當(dāng)前樓市正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。

　　自7月至今，從國家住建部到各個(gè)地方住建委，幾乎每周都有新政出爐：租售同權(quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)……越來越多的樓市新名詞、新方案正躍然報(bào)端。

　　樓市調(diào)控持續(xù)，那么，接下來樓市會(huì)怎么走？中國房地產(chǎn)泡沫究竟有多大？

　　正當(dāng)全國地產(chǎn)泡沫爭辯白熱化之際，8月3日，易居研究院發(fā)布的一份報(bào)告提出一個(gè)爆炸性的觀點(diǎn)：

　　報(bào)告指出，中國一線城市及周邊(也即四大都市圈，同時(shí)也可代表中國都市圈)的房地產(chǎn)泡沫化程度，大致相當(dāng)于日本都市圈1990年前后(房地產(chǎn)泡沫高峰期)的70%.

　　但全國整體的房地產(chǎn)泡沫程度，應(yīng)顯著低于日本1990年前后的水平，估計(jì)只有30%左右。

　　地價(jià)增長率/GDP增長率絕對(duì)值偏高，

　　但偏離度略低于日本房地產(chǎn)泡沫高峰期

　　房價(jià)較為合理的1972到1986年，日本全國地價(jià)年均漲幅約6.5%，GDP年均增幅約4.8%，地價(jià)增長率/GDP增長率約1.35，地價(jià)增幅略高于GDP增速；而房地產(chǎn)泡沫期的1991年，日本全國地價(jià)增速與GDP增速間的比值達(dá)到最高峰的3.15，較房價(jià)合理年份偏離約133.3%。

　　2016年，我國地價(jià)增幅較上年同比增長24.1%，GDP增速為6.7%，地價(jià)增速與GDP增速的比值達(dá)到3.6；而在地價(jià)較為合理的2005-2013年間，該比值約為1.6。從絕對(duì)值來看，我國地價(jià)增速/GDP增速已高于泡沫時(shí)期日本的3.15，全國地價(jià)確實(shí)存在著偏熱；但我國地價(jià)增速/GDP增速的偏離度為125%，仍然略低于日本房地產(chǎn)泡沫期133.3%的水平。

　　圖1 我國土地成交均價(jià)增幅與 GDP增幅走勢(shì)　　(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院) 　　地價(jià)指數(shù)增幅/家庭收入偏離度低于日本，

　　但地價(jià)增速整體高于家庭收入增長

　　在房價(jià)較為合理的1972-1986年間，日本全國地價(jià)平均漲幅約為6.5%，而同期的家庭收入增幅為8.6%，地價(jià)指數(shù)增幅/家庭收入增幅約為0.8。但在房地產(chǎn)泡沫期，地價(jià)的快速上揚(yáng)并未伴隨收入的明顯增長，1987年地價(jià)指數(shù)增幅/家庭收入增幅達(dá)到3.2，高出房價(jià)合理年份約300%。

　　2016年，我國土地均價(jià)增幅24.1%，同期家庭收入增長7.8%，地價(jià)增幅/收入增幅約為3.1。地價(jià)較為合理的2005-2013年間，地價(jià)增幅與家庭收入增幅間的比值為1.3.2016年，我國地價(jià)增幅/家庭收入增幅的偏離度約為138.5%，不足日本房地產(chǎn)泡沫期的1/2，但地價(jià)增速整體上仍然快于家庭收入的增長。

　　圖2 土地均價(jià)增幅與家庭收入增幅走勢(shì)(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院) 　　地價(jià)漲幅/CPI漲幅偏離度不及日本，

　　但房價(jià)地價(jià)增速已遠(yuǎn)高于一般物價(jià)波動(dòng)

　　房地產(chǎn)泡沫期的1987-1991年間，日本全國地價(jià)快速上揚(yáng)，1991年的最高漲幅達(dá)到14.1%，而消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)增幅為3.3%，地價(jià)漲幅/CPI漲幅達(dá)到4.3；而房價(jià)合理期的1972-1986年間，該比值僅為1.1。日本全國市街地價(jià)格指數(shù)增幅/CPI增幅的偏離度達(dá)到了290.9%。

　　2016年，我國土地成交均價(jià)快速上漲，同比增長24.1%，而同期居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)僅增長2.0%，地價(jià)增幅/CPI增幅達(dá)到12.1。從歷年土地均價(jià)增幅與CPI增幅間的關(guān)系來看，在地價(jià)合理期的2005-2013年間，土地成交均價(jià)增幅與CPI增幅間的比值為5.1.2016年該指標(biāo)的偏離度為137.3%，盡管遠(yuǎn)低于日本房地產(chǎn)泡沫期290.9%的水平，但我國的房價(jià)和地價(jià)增速已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般物價(jià)的波動(dòng)，應(yīng)警惕房價(jià)和地價(jià)的過快增長。

　　圖3 我國土地成交均價(jià)增幅與 CPI 增幅走勢(shì)(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院) 房價(jià)收入比偏離度接近于日本，

　　一線城市房價(jià)過快上漲值得警惕

　　在房價(jià)較為合理的1983-1986年間，日本首都圈公寓價(jià)格收入比均值為4.4，獨(dú)棟價(jià)格收入比均值為6.1。而在房地產(chǎn)泡沫期，日本首都圈公寓和獨(dú)棟的房價(jià)收入比在1990年分別上升至7.9和8.6，較房價(jià)合理期分別高出79.5%和41.0%。

　　2016年我國北上廣深房價(jià)快速上漲，房價(jià)收入比均值達(dá)到22.6，而房價(jià)較為合理的2007-2014年間房價(jià)收入比均值約為13.0，房價(jià)收入比偏離度達(dá)到73.8%，接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價(jià)格收入比的偏離度，一線城市房價(jià)的過快上漲值得警惕。

