隨著加拿大2016年出臺(tái)一系列限制外國(guó)人投資房產(chǎn)的政策并不斷加碼，該國(guó)樓市近10年的高速增長(zhǎng)也告一段落。隨著2019年樓市仍沒(méi)有回暖的跡象，有關(guān)“樓市暴跌”的擔(dān)憂不斷在市場(chǎng)上蔓延。加拿大的房產(chǎn)，到底跌到何處才是“嬰兒底”呢？

　　高盛通過(guò)建模對(duì)比了加拿大核心城市房產(chǎn)與美國(guó)核心沿海城市和世界主要都市，指出未來(lái)三年內(nèi)加國(guó)房地產(chǎn)仍將處于調(diào)整階段，但溫哥華地區(qū)的房產(chǎn)仍有20%的下跌空間。

　　加拿大國(guó)民銀行最新發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)于擁有加拿大西部城市地產(chǎn)的投資人來(lái)說(shuō)無(wú)疑又是一個(gè)打擊，在加拿大11個(gè)核心城市中，西部地區(qū)的溫哥華、埃德蒙頓和卡爾加里的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況在過(guò)去一年里位列全國(guó)倒數(shù)三位。 　　(2018年1月至2019年1月期間加拿大核心城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，來(lái)源：加拿大國(guó)民銀行，Huffpost)

　　高盛看衰溫哥華房?jī)r(jià)

　　高盛指出，雖然多倫多和溫哥華的房?jī)r(jià)跌了快大半年了，但從房?jī)r(jià)與居民收入的比值以及租售比來(lái)看仍處于非常高的位置。甚至把這兩個(gè)城市放在全球樓市來(lái)看估值也“毫不遜色”。 　　(2019年加拿大25-64歲個(gè)人中位數(shù)收入與各城市中位數(shù)房?jī)r(jià)貸款門(mén)檻的差額，來(lái)源：Dailyhive、Zoocasa)

　　為了預(yù)測(cè)加拿大未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，高盛選取了多倫多和溫哥華作為樣本，建立模型與美國(guó)以及全球主要的樓市進(jìn)行了對(duì)比。特別值得一提的是，美國(guó)的紐約、舊金山、波士頓等城市目前正經(jīng)歷與加拿大樓市類似的新房建設(shè)、城市規(guī)模和外資投資需求減少等問(wèn)題。

　　早些時(shí)候的學(xué)術(shù)研究報(bào)告指出，特大城市維持樓市高租售比離不開(kāi)強(qiáng)勁的需求和對(duì)新建住房數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格的限制。根據(jù)高盛的估值模型，如果以美國(guó)城市的房?jī)r(jià)作為“公允價(jià)值”，多倫多和溫哥華的房?jī)r(jià)存在著30%和45%的溢價(jià)，但如果引入悉尼、奧斯陸和斯德哥爾摩作為國(guó)際參照組，那么多倫多的樓市不存在溢價(jià)，而溫哥華樓市還有15%的泡沫。

　　同時(shí)，高盛采用了類似的方法預(yù)測(cè)了溫哥華和多倫多的未來(lái)三年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，綜合分析了人口、收入和房?jī)r(jià)走勢(shì)因素，總結(jié)得出未來(lái)三年內(nèi)，多倫多的房?jī)r(jià)將會(huì)相對(duì)保持平穩(wěn)，然而溫哥華的房?jī)r(jià)還有約20% 的下行空間。

　　房?jī)r(jià)拖累經(jīng)濟(jì)政策

　　高盛指出，考慮到未來(lái)數(shù)年加拿大樓市的疲軟預(yù)期，加拿大央行的加息步伐也會(huì)因此受到拖累。高盛下調(diào)了2019年加拿大央行加息的概率預(yù)測(cè)，同時(shí)表示加央行目前的利率政策會(huì)保持到2020年末。

　　在高盛看來(lái)，加央行保持觀望并不是一個(gè)壞消息。疊加較為保守的借貸門(mén)檻，以及溫哥華和多倫多以外地區(qū)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，高盛認(rèn)為由核心城市房?jī)r(jià)下降造成宏觀經(jīng)濟(jì)的溢出效應(yīng)將會(huì)是可控的。

　　由此高盛判斷，加拿大房?jī)r(jià)下跌對(duì)于加拿大GDP增長(zhǎng)的拖累作用將會(huì)相當(dāng)有限。高盛預(yù)測(cè)加拿大2019年的GDP增長(zhǎng)仍將保持相對(duì)穩(wěn)健，由于房?jī)r(jià)下跌引起的消費(fèi)和住宅建設(shè)投資的下降造成的影響很大程度上將會(huì)被油價(jià)暴跌之后的反彈抵消，預(yù)測(cè)加拿大2019年GDP同比增長(zhǎng)1.75%，較之前1.9%的預(yù)期略有下降。

　　(文章來(lái)源：weex)

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