核心觀點：

　　政策環(huán)境綜述：政策面主要以地方層面邊際改善為主18年11月，地方層面繼續(xù)因城施政，一方面，在政策調控維度，收緊政策出臺次數(shù)連續(xù)四個月下降，另一方面，在政策改善方面，寬松政策出臺次數(shù)達到了25次，尤其在人才政策方面，落戶及補貼政策更加深入三四線城市。邊際改善為主成交市場綜述：重點城市景氣度繼續(xù)下行根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，11月40個重點城市成交面積同比上漲5.0%，增幅較10月小幅改善，主要受供給推動，26城商品房推盤面積同比上漲41%，基數(shù)抬升下推盤力度不減。與此同時，13城市批售比（移動平均3個月）繼續(xù)回落至0.68，創(chuàng)年內新低，市場景氣度回落明顯。分線來看，我們認為未來一二線城市價格調控壓力不減，供給放量的情況下成交或邊際改善，但需要關注市場去化變動情況。而對三四線而言，在銷售連續(xù)三年處于歷史高位的情況下，未來需求或將面臨小周期的自然回落。

　　土地市場綜述：土地市場持續(xù)降溫，溢價率低位回升根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，300城市11月住宅用地推出規(guī)劃1.01億平米（環(huán)比-7%，同比-3%），成交規(guī)劃建面6404萬方（環(huán)比-15%，同比-17%），成交土地出讓金2468億元（環(huán)比+4%，同比-22%），整體來看，宅地市場繼續(xù)降溫，300城市供給建面同比轉負，而成交建面同比降幅擴大，供給/成交建面持續(xù)上升至1.36，連續(xù)四個月上升，與此同時，11月300城宅地流拍率為11.2%，維持在13年以來的高位，景氣度下行明顯。值得注意的是，11月溢價率小幅回升，但仍處于13年以來的歷史低位。

　　資金環(huán)境綜述：重點城市按揭利率下調，流動性邊際改善按揭貸方面，融360數(shù)據(jù)顯示，18年11月首套房貸利率5.71%，在17年以來首次停漲持平，其中廣州、深圳、南京、杭州利率下調，11月二套房貸利率為6.06%，較10月回落0.01pct，首次整體出現(xiàn)回落，流動性邊際改善。板塊投資方面，政策具備潛在的改善基礎，板塊估值有支撐，但是也需要關注到基本面不斷惡化對板塊走勢的壓制。在當前位置，我們繼續(xù)推薦低估值的龍頭房企，兼顧了短期業(yè)績的防御性以及長期銷售規(guī)模的成長性。

　　風險提示資金面繼續(xù)收緊對需求端以及房企經(jīng)營的負面影響持續(xù)擴大；行業(yè)庫存抬升快于預期；政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續(xù)上行。