此背景下,全國房企特別是中小房企如何成功突圍? 　　房企負(fù)債結(jié)構(gòu)更趨合理 　　中投證券的研報(bào)顯示,65家房企凈負(fù)債率大幅下降13個(gè)百分點(diǎn)至46%,連續(xù)兩年下降。在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面,有息負(fù)債總量約5595億元,基本與去年持平;短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為736億元、1368億元,同比分別下降7.8%、10.6%,在有息負(fù)債中占比分別降低2、3個(gè)百分點(diǎn)至13%、24%;而長期借款則同比增長11.9%至3491億元,占比提升5個(gè)百分點(diǎn)至62%。 　　上述一升一降,表明房企負(fù)債結(jié)構(gòu)更趨合理。在貨幣資金方面,扣除短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的貨幣資金達(dá)10年來最高值2022億元,而去年同期僅為497億元。償債指標(biāo)方面,流動(dòng)比率和現(xiàn)金比率分別為152%、27%,同比分別降1個(gè)百分點(diǎn)、增5個(gè)百分點(diǎn),償債能力穩(wěn)中有升。 　　中投證券的研報(bào)認(rèn)為,貨幣資金猛增、短期償債能力提升,可以更好抵抗信貸融資收緊、資金成本上升帶來的企業(yè)償債壓力,保持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。興業(yè)證券研報(bào)分析稱,去年房企整體銷售向好,存貨大幅下降,現(xiàn)金流相對充裕,行業(yè)償債能力顯著提升。 　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到,預(yù)收款作為房企賬面上的一筆無息借款,該指標(biāo)既可以反映其現(xiàn)金流狀況,也直接關(guān)系到下一個(gè)報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)收入的高低。 　　中投證券的研報(bào)顯示,2016年受益于樓市銷售火爆,65家房企現(xiàn)金回款迅速增加,預(yù)收款項(xiàng)同比增31%達(dá)6801億元,已超2015年全年行業(yè)營收5468億元,占2016年?duì)I業(yè)收入7118億元的95.5%,鎖定一年業(yè)績無憂。其依據(jù)是,對比65家房企預(yù)收賬款與營業(yè)收入的比值,比如津?yàn)I發(fā)展、華夏幸福、北辰實(shí)業(yè)、合肥城建、北京隴建、萬科A、深物業(yè)A、新城控股均超100%,分別為219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。 　　調(diào)控加碼融資渠道收緊 　　實(shí)際上,房地產(chǎn)行業(yè)一直是典型的資金密集型行業(yè),屬于典型的重資產(chǎn)行業(yè)。2016年,較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬,使得很多房企抓住這一窗口期,大幅增加融資規(guī)模?？硕鹣嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示,去年前11個(gè)月,108家監(jiān)測房企的融資規(guī)模達(dá)11211億元,同比增長31%。 　　隨之而來的是房企融資成本的下降。比如,富力地產(chǎn)2016年非銀融資的年加權(quán)成本由9.2%降至6.7%;恒大融資成本7.78%,下降0.64個(gè)百分點(diǎn);碧桂園加權(quán)平均借貸成本5.66%,下降0.54個(gè)百分點(diǎn)等。 　　去年10月份,上交所、深交所先后發(fā)文,規(guī)范房企發(fā)行公司債行為;證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房企融資渠道收緊?？硕饠?shù)據(jù)顯示,10月份房企融資1040億元,到11月份驟降至570億元,公司債占比由上月的25%降至0,公司債的發(fā)行規(guī)模急劇縮減。而新規(guī)后零星發(fā)行的房企公司債,也都是在新規(guī)前就已拿到了批文。 　　在債券融資收緊的同時(shí),銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款增速也在下滑。國家統(tǒng)計(jì)局于日前公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1~3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中,國內(nèi)貸款為6892億元,增速為10.7%,較1~2月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。 　　今年2月,基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了4號文件,嚴(yán)格規(guī)范私募資管業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)的行為,以避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。房企融資渠道進(jìn)一步收緊。 　　大型房企紛紛轉(zhuǎn)向發(fā)行境外債券進(jìn)行融資。比如,萬科于去年10月發(fā)行總額2.2億美元的5年期定息票據(jù),票面利率為2.95%;12月,發(fā)行總額6億美元的3年期定息票據(jù),票面利率為3.95%。 　　“能夠成功在境外發(fā)債的,僅限于少數(shù)大型房企,小型房企很難做到?！比A泰證券固定收益部一位投資經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“高企的地價(jià),對房企資金實(shí)力要求越來越高?！? 　　值得關(guān)注的是,隨著匯率變化,美元債的發(fā)行成本也有壓力。比如,恒大于今年3月17日成功發(fā)行5億美元3年期和10億美元5年期優(yōu)先票據(jù),利率分別為7%、8.25%;而3月25日,恒大再次成功發(fā)行7年期10億美元優(yōu)先票據(jù),利率達(dá)到9.5%,但利率均較以往有所降低。 　　“大部分融資渠道都被堵得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí),僅有海外債、股權(quán)融資等幾個(gè)渠道的利率還能接受?！眹┚餐缎胁恳晃煌顿Y經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“對房企來說,只要利率合適,能夠融到資金活下來最重要?！? 　　大魚吃小魚游戲?qū)⒓觿? 　　近幾年,強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸若,房地產(chǎn)市場“二八定律”日漸明顯。2016年,市場涌現(xiàn)出萬科、碧桂園、恒大三家3000億級房企,市占率達(dá)到9%;TOP10房企市占率達(dá)到22.2%,TOP50房企達(dá)到41.9%,市場在向大型房企集中。 　　“市場集中度會(huì)進(jìn)一步加大?！敝蟹繑?shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,未來市場將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企,且前30家房企市占率將達(dá)到50%。 　　陳晟指出,千億是大企業(yè)的門檻,決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、并購機(jī)會(huì)、人力資源的獲得等。 　　面對地價(jià)高企、融資渠道收窄,中小房企的生存空間越來越小。杭州濱江房產(chǎn)在3月先后與中國電建地產(chǎn)、深圳中匯盈合投資公司建立合作關(guān)系,合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。融創(chuàng)去年先以44億元攬下萊蒙國際旗下建筑面積達(dá)160萬平方米的7個(gè)項(xiàng)目,后又以138億元收購融科置地全國42個(gè)項(xiàng)目總計(jì)未售面積達(dá)730萬平方米。 　　因此,目前合作、并購在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)越來越常見。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在融創(chuàng)2016年業(yè)績會(huì)上表示,現(xiàn)在買地是虧錢,去年拿的地,基本都不賺錢。并強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)從去年“十·一”之后就已停止拿地,“今年也不會(huì)在公開市場拿地,將以并購為主?！? 　　合作與并購會(huì)是中小房企的出路嗎?孫宏斌在融創(chuàng)2016年業(yè)績發(fā)布會(huì)上也表示,他們相信到今年下半年,或者到明年,房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)出現(xiàn)一些機(jī)會(huì),特別是整合和收并購的機(jī)會(huì)。 　　“對資金實(shí)力強(qiáng)的大型房企來說,項(xiàng)目收購、股權(quán)收購,是規(guī)避目前高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。”陳晟告訴記者,“而對品牌、資金、管理能力稍弱的中小型房企,這也是轉(zhuǎn)型退出的有利時(shí)機(jī)?！?/p>