房地產(chǎn)行業(yè)一直備受關(guān)注，應(yīng)為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎每一個人的日常生活。大部分人提起這個行業(yè)依舊認為是個高利潤行業(yè)，但是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)展現(xiàn)出了層出不窮的問題。本文將對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和前景進行簡要梳理。

　　1. 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

　　中國的房地產(chǎn)始于1998年。然而，自2008年以來，房地產(chǎn)的銷售量和房價迅速增長，中國房地產(chǎn)市場取得了快速發(fā)展。

　　這是因為，自2008年以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商開始了“快速拿地、快速銷售、快速建設(shè)、快速結(jié)轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式。在過去的十年里，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速。

　　2. 房地產(chǎn)行業(yè)的前景

　　2020年，中國的房地產(chǎn)市場在未來十年會是什么樣子？

　　可以說，從2020年到2030年，房地產(chǎn)市場的銷售量將在徘徊于頂部一段時間后逐漸下降。

　　也就是說，到2030年，新房的銷售量將恢復(fù)到2008年的水平，預(yù)計約為7億平方米。

　　在未來十年，中國的房地產(chǎn)價格將根據(jù)不同的經(jīng)濟發(fā)展和每個人收入的增長而有一個幅度的增長。

　　根據(jù)編制的大中城市的房地產(chǎn)熱圖。不難發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“同漲同跌”演變?yōu)椤俺鞘蟹只?，這主要是由于國家實行“一城一策”。

　　那么，房地產(chǎn)市場未來會如何發(fā)展呢？首先，和我們所處的時代息息相關(guān)。

　　在過去20年的房地產(chǎn)中，可以分為四個階段。

　　從1998年到2002年，是一個制度探索的時代，在這個時代，住房制度改革開始了；

　　從2003年到2010年，是土地紅利的時代。市場上有競拍、拍賣和“831”限制。這時，融資能力受到了考驗；

　　從2011年到2018年，這是一個高營業(yè)額的時代。在此期間，國家頒布了《新中國八條》（ 國務(wù)院常務(wù)會議推出的八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施）。自2019年以來，房地產(chǎn)進入了一個穩(wěn)定低增長率的時代。

　　在這一時期，企業(yè)應(yīng)提高投資能力、融資能力、產(chǎn)品能力、營銷能力和運營能力。

　　2020年，房地產(chǎn)市場進入了一個不同的時代，我們稱之為“生產(chǎn)函數(shù)”增長的時代。

　　這將是一個科技進步的時代，也將是一個智能房地產(chǎn)的時代。數(shù)學(xué)家柯布和經(jīng)濟學(xué)家道格拉斯提出，勞動和資本的投入是不變的，產(chǎn)出的增長取決于我們應(yīng)用的科學(xué)技術(shù)的進步。

　　在高周轉(zhuǎn)率的思想下，一棟高層住宅在過去的腳手架和主體結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)模式下需要7~8天才能建成一層樓。采用鋁膜爬架技術(shù)后，高層住宅建筑的施工進度在5.5-6天內(nèi)達到了高層住宅建筑主要生產(chǎn)進度的極限，這是科技的力量。

　　許多房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)快，不斷增加資本投資的杠桿，首先增加表內(nèi)負債，然后增加表外負債。在這些基礎(chǔ)上，他們還會進行前期土地融資，而整個的債務(wù)比例被夸大了。

　　2020年以后，住宅開發(fā)的毛利率和凈利率都在下降，仍然采用推高負債率的方法，很難獲得更好的收益，也不可能獲得更好的投資內(nèi)部收益率和凈資產(chǎn)收益率。

　　在這種情況下，在建設(shè)期和資本投資達到一定限度后，如果產(chǎn)業(yè)繼續(xù)獲得“增長”，就必須實現(xiàn)技術(shù)進步。

　　例如管理應(yīng)該完全信息化、具備基于移動互聯(lián)網(wǎng)的客戶互動能力建筑的數(shù)字化和產(chǎn)業(yè)化、定制化服務(wù)智能和人工智能能力。

　　將來房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該掌握這些能力。

　　以上就是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況與前景的概述。