上周六上午，因聽(tīng)說(shuō)“K2”地產(chǎn)將來(lái)鄭州參與12月9日的7宗土地競(jìng)拍，十幾家鄭州本地城改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商上街進(jìn)行了維權(quán)，引發(fā)廣泛關(guān)注。而4日凌晨，K2發(fā)布聲明表示，希望以公開(kāi)公平公正的方式參與鄭州的建設(shè)，但是迫于地方同業(yè)的壓力，不得不放棄參與此次競(jìng)買(mǎi)。

　　針對(duì)此事，業(yè)內(nèi)專家表示，此前的“鄭州城改模式”存在一些不完善的地方，是此次維權(quán)事件產(chǎn)生的根本原因，“鄭州城改模式”在為城市發(fā)展做出不小貢獻(xiàn)的同時(shí)，也漸漸暴露出一些問(wèn)題。在新形勢(shì)下，只有“老地老辦法，新地新辦法”才能保障各方利益，保證鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展。

　　K2地產(chǎn)：創(chuàng)建于2007年，總部設(shè)立于北京，開(kāi)發(fā)住宅和城市綜合體兩大類產(chǎn)品。2016年，K2地產(chǎn)列居全國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中66位。2016年11月1日，K2地產(chǎn)正式更名為石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱石榴集團(tuán))。

　　導(dǎo)火索 |K2欲拿鄭州地塊引發(fā)不滿

　　3日上午，記者在金水東路和黃河?xùn)|路附近看到，數(shù)十輛車(chē)身掛有條幅的車(chē)輛低速行駛著，條幅上寫(xiě)著“‘K2’來(lái)攪局，安置房停建”、“‘K2’搶地，回遷無(wú)望”等字樣。一名參與其中的某房企中層領(lǐng)導(dǎo)稱，這次維權(quán)是為了抗議K2來(lái)鄭州攪局，抵制其參與今后的土地網(wǎng)拍。維權(quán)引起路人的關(guān)注，有人笑稱：“以前開(kāi)發(fā)商是維權(quán)的對(duì)象，如今開(kāi)發(fā)商也維權(quán)了，真稀奇。”

　　據(jù)了解，12月9日，鄭州將網(wǎng)拍9宗土地，其中5宗為城改用地，4宗為合村并城用地?，F(xiàn)場(chǎng)一名維權(quán)者稱，“化身為‘石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司’的K2已經(jīng)交納了其中7宗地塊的保證金，準(zhǔn)備再次搶地，這也是此次開(kāi)發(fā)商大規(guī)模維權(quán)的導(dǎo)火索”。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，如果K2再次“搶地”成功，對(duì)“提前進(jìn)場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將會(huì)是致命的打擊。因?yàn)榻M織實(shí)施拆遷、補(bǔ)償、支付過(guò)渡費(fèi)、建設(shè)安置房等一系列工作，在每個(gè)城中村改造中，房企一般需提前3年介入，前期各種投入大多不低于10億元。“K2的介入要么導(dǎo)致地價(jià)上漲，要么導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿不到地，這樣都將給提前進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商造成幾個(gè)億甚至十幾億的損失?！?/p>

　　某房企高管稱，房企現(xiàn)在最擔(dān)心的是，今后自己改造的地還是不是自己的?“實(shí)際上我們也被套牢了，前期投了那么多錢(qián)，現(xiàn)在只好硬著頭皮干下去。但現(xiàn)在問(wèn)題是以后這塊地不一定是自己的，如果到最后‘自己養(yǎng)大的孩子都被別人抱走’，那就虧大了?！?/p>

　　另?yè)?jù)了解，城中村改造，開(kāi)發(fā)商一般應(yīng)先建安置房。而據(jù)知情者稱，維權(quán)當(dāng)日，已經(jīng)有部分安置房工程暫停了主體建設(shè)，有的則是半停工狀態(tài)。

