成交整體平穩(wěn)，節(jié)后樓市回溫：隨著南京進入“四限時代”，樓市逐步步入調整通道，2017年、2018年商品住宅成交同比下降45.3%、10.2%，2019年前2月月均成交進一步下降32.6%。草根調研了解到，春節(jié)后上訪情況明顯改善，走訪樓盤日均上訪量由節(jié)前個位數水平提升至40-50組，反映購房者預期有所好轉。而去化數據顯示，2月南京去化率僅55%，仍低于近半年來平均水平，整體而言回溫持續(xù)性仍待觀察。展望全年，考慮南京樓市已低位盤整超兩年，疊加按揭利率回落及政策邊際改善預期，預計樓市整體表現將優(yōu)于2018年。

　　限價依舊趨嚴，區(qū)域呈現分化：自“限價”以來，南京新房上漲明顯放緩。

　　2017年漲幅同比收窄29個百分點至4.5%，2018年亦僅上漲7.3%。由于一二手價格倒掛，2019年2月全市二手住宅均價同比降1.8%，但整體仍相對平穩(wěn)。展望后市，當前新房限價依舊較嚴，但按揭利率下調、政策邊際改善預期下，預計南京房價整體穩(wěn)中緩升、漲幅可控。二手房方面，傳統(tǒng)主城區(qū)因具備學位優(yōu)勢、新房供應較少，預計房價仍將相對堅挺，而新房供應充足的高淳、溧水等外圍區(qū)域二手房或具調整壓力。

　　短期庫存壓力可控，中長期基本面扎實：2019年2月末南京可售面積364.2萬平，去化周期7.4個月，遠低于一線城市的11.6個月與二線城市的12.1個月。其中江北新區(qū)、城北、河西、仙西、城南板塊去化周期低于全市平均水平，壓力相對較小。中長期來看，南京依托先進制造業(yè)、現代服務業(yè)和未來產業(yè)為主導的新型產業(yè)結構，有望實現GDP總量的持續(xù)突破，疊加較快收入增速及持續(xù)人口凈流入，基本面依舊扎實。

　　土地市場回歸理性，土拍政策邊際改善：受限價及樓市熱度下降影響，開發(fā)商拿地更為理性，2018年下半年南京土地成交1187.9萬平，同比下降38.2%；成交溢價率跌至0%-5%區(qū)間，底價成交已成為主流。兩江、溧水、高淳因江北新主城建設帶來政策傾斜、面積廣闊且開發(fā)較晚等原因，為區(qū)域供地主力，2018年土地成交占比53.6%、19.7%、8%。受市場降溫影響，土拍政策略有放松，預計隨著政策及資金環(huán)境邊際改善，后續(xù)土地市場熱度將緩慢回升。

　　開發(fā)商及樓盤調研小結：1）走訪樓盤節(jié)后日均上訪量由節(jié)前個位數水平升至40-50組；2）放款周期縮短，首套房貸利率由上浮20%降至15%，預計后續(xù)有望延續(xù)回落；3）因2018年末沖業(yè)績提前入市影響，3月入市新盤不如往年，或對成交量回升形成制約；4）限價依舊嚴格，開發(fā)商開工推盤積極，對回溫持續(xù)性相對謹慎。

　　風險提示：1）目前部分三四線已步入調整通道，2019年上半年存在樓市超調而政策遲遲未見松動風險；2）樓市大幅調整帶來資產大幅減值及凈利率大幅下降風險；3）2019年上半年將迎來信托及公司債到期高峰，若樓市降溫超預期且融資渠道依舊偏緊，部分中小房企或面臨資金鏈風險。