物業(yè)管理行業(yè)：資本賦能，格局重塑：我們早于2015年開始研究物業(yè)管理及社區(qū)增值服務(wù)，前2篇研究報(bào)告深度探討了社區(qū)O2O的發(fā)展路徑與成長空間。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)回顧，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展也在兌現(xiàn)我們之前的判斷：1、集中度快速提升。2、證券化率爆發(fā)式增長。3、多元融資渠道拓展。4、增值服務(wù)開花結(jié)果。

　　在管面積：增量市場和存量并購助推規(guī)模確定性增長。物業(yè)上市公司在管面積近4年CAGR約為25-40%，未來在管面積增長具有較強(qiáng)的確定性。除了新委任拓展外，收并購是最為直接的拓展方式，但未來也將更加考驗(yàn)內(nèi)功。

　　物業(yè)費(fèi)：分化競合提升，尋求業(yè)態(tài)拓展。物業(yè)管理公司之間的平均物業(yè)費(fèi)用存在明顯分化，中高端收費(fèi)約為3元/平米/月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。從提升物業(yè)費(fèi)的潛力來看，存量物業(yè)費(fèi)提價(jià)難度高，但是增量高端項(xiàng)目和非住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)存在提升空間。

　　成本：智能化投入助力降本增效。目前各家公司紛紛在技術(shù)領(lǐng)域加大投入，減輕對人力的依賴。從效果來看，智能化的投入，使得百強(qiáng)物業(yè)在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)降低基礎(chǔ)服務(wù)對人力的大量占用，擴(kuò)大了管理半徑，百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積2017年提升12.5%至5913平方米，主流企業(yè)銷售及行政費(fèi)用率在7-10%區(qū)間。

　　增值服務(wù)：進(jìn)入2.0時(shí)代，共筑美好生活場景。目前數(shù)家主流物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)毛利占比達(dá)到3-5成，仍處于高速發(fā)展階段，且增值服務(wù)的形式更加多元化。

　　國際視野：日本最大物業(yè)服務(wù)公司如何創(chuàng)造增值服務(wù)？長谷工是日本第一大物業(yè)管理公司，2017年傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)板塊營收達(dá)529億日元，凈利潤29億日元，兩者近6年的復(fù)合增長率分別達(dá)4.13%和6.39%，遠(yuǎn)超同期日本GDP增速。除了單純的物業(yè)服務(wù)，公司在地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域的拓展值得借鑒，業(yè)務(wù)包括房屋中介、租賃、修繕、養(yǎng)老等，目前增值業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)已經(jīng)超過傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)板塊。

　　估值及投資建議：物業(yè)服務(wù)公司屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，理應(yīng)擁有比重資產(chǎn)開發(fā)更高的估值，我們認(rèn)為PE的估值中樞在20-30倍上下具有支撐。我們建議關(guān)注：1、具備資源稟賦以及內(nèi)生擴(kuò)張能力帶來的確定性增長的企業(yè)，如碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)以及綠城服務(wù)等。2、增值服務(wù)方面具備突破空間的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，如彩生活等。