一、深圳住房將學(xué)習(xí)新加坡模式

　　8月28日，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長在深圳的一次房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)上說，新加坡是深圳的一個(gè)樣板，今后60%的深圳市市民將居住在政府提供的出租房或賣房中。在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年的特殊時(shí)期，深圳明確提出了住房模式，對深圳，房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展尤其是“十四五”期間產(chǎn)生了重大影響。

　　在深圳住房將學(xué)習(xí)新加坡模式方面，易居研究院智庫中心的嚴(yán)躍進(jìn)研究主任分析：

　　1、政策的核心

　　這篇演講實(shí)際上集中在“新加坡model”上，它主要包括幾個(gè)內(nèi)容。第一，在新加坡模式下，新加坡于1964年開始推行“居者有其屋計(jì)劃”，鼓勵(lì)中低收入人士購買房屋發(fā)展局興建的單位，并建立一個(gè)與大部分發(fā)達(dá)國家完全不同的房屋保障制度，主要依靠公共租住或租金補(bǔ)貼。第二，在這種模式下，規(guī)定申請人必須提交真實(shí)合法的材料，如有欺詐行為，將被罰款，甚至監(jiān)禁6個(gè)月。此外，這類房產(chǎn)5年內(nèi)不得出售。即使5年后流入市場，也要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣块T的審批，只能賣給有購房資格的買家。這樣的規(guī)定基本上消除了房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。

　　2.政策意義

　　這一次，深圳已經(jīng)明確表示，有必要學(xué)習(xí)新加坡模式，這必將對隨后的住房制度和住房發(fā)展產(chǎn)生更加重大的影響。首先，大規(guī)模的住房建設(shè)必然要進(jìn)行，特別是在解決住房沖突方面。預(yù)計(jì)深圳，將采取明顯的行動(dòng)，包括土地供應(yīng)和政策支持。第二，在產(chǎn)品類型方面，政府主導(dǎo)的銷售型住房和租賃型住房將得到推廣，或者說，這意味著共有產(chǎn)權(quán)住房和政策導(dǎo)向的租賃型住房將成為重要的產(chǎn)品類型。第三，相關(guān)房企要積極轉(zhuǎn)變投資策略，真正形成更好的住房投資模式，以適應(yīng)“十四五”期間深圳住房制度的發(fā)展需要。

　　二、新加坡模式的獨(dú)特之處

　　新加坡從獨(dú)立之初就確立了“居者有其屋”的國策，旨在“為所有新加坡人提供規(guī)劃良好的住房”，明確指出住房問題必須由政府整體解決，并據(jù)此制定了一系列土地和房地產(chǎn)政策，供政府提供住宅。

　　20世紀(jì)60年代初，新加坡還通過建造廉租房解決了中低收入群體的住房問題。不過，自一九六四年起，居者有其屋計(jì)劃便開始實(shí)施，鼓勵(lì)中低收入人士購買房屋發(fā)展局興建的單位，并建立一個(gè)與大部分發(fā)達(dá)國家完全不同的房屋保障制度。到2016年，多達(dá)82%的公民住在公寓里，住房擁有率和公寓擁有率都在90%以上，這并不成功。

　　普通公寓分為三居室，即兩居室、兩間浴室、一間廚房和一間面積約70平方米的客廳；四居室公寓還有一個(gè)房間，但客廳不是很大，面積超過90平方米；五居室公寓也有三間臥室，但大廳相對較大，相當(dāng)于一個(gè)面積約100至110平方米的額外餐廳。最好的公寓是EA，面積在110到150平方米之間。也有一種電磁，這是一個(gè)雙層結(jié)構(gòu)，有些有四個(gè)房間，通常有三個(gè)浴室，面積為130至150平方米。雖然是便宜的房子，但也有一些配套設(shè)施，如體育設(shè)施、小公園、多層停車場、超市、商場、公交換乘站等。如果是一個(gè)大型社區(qū)，輕軌的修建是為了方便居民出行。

