銷售：樓市軟著陸，一二線優(yōu)于三四線。我們相對看淡2019年基本面，其中一二線好于三四線，下半年優(yōu)于上半年。2018Q4樓市已明顯降溫，2019年大概率延續(xù)調(diào)整趨勢，其中一二線城市已歷經(jīng)兩年調(diào)整，疊加政策微調(diào)及貨幣環(huán)境改善，預(yù)計以筑底盤整為主；三四線供應(yīng)增加、需求萎縮，且此前未有明顯調(diào)整，量價均將面臨較大壓力。后續(xù)隨著量價調(diào)整充分、政策微調(diào)及貨幣環(huán)境改善，一二線基本面有望率先迎來緩慢復(fù)蘇，預(yù)計2019年全國銷售面積同比降6.9%。

　　新開工：補庫存疊加三四線搶開工，2019年前高后低。2018年全國新開工同比增17.2%，持續(xù)三年攀升；其中40城與三四線同比增10.3%和21.4%，三四線占比提升至64.1%。2018年各類城市開工銷售比均明顯大于1，行業(yè)已步入補庫存階段。展望2019年，考慮三四線樓市景氣度往下，當前為三四線房企去庫存窗口期，預(yù)計短期三四線新開工仍將相對積極，疊加全國住宅已開工未售庫存仍處低位，均將為2019年新開工提供支撐。預(yù)計2019年新開工前高后低，同比下降2%。

　　竣工：交房剛性疊加資金環(huán)境改善，2019年有望回升。資金偏緊背景下，房企出于資金安排角度，放緩預(yù)售到竣工的施工節(jié)奏，2018年全國竣工同比下降7.8%，絕對量已跌破過去五年10億平的平臺。考慮到2017、2018年竣工已連續(xù)兩年負增長，我們認為房企不可能無限制延緩竣工期限。從兩年左右交房周期來看，2015-2018年期房銷售明顯回升；從三年建設(shè)周期來看，2016-2018年新開工持續(xù)攀升；再疊加資金面緩解，預(yù)計2019年竣工有望回升。