　　回應(yīng)|K2退出鄭州土地市場(chǎng)的本次競(jìng)買(mǎi)

　　維權(quán)事件經(jīng)過(guò)一天的發(fā)酵后，12月4日凌晨3點(diǎn)多，K2發(fā)表公開(kāi)聲明：我們投降，我們?nèi)嫱顺鲟嵵萃恋厥袌?chǎng)的公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)。

　　K2在聲明中稱，“經(jīng)過(guò)審慎的評(píng)估，我們決定：全面放棄鄭州本輪土地市場(chǎng)的競(jìng)買(mǎi)參與，雖然我們已經(jīng)繳納了八個(gè)億的保證金，并獲得了競(jìng)買(mǎi)的資格”。K2表示，其看好鄭州的發(fā)展，認(rèn)同鄭州的未來(lái)，希望以公開(kāi)公平公正的方式參與鄭州的建設(shè)。但是，迫于地方同業(yè)的壓力，不得不放棄參與此次競(jìng)買(mǎi)。

　　看到K2發(fā)表的聲明，一名參與維權(quán)的開(kāi)發(fā)商高層稱，并沒(méi)有因?yàn)镵2放棄競(jìng)拍而感到勝利。他表示：“無(wú)所謂對(duì)錯(cuò)，出現(xiàn)這種問(wèn)題其實(shí)是歷史遺留問(wèn)題，已經(jīng)發(fā)展成這樣，我們也是被套牢者，希望相關(guān)部門(mén)能夠盡快完善制度，保證鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。畢竟，此次K2是退出了，但誰(shuí)也不能保證以后不會(huì)出現(xiàn)其他的外來(lái)開(kāi)發(fā)商。”

　　背景|K2曾“攪局”鄭州土地拍賣(mài)市場(chǎng)

　　實(shí)際在今年7月份，K2就因在鄭州“攪局、搶地”名聲在外，至今提起K2，不少本地開(kāi)發(fā)商還心有余悸。

　　一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很長(zhǎng)時(shí)間里，鄭州城改的模式是“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”。幾年前，鄭州開(kāi)始大拆城中村，但因政府當(dāng)時(shí)沒(méi)有足夠的資金，于是邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商“提前進(jìn)場(chǎng)”。安置房建設(shè)和土地費(fèi)、拆遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等費(fèi)用一般都會(huì)超過(guò)10億元，這些均由開(kāi)發(fā)商來(lái)出，最后整理出來(lái)的土地通過(guò)招拍掛的形式公開(kāi)出讓。但在競(jìng)拍的時(shí)候，鄭州本地開(kāi)發(fā)商們都會(huì)按照約定俗成的規(guī)矩不參與競(jìng)爭(zhēng)，以此能夠保證前期進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商以起拍價(jià)拿到土地，而政府再以總價(jià)的60%-65%返還給開(kāi)發(fā)商。

　　“這種模式被業(yè)內(nèi)稱為‘鄭州城改模式’，鄭州的城中村改造基本都是沿用這種模式，但今年7月份，K2的介入打破了鄭州多年的行規(guī)，因此K2被稱為‘?dāng)嚲终摺ⅰ靶U人’;但從另一方面來(lái)講，K2參與拍地又是合乎法律的，它深諳市場(chǎng)規(guī)律，只是不守‘江湖規(guī)矩’罷了?！边@名業(yè)內(nèi)人士稱。

　　今年7月7日，K2地產(chǎn)旗下子公司涿州京匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在鄭州以9.3471億元的價(jià)格拍下鄭政出〔2016〕72號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱72號(hào)地)。這塊地是高新區(qū)石佛村城改用地，也是K2地產(chǎn)在鄭州拍下的第一塊地，當(dāng)時(shí)引發(fā)了地產(chǎn)圈的軒然大波。

