北京住房租賃市場將迎來最嚴(yán)監(jiān)管。從北京市住建委獲悉，今日（2月2日），市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。北京預(yù)收房租不得超過3個月租金這么規(guī)定的原因在哪里，暴雷頻頻，長租公寓模式下暗藏著什么風(fēng)險？下面我們就一起來看一下吧。

　　通知明確，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴(yán)禁“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　新規(guī)適用于住房租賃企業(yè)分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動，即通常所說的“長租公寓”。該通知自今年3月1日起正式實施，此前已簽訂的合同繼續(xù)履行。

　　長租公寓模式中，住房租賃企業(yè)一般向租客-次性收取半年或一年租金，按月或按季度支付給房東，形成資金池，用以擴張、投資，這是很多長租公寓資金鏈斷裂、爆雷的原因?！锻ㄖ访鞔_，住房租賃企業(yè)收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。

　　《通知》要求，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的。

　　專用賬戶托管,收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

　　合同終止后2個工作日內(nèi)，住房租賃企業(yè)應(yīng)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會退還押金，北京房

　　地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)在1個工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

　　《通知》規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)備案，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)于簽訂承租或出租房屋合同后3日內(nèi)，將房屋坐落、面積、間數(shù)、價格和租賃雙方等合同信息錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案。

　　未如實備案合同的企業(yè)不得通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息。

　　租金貸是長租公寓的重要問題，《通知》 明確，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得

　　將承租人申請的"租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　《通知》規(guī)定，對于存在違法違規(guī)行為較多的住房租賃服務(wù)企業(yè)，由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　門列入重點關(guān)注名單并向社會公布，提示謹(jǐn)慎選擇;情節(jié)嚴(yán)重的列入風(fēng)險警示名單并向社會公布，警示重大風(fēng)險。

　　那么，長租公寓模式下暗藏著什么風(fēng)險？

　　雖然，一線城市長租公寓的入住率較高，但是由于高買低賣、盲目擴張等問題，不少長租公寓企業(yè)經(jīng)營困難。據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。

　　2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

　　2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元，安歆公寓也獲數(shù)億元人民幣投資，頭部企業(yè)融資額遠(yuǎn)高于2018年公寓行業(yè)融資總額。

　　長租公寓企業(yè)虧損加劇

　　長租公寓經(jīng)營苦難，少有盈利，就連青客公寓、蛋殼公寓亦不能免俗。2019年青客公寓成功在美國上市，成為國內(nèi)長租公寓第一股，但是業(yè)績卻年年虧損，青客公寓在2017財年、2018財年、2019財年前9個月，分別凈虧損2.45億元、4.99億元、3.73億元，虧損額度同比進(jìn)一步擴大。經(jīng)過連續(xù)3年的虧損，累計虧損額度已達(dá)到11.17億元。

　　繼青客公寓之后，國內(nèi)第二家長租公寓品牌蛋殼公寓也赴美上市了。披露的數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓的虧損在逐年擴大，招股書顯示，2017年，蛋殼虧損2.7億元，2018年虧損增加到13.70億元，2019年前9個月凈虧損25.16億元。不到三年蛋殼公寓累計虧損約42億元。

　　2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。由2019年各季度的增長情況來看，前三季度仍保持一定增長，第四季度整體拓展規(guī)?；咎幱谕顟B(tài)。

     長期租賃公寓運營模式的風(fēng)險

      1.人口眾多的中國自然正好需要住房需求。但不可否認(rèn)的是，現(xiàn)在買房門檻太高了。不是每個人都能隨意拿出180萬，也不是每個人都有n個口袋可以存錢。而且，不是每個人都像炒房團(tuán)一樣敢無限增加杠桿。租房可以說是不需要驗證就行了。

     2.當(dāng)然也有很多人就是需要。其中有一大群剛畢業(yè)的大學(xué)生，他們沒有存多少錢。仔細(xì)分析，你會發(fā)現(xiàn)這些人和想買房的人基本重合，所以口袋里大米不夠的時候自然會選擇租房，所以長期租房的起點基本可以說是國家背書。

    3.而且，從風(fēng)險控制的角度來看，這類目標(biāo)人群具有極其相似和明顯的特點：穩(wěn)定的收入來源(只要不偷懶，就永遠(yuǎn)不會餓死)、較強的還款意愿(從校園貸款的高額利潤可以看出)、一定的貸款用途。

    4.以前房客直接找房東租房，由于信息不對稱，效率極低。在互聯(lián)網(wǎng)時代，房客和房東通過互聯(lián)網(wǎng)，在線上提出各自的需求，但是房子的非標(biāo)準(zhǔn)屬性使得不可能完全通過線上，的信息瀏覽和查詢做出消費決定，這催生了中介服務(wù)。

    只是中介基本都是一次性的，賺的利潤有限，能做的工作和做的動力真的有限，每套房子的情況參差不齊，想想我們曾經(jīng)租的房子就可以這么形容。

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