　　圖3 北上廣深房價(jià)收入比均值走勢(shì)(數(shù)據(jù)來源：易居研究院) 　　上述四項(xiàng)指標(biāo)中的房價(jià)收入比指標(biāo)為我國四個(gè)一線城市與日本東京都市圈的對(duì)比，而我國一線城市房價(jià)收入比偏離度要顯著高于全國平均水平。

　　此外，北上廣深等一線城市的經(jīng)濟(jì)、人口占全國比重也遠(yuǎn)不及東京都市圈在日本全國的占比，加之我國幅員遼闊，各地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、樓市發(fā)展方面的差異也遠(yuǎn)大于日本。上述因素也都不同程度地隱含在其他三項(xiàng)指標(biāo)中。

　　綜合考量之后，報(bào)告認(rèn)為：

　　中國一線城市及周邊(也即四大都市圈，同時(shí)也可代表中國都市圈)的房地產(chǎn)泡沫化程度，大致相當(dāng)于日本都市圈1990年前后(房地產(chǎn)泡沫高峰期)的70%。

　　但全國整體的房地產(chǎn)泡沫程度，應(yīng)顯著低于日本1990年前后的水平，估計(jì)只有30%左右。

　　房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破滅？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，“地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)會(huì)存在，因?yàn)榇蠹矣肋h(yuǎn)需要房子。”目前地產(chǎn)市場的大周期還沒有走完，短期走勢(shì)要看政策，中期走勢(shì)要看中國城鎮(zhèn)化的變化，長期走勢(shì)看人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來時(shí)，房價(jià)不可能扛得住。

　　至于房價(jià)泡沫，馬光遠(yuǎn)稱，我們只知道房地產(chǎn)泡沫遲早有一天會(huì)破滅，只是無法精準(zhǔn)預(yù)測(cè)泡沫破滅的時(shí)間。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長聶梅生表示，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)生了明顯變化。長達(dá)14年的宏觀調(diào)控過后，房地產(chǎn)業(yè)已從支柱產(chǎn)業(yè)演變?yōu)轶w制改革的痛點(diǎn)，沉淀了大量資金。據(jù)其介紹，自2007年至今，我國M2(廣義貨幣)總量增加了120萬億。其中，房地產(chǎn)投資占比巨大。中國房地產(chǎn)業(yè)每年的平均投資在10萬億左右，十年就是100萬億。

　　聶梅生提出，全國金融工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做出了指導(dǎo)，可分為三個(gè)方面：

　　一是金融要服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。資本應(yīng)該進(jìn)入一帶一路、特色小鎮(zhèn)、大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等等。

　　二是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。聶梅生提出，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，首當(dāng)其沖就要防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。但她認(rèn)為，中國不會(huì)像日本一樣，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂的現(xiàn)象。

　　三是深化金融改革。通過基金、REITs等直接融資融資方式，支持民間資本。

　　面對(duì)全新的行業(yè)和政策背景，聶梅生認(rèn)為，家政、養(yǎng)老都可能成為房地產(chǎn)的未來天地。中國家政服務(wù)業(yè)市場已經(jīng)晉級(jí)為萬億級(jí)市場，將來可能占GDP比例超過1%。聶梅生預(yù)測(cè)，家政行業(yè)年增速將達(dá)到30%，從業(yè)人員將達(dá)到8000萬人。

　　中泰證券李迅雷認(rèn)為，就未來幾年而言，無論是樓市還是股市，趨勢(shì)性、整體性向上的可能性越來越小，因?yàn)橘Y產(chǎn)過剩是大勢(shì)所趨。由于無論是散戶投資者、民營企業(yè)還是PE、VC，絕大多數(shù)都屬于趨勢(shì)投資者，也就是喜好追漲殺跌，故他們一定會(huì)對(duì)資產(chǎn)過剩這一趨勢(shì)起到推波助瀾的作用。

　　因此，配置核心資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和稀缺資產(chǎn)將是今后投資時(shí)理性的選擇，但這很考驗(yàn)人的眼力。

　　交通銀行(601328) 金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域面對(duì)交投過熱和庫存高企的局面，其任務(wù)早已不局限于去庫存，而是同時(shí)需要有針對(duì)性地抑泡沫、去杠桿，這在從去年四季度起的調(diào)控政策中已有明顯體現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資渠道將繼續(xù)呈現(xiàn)不同程度的限制和收緊，或倒逼部分房企將視野重移海外，不過這些渠道同樣面臨著融資成本提升的現(xiàn)狀。

　　從房地產(chǎn)市場來看，克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告指出，樓市下半年不會(huì)出現(xiàn)大起大落，以便為建立長效機(jī)制預(yù)留較佳的時(shí)間窗口期。

　　預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策將貫穿較長的時(shí)間周期，短期內(nèi)暫無退出的可能性，也沒有進(jìn)一步加碼的必要；房價(jià)上漲壓力大的城市將加大土地供應(yīng)，并將供地計(jì)劃真正落實(shí)到執(zhí)行層面；更多城市將著手培育租賃市場，供地、稅收等環(huán)節(jié)將給予一系列優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

　　海通證券(600837) 姜超稱房價(jià)上漲高潮已過。

　　姜超稱，一、二線城市房價(jià)已經(jīng)停止上漲甚至回落，目前已經(jīng)全面實(shí)施限購限售政策，并大力發(fā)展住房租賃市場；三、四線城市房價(jià)目前的大漲只是去庫存的結(jié)果，但去庫存以后，三四線城市也將會(huì)跟進(jìn)一、二線城市的步伐，全面落實(shí)房子是用來住不是用來炒的思想。 ：