除了制造汽車，恒大的物業(yè)拆分計劃最近也如火如荼。7月31日，剛剛宣布物業(yè)管理業(yè)務拆分并在港交所上市，短短半個月，恒大物業(yè)引235億港元。

　　恒大地產(chǎn)吸引了235億港元。受此消息影響，今天早盤， 中國恒大開盤走高，隨后進入震蕩。截止到午間收盤，中國恒大股價上漲5.58%，至22.70港元，市值股價上漲2，965億港元。

　　根據(jù)公告，本次交易完成后，恒大地產(chǎn)將由戰(zhàn)略投資者持有28.061%，由恒大集團持有71.939%，并將繼續(xù)作為恒大集團的間接非全資子公司。

　　截至2019年底，恒大房產(chǎn)的稅前利潤約為12.34億元(人民幣，下同)。截至2020年6月30日，恒大房地產(chǎn)未經(jīng)審計的凈資產(chǎn)總額約為27.73億元。

　　根據(jù)金碧物業(yè)官方微信公眾賬戶(該物業(yè)運營主體為恒大)發(fā)布的信息，該公司擁有近7萬名員工，管理著1200多個項目，覆蓋全國280多個城市，合同管理面積約5億平方米。管理形式涵蓋中高檔住宅、甲級辦公樓、旅游綜合體、城市綜合體、學校、俱樂部和體育中心等。

　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至2019年底，金碧物業(yè)管理面積達到3.52億平方米，排名第四，僅次于萬科物業(yè)、碧桂園服務和彩生活。

　　此前，中國恒大于7月31日宣布，公司正在考慮將本集團的物業(yè)管理服務及相關增值服務分拆，并在港交所獨立上市。

　　誰是投資者?

　　根據(jù)公告，14位戰(zhàn)略投資者包括中國房地產(chǎn)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻、恒大集團董事局主席夏海鈞，以及戴永革， 中信資本、農(nóng)銀國際、光大控股、騰訊控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、紅杉資本等。

　　恒大地產(chǎn)吸引235億港元的原因分析;

　　地產(chǎn)股受到資本市場的青睞

　　由于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)輕、現(xiàn)金流充足的優(yōu)勢，近年來地產(chǎn)股受到資本市場的青睞。

　　今年以來，房企拆分物業(yè)管理業(yè)務的熱潮仍在繼續(xù)。例如，6月24日，三家地產(chǎn)公司在香港提交了上市申請，一家地產(chǎn)公司的上市申請材料贏得了受理。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年上半年，香港就有約21家房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)管理業(yè)務提交招股說明書，大部分成功上市的物業(yè)企業(yè)超額認購超過100倍。今年上半年，漲幅的港股地產(chǎn)股相對較大。

　　此前，融創(chuàng)服務在港交所提交了一份招股說明書，迄今為止，只有萬科地產(chǎn)在四大房地產(chǎn)企業(yè)中名列前茅，且沒有明確的上市計劃。在排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中，除了綠地控股和龍湖集團之外，它們都已經(jīng)分拆或計劃在板塊上市。

　　中泰國際房地產(chǎn)業(yè)分析師劉潔琦，認為，由于2019年板塊地產(chǎn)表現(xiàn)良好，地產(chǎn)公司現(xiàn)金流穩(wěn)定，增長確定性高，得到資本市場認可，估值明顯提高，因此房企熱衷于分拆板塊，地產(chǎn)上市;與此同時，近年來，集中的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，相關企業(yè)都有擴大規(guī)模的強烈需求。資本市場融資有助于企業(yè)提高競爭力，獲得更大的市場份額。

　　“在產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)連鎖多元化經(jīng)營的過程中，物業(yè)服務的表現(xiàn)一直比較成功。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南表示，2018年3月，住建部發(fā)布《關于廢止物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管制，行業(yè)進入快速發(fā)展階段。相關公司分拆在板塊，上市的房地產(chǎn)，可以擴大規(guī)模。

　　根據(jù)克而瑞物業(yè)管理的調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2019年底，市值24家上市物業(yè)公司合計2355.9億元。從市盈率來看，物業(yè)服務公司的市盈率超過20倍，估值較高。2020年，受COVID-19流行病的影響，盡管整體市場表現(xiàn)不盡如人意，但板塊房產(chǎn)的平均漲幅率達到了37%。

　　根據(jù)《國信證券研究報告》，房地產(chǎn)行業(yè)的更新率很高，像“坐以收取租金”這樣的商業(yè)模式是目前房地產(chǎn)行業(yè)估值高的一個支撐因素。此外，業(yè)績增長是非常確定的，單位面積的毛利率有想象力，這都支持房地產(chǎn)行業(yè)的高估值。預計2030年行業(yè)規(guī)模將達到3.2萬億元。

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