　　深圳住房將學(xué)習(xí)新加坡模式，恰恰也正是因?yàn)樾录悠履Ｊ降莫?dú)特之處，但是新加坡模式到底應(yīng)該如何學(xué)習(xí)呢？下面我們在繼續(xù)來看一下

　　三、如何學(xué)習(xí)新加坡模式

　　自一九六四年起，新加坡推行“居者有其屋計(jì)劃”，鼓勵(lì)中低收入人士購買房屋發(fā)展局興建的單位，并建立一套與大部分發(fā)達(dá)國家完全不同的房屋保障制度。最多201個(gè)

　　40年來，深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值從1.69億元增長到2.69萬億元，增幅超過1萬倍。

　　2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6.25萬元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。常住人口約為1344萬。在過去的40年里，常住人口增加了大約42倍。同期，北上廣的人口增長了1-2.5倍。

　　然而，與此不一致的是，深圳的人均居住面積為27.8平方米，尚未達(dá)到中國和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線。主要原因是深圳仍有70%以上的人居住在城中村，城中村約占深圳住房面積的54%

　　此外，根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳住宅用地占全市建設(shè)用地總量的22.6%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)25% ~ 40%的下限。

　　一方面，人口和經(jīng)濟(jì)的快速增長，另一方面，土地利用受到很大限制。因此，深圳已成為中國，許多城市中新增住房供應(yīng)和人口增長最快的城市之一，這導(dǎo)致了深圳的高房價(jià)

　　根據(jù)中智研究所的數(shù)據(jù)，2019年深圳市成交商品房平均價(jià)格為55821元/，是2014年23973元/的2.3倍以上。目前，平均價(jià)格在65000/左右波動(dòng)。

　　為了從根本上解決這一矛盾，深圳一直在努力解決它。

　　增加供應(yīng)是方法之一。2019年，深圳房地產(chǎn)投資達(dá)到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年，深圳房地產(chǎn)增加值達(dá)到2285億元，比2014年的1324億元增長73%。

　　張學(xué)凡在新聞發(fā)布會(huì)上指出，“無房炒房”的定位是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的根本符合。堅(jiān)持“住而不炒”的定位，讓住房回歸民生，體現(xiàn)了以人為本的發(fā)展思想，是建設(shè)民生幸?；鶞?zhǔn)城市的必要前提。

　　“長期機(jī)制可以有許多措施。其中最重要的是建立一個(gè)覆蓋全社會(huì)的穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。”張學(xué)凡說，這一制度的核心是大力發(fā)展公共住房。我們的目標(biāo)是將來讓深圳市60%的人住在政府提供的出租或出售的房子里，這是一個(gè)長期的目標(biāo)?！靶录悠耺odel”可以借鑒，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　資深房地產(chǎn)評(píng)論員朱羅紀(jì)表示新加坡模式的頂層設(shè)計(jì)理念非常好。我們應(yīng)該向“上帝”而不是“形式”的方向?qū)W習(xí)。在解決住房問題上，我們應(yīng)該多向新加坡學(xué)習(xí)。我們應(yīng)該真正把住房作為一個(gè)民生項(xiàng)目，而不是把住房市場變成一個(gè)金融市場。

　　深圳住房將學(xué)習(xí)新加坡模式并不意味著抄襲，如果我們引入新加坡模式，深圳的這一不平衡發(fā)展問題將在很大程度上得到解決。但是，新加坡模式需要檢驗(yàn)，這種新模式帶來的新問題應(yīng)該盡可能地解決，以減少新問題給市場帶來的沖擊。另外，大家也可以關(guān)注一下保障房概念股，制度出現(xiàn)在1994年，在2010年確立了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和公租房等保障房體系后，國務(wù)院下達(dá)了要在五年內(nèi)建造5800萬套的保障房安居工程建設(shè)任務(wù)。這一切都對于保障方法概念股非常利好。