國家統(tǒng)計局周五公布數(shù)據(jù)，顯示全國新建商品住宅銷售面積同比增速由3月和4月的微增重新轉(zhuǎn)負(fù)，房地產(chǎn)投資增速略微高位回落。我們注意到銀保監(jiān)會主席郭樹清日前表示要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源。我們認(rèn)為，市場對于房地產(chǎn)會成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下的避風(fēng)港預(yù)期過高，在缺乏新一輪流動性釋放、行業(yè)融資面臨收緊的大環(huán)境下，房屋和土地銷售會進(jìn)一步放緩。我們維持行業(yè)低配評級，重點(diǎn)關(guān)注融資政策的變化。

　　行業(yè)數(shù)據(jù)。1)1-5月全國商品住宅銷售面積4.9億平米，同比下降0.7%，單月同比增速從3月的1.8%和4月的2.8%重新轉(zhuǎn)負(fù)至-4%；累計銷售金額為4.5萬億元人民幣，同比增長8.9%，則前5月全國新房銷售均價繼續(xù)同比增長9.7%(vs18年全年增長12.3%)。2)1-5月全國房地產(chǎn)投資金額達(dá)4.6萬億元，同比增速高位小幅回落至11.2%，單月增速回落至9.5%；其中土地購置面積增速維持大幅下滑，累計同比下降33.2%，單月同比下降31.8%，竣工累計同比跌幅擴(kuò)大至12.4%，單月同比跌幅擴(kuò)大至22.3%，新開工累計同比增速放緩至10.5%，單月同比增速收窄至4.0%；但整體房屋施工面積同比增速維持在8.8%(vs18年底5.2%)，未來投資仍將顯現(xiàn)一定韌性。3)1-5月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金6.7萬億元，同比增長7.6%，單月同比增速僅3%，三大主要資金來源--國內(nèi)貸款(占比約16%)累計同比增速創(chuàng)新高至5.5%，而自籌資金(占比約30%)和銷售回款(占比約54%)累計同比增速分別收窄至4.1%和10.3%，單月同比增速分別大幅收窄至0.2%和2.2%。

　　區(qū)域分化。我們通過日常跟蹤40城一手房銷售數(shù)據(jù)來觀察不同層級城市間的市場分化，這40城主要集中在一二三線和少量四線城市。數(shù)據(jù)顯示40城新房成交總面積今年前5個月累計達(dá)8160萬方，占全國成交量約17%，同比增長15%，好于全國平均水平，隱含更低階城市疲軟。但即便在這40城中，我們亦觀察到銷售自前期高點(diǎn)有所回落，單月同比增速從4月的32%回落至5月的6%。

　　其中，四大一線城市環(huán)比微跌0.3%，同比增速回落至16%(1-4月分別同比增長5%/45%/62%/56%)；16個二線城市環(huán)比跌2.2%，同比增速回落至13%(1-4月分別同比增長20%/28%/46%/48%)；20個三四線城市環(huán)比微增3.3%，同比跌幅重新擴(kuò)大到9%(1-4月分別同比下滑17%/12%/21%/1%)。進(jìn)入6月，我們觀察到的上旬成交數(shù)據(jù)維持波瀾不驚，二線和三四線城市同比有進(jìn)一步放緩跡象。

　　土地市場。我們還跟蹤全國100城土地成交數(shù)據(jù)觀察主要城市土地市場變化，數(shù)據(jù)顯示今年前5月百城宅地成交面積同比微跌1%，好于全國平均水平，但單月同比增速在4月躥升到29%后(1-3月分別同比下跌1%/30%/20%)，5月回落到18%，平均溢價率水平亦小幅回落至22%(該溢價率今年以來逐級回升，1-4月分別為10%/11%/24%/25%，去年8-12月曾跌至2016年9月本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來的新低至個位數(shù))。其中占比較低的一線城市(占總成交5%)5月累計和單月同比增速分別為21%和296%(4月同比增3%)，二線城市(占總成交50%)累計和單月同比增速分別為9%和60%(4月同比增61%)，三線城市(占總成交45%)累計和單月同比增速則分別為-12%和-7%(4月同比增2%)；而各自的溢價率水平，一線城市今年1-5月分別為8%/8%/0%/16%/6%，二線城市為11%/12%/25%/24%/22%，三線城市為11%/9%/27%/31%/26%。