地產(chǎn)：新開工施工回落 薦5股
摘要： 投資要點(diǎn)10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2019年1—9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》：商品房銷售：?jiǎn)卧落N售同比繼續(xù)為正，全年銷售或創(chuàng)新高1-9月，全國(guó)商品房銷售面積119179萬(wàn)方，同比下降0.1
投資要點(diǎn)10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2019年1—9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》：
商品房銷售：?jiǎn)卧落N售同比繼續(xù)為正，全年銷售或創(chuàng)新高1-9月，全國(guó)商品房銷售面積119179萬(wàn)方，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5pct。9月單月銷售增速繼續(xù)回正，帶動(dòng)銷售面積累計(jì)增速降幅繼續(xù)收窄，符合我們此前一直強(qiáng)調(diào)“由于去年Q3開始基數(shù)較低，同時(shí)行業(yè)整體環(huán)境好于去年，導(dǎo)致今年下半年銷售增速壓力減小”的判斷。分結(jié)構(gòu)看，1-9月住宅銷售面積增長(zhǎng)1.1%，辦公與商業(yè)分別下滑11.0%、13.7%；分區(qū)域看，1-9月份東部與東北部地區(qū)分別下滑2.9%、5.9%，中部與西部分別增長(zhǎng)0.5%、4.6%。我們認(rèn)為，支撐1-8月銷售韌性的或是地方政府的棚改與土儲(chǔ)專項(xiàng)債，9月份則在房企集中備貨推盤與“以價(jià)換量”促銷下，單月銷售同比增長(zhǎng)2.9%。展望后市，9月以來(lái)部分區(qū)域有調(diào)控寬松跡象，考慮到整體市場(chǎng)情況依然較去年同期略好，四季度大概率能跑贏同期，全年銷售面積有望與去年持平或微增。
房企到位資金：增速回升得益于狠抓回款，外部融資繼續(xù)收緊1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金130571億，同比增長(zhǎng)7.1%，增速比1-8月加快0.5pct。其中國(guó)內(nèi)貸款19689億，增長(zhǎng)9.1%；自籌資金42024億，增長(zhǎng)3.5%；定金及預(yù)收款43877億，增長(zhǎng)9.0%；個(gè)人按揭貸款19900億，增長(zhǎng)13.6%。1-9月房企到位資金增速較1-8月回升的原因是資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并非融資放松：9月個(gè)人按揭，自籌資金、定金及預(yù)收款等內(nèi)部融資渠道增速擴(kuò)張，國(guó)內(nèi)貸款增速在收縮，可見監(jiān)管收嚴(yán)后，房企外部融資渠道持續(xù)受限，更加注重銷售回款，在規(guī)范融資背景下，信用利差分化加劇，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。
土地市場(chǎng)：成交溢價(jià)率繼續(xù)走低，Q4及明年Q1或是價(jià)值洼地1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15454萬(wàn)方，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4pct；土地成交價(jià)款8186億，下降18.2%，降幅收窄3.8pct。土地市場(chǎng)在8月小幅回暖后，9月成交量同比再度回升，但成交溢價(jià)率繼續(xù)走低：據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，9月全國(guó)100大中城市土地溢價(jià)率6.58%，較上月低位下降2.05pct，其中一線城市土地溢價(jià)2.77%（同比上升2.08pct），二線6.50%（同比下降0.13pct），三線城市10.94%（同比下降2.69pct）。9月土地購(gòu)置面積回暖，但成交溢價(jià)率持續(xù)走低，我們認(rèn)為主要因?yàn)椋?）低基數(shù)效應(yīng)：18年Q3開始土地市場(chǎng)遇冷，因而9月拿地增速增長(zhǎng)壓力減?。?）9月宅地供地增多，且土地價(jià)格在低位：近5年來(lái)，單月土地成交溢價(jià)率低于今年9月只有18年10月（4.55%）與15年3月（6.21%），這2次都是市場(chǎng)底部；3）融資分化傳導(dǎo)至拿地分化，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升：融資分化將導(dǎo)致Q4及明年Q1房企拿地分化，此時(shí)是在手資金充足，有融資優(yōu)勢(shì)，且杠桿較低房企的補(bǔ)倉(cāng)好機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資：新開工繼續(xù)回落、施工走弱、土地投資起支撐開發(fā)投資韌性猶存：1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億，同比增長(zhǎng)10.5%，與1-8月持平；新開工繼續(xù)回落：1-9月，房屋新開工面積165707萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)8.6%，回落0.3pct；施工有所走弱：1-9月，房屋施工面積834201萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)8.7%，回落0.1pct。展望Q4，受銷售去化及融資壓力，新開工高位下滑是趨勢(shì)；竣工訴求較為剛性但或受制于緊資金，修復(fù)或低于預(yù)期；施工受新開工縮量及竣工交付雙重?cái)D壓，增速繼續(xù)回落是大概率事件，但8月以來(lái)土地投資逐漸有起色，對(duì)開發(fā)投資起到一定的支撐，維持全年開發(fā)投資增速10%左右的判斷。
投資建議：9月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)整體較為搶眼，但總量數(shù)據(jù)維持高位的背后，應(yīng)當(dāng)關(guān)注結(jié)構(gòu)上分化在加?。鹤≌c商辦分化，地域間分化，土地投資城市能級(jí)分化，房企融資分化等。我們認(rèn)為，降