　　據(jù)悉，72號(hào)地占地123畝，前期進(jìn)場(chǎng)的是河南晟和祥實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱晟和祥公司)。據(jù)知情者稱，該公司前期已經(jīng)投入15億元，項(xiàng)目的營(yíng)銷中心已經(jīng)建好，且已對(duì)外開(kāi)放?！叭绻麤](méi)有K2的介入，我們會(huì)順利以底價(jià)拿到這塊地，但K2的出現(xiàn)改變了這一切。”晟和祥公司的一名工作人員曾稱。雖然鄭州官方在7月20日宣布該地塊競(jìng)拍結(jié)果無(wú)效，但這一事件在當(dāng)時(shí)還是讓鄭州的本地開(kāi)發(fā)商驚出一身冷汗。

　　另?yè)?jù)知情者透露，今年6月份和7月份，在鄭州東趙、洋槐村、新莊等城改用地網(wǎng)拍中，K2都有參與競(jìng)拍，結(jié)果均導(dǎo)致這些地塊的成交價(jià)沒(méi)有以底價(jià)成交。

　　鄭東新區(qū)的模式才是最佳?

　　業(yè)內(nèi)專家稱，目前存在問(wèn)題的城改項(xiàng)目一般都在老城區(qū)。最開(kāi)始時(shí)，老城區(qū)的城中村改造，開(kāi)發(fā)商是跟村委會(huì)簽合同，產(chǎn)生了很多經(jīng)濟(jì)糾紛，后來(lái)演變成由區(qū)政府主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商前期進(jìn)場(chǎng)的模式，也就是現(xiàn)在的“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”模式。但一旦有像K2這樣的公司介入?yún)⑴c土地競(jìng)拍，就會(huì)導(dǎo)致上述問(wèn)題的產(chǎn)生。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，這種所謂的“鄭州城改模式”為鄭州城改做出了貢獻(xiàn)，尤其是在前些年政府資金緊張、外地開(kāi)發(fā)商積極性不高、城改進(jìn)展緩慢，亟須加速推進(jìn)城改的情況下，這種模式發(fā)揮了關(guān)鍵作用。但時(shí)至今日，鄭州土地一地難求，省內(nèi)外開(kāi)發(fā)商都不差錢(qián)只差地，而且拿地決心大、力度大、敢付出、能付出，在這樣的情況下，這種城改模式已明顯不合時(shí)宜。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，鄭東新區(qū)就不存在這樣的問(wèn)題。在該區(qū)的十里鋪村、馬莊、崔莊、祭城等城中村項(xiàng)目改造中，拆遷、安置、過(guò)渡費(fèi)、安置房、回遷、修路、安裝水電氣暖等一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，均由政府出錢(qián)完成，開(kāi)發(fā)商前期根本不能進(jìn)入。整理出來(lái)的土地再進(jìn)行招拍掛公開(kāi)拍賣(mài)，并歡迎有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，這樣就很少出現(xiàn)問(wèn)題。

　　現(xiàn)在面臨的問(wèn)題該如何解決?“老地老辦法，新地新辦法?！彼蜗蚯逭J(rèn)為，對(duì)以前已經(jīng)實(shí)行這種城改模式的地塊，繼續(xù)執(zhí)行這種模式和相關(guān)措施，這不僅保護(hù)了提前進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商權(quán)益，維護(hù)了城改村民利益，而且信守政府承諾，有利于維護(hù)政府誠(chéng)信形象，和諧政商民之間的關(guān)系。而對(duì)于還沒(méi)有實(shí)行這種模式的地塊，建議制定新的城改規(guī)則，新規(guī)則要體現(xiàn)中央精神、體現(xiàn)法律尊嚴(yán)、體現(xiàn)公平正義，符合鄭州實(shí)際。

　　宋向清稱，總體而言，這件事到目前為止，有遺憾，但算圓滿。希望未來(lái)的K2們繼續(xù)保持對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，繼續(xù)保持對(duì)鄭州城市建設(shè)的熱情，加大對(duì)鄭州的投入，實(shí)現(xiàn)政府、社會(huì)與資本的多贏。