核心觀點(diǎn)“租售并舉”政策：平抑“恐慌性”波動(dòng)2018年政府工作報(bào)告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。截至目前，全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè)，已有超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)展租賃類(lèi)土地出讓?zhuān)?yīng)量超過(guò)8萬(wàn)套。2017上海只租不售用地供給量最大，已接近100萬(wàn)平方米，占上海市住宅類(lèi)用地成交面積接近20%，政策執(zhí)行力度相當(dāng)堅(jiān)決。我們可以看到，隨著各地“租售并舉”政策逐步落地，2017年9月以來(lái)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)明顯走平，維持在5-6%左右。同時(shí)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比數(shù)據(jù)也逐步走穩(wěn)，波動(dòng)明顯收窄，“恐慌性”需求得到平抑。長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)提高租賃房源供給，延長(zhǎng)租賃期限，從而分流購(gòu)房需求，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　人才落戶(hù)新政：需求端調(diào)控變相放松進(jìn)入2018年更多的城市發(fā)布落戶(hù)新政，落戶(hù)門(mén)檻明顯下降，從放松落戶(hù)學(xué)歷的限制，到放松落戶(hù)年齡的限制，再到增加落戶(hù)購(gòu)房補(bǔ)貼，原本的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)儼然成為人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)在地方政府財(cái)政收入占比在40%以上，在經(jīng)歷了一年多“限售、限購(gòu)、限價(jià)”的嚴(yán)調(diào)控后，地方財(cái)政收入壓力明顯增大，降低落戶(hù)門(mén)檻—導(dǎo)入人口—擴(kuò)大潛在購(gòu)房人群—帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)量的變相放松模式成為地方政府首選之策。從目前來(lái)看，落戶(hù)新政對(duì)于商品房銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用超出市場(chǎng)預(yù)期。以西安為例，實(shí)施落戶(hù)新政后1季度新落戶(hù)人數(shù)已突破30萬(wàn)人，接近2017年全年的落戶(hù)人口。西安2018年一季度商品房銷(xiāo)售額為400.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.2%。出現(xiàn)類(lèi)似情況的還有鄭州和長(zhǎng)沙等多個(gè)二線(xiàn)城市。

　　棚改政策：對(duì)三、四線(xiàn)城市的拉動(dòng)不可忽視2018年前三個(gè)月PSL新增額為3038億元，同比2017年增長(zhǎng)86.15%。作為基礎(chǔ)性貨幣投放新渠道，PSL大增意味著棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款也將大幅增加，一季度國(guó)開(kāi)行發(fā)布棚改貸款2575億元，農(nóng)發(fā)行一季度實(shí)現(xiàn)棚改貸款投放2148億元。2018年棚改套數(shù)為580萬(wàn)套，假設(shè)2018年棚改貨幣化安置比例仍為60%，單套購(gòu)房面積為90平方米，2018年貨幣化安置面積將達(dá)到3.12億平方米。如果全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與2017年持平，為17億平方米。貨幣化安置面積占全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積比例仍然可以達(dá)到18.35%，對(duì)于三、四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售的提振依然顯著。從一季度來(lái)看，以徐州為代表的部分三、四線(xiàn)城市推進(jìn)棚改力度仍然較強(qiáng)，其一季度商品房銷(xiāo)售額也出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱；房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