郭樹清:房地產(chǎn)核心問題是泡沫大，具體是怎么說的?

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清3月2日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。

　　很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。

　　因?yàn)槟愠钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來市場(chǎng)價(jià)格要是下來，你個(gè)人的財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款就還不上本金和利息，銀行也收不回貸款，經(jīng)濟(jì)生活就會(huì)發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。但2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，這個(gè)成績(jī)來之不易，相信房地產(chǎn)問題可以逐步緩解。

　　2021年是“十四五”開局之年，銀保監(jiān)會(huì)將把防范風(fēng)險(xiǎn)作為金融業(yè)的永恒主題，毫不松懈地監(jiān)控和化解各類金融風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化金融法治，完善長(zhǎng)效機(jī)制。維護(hù)公布競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張，確保金融創(chuàng)新在審慎前提下進(jìn)行。

       釋放的信號(hào)：

　　“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大”，這句話堪稱一錘定音，為中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行定調(diào)。

　　“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的”，這也是有關(guān)方面對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)發(fā)出的空前警告。

　　顯然，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，已經(jīng)成為新的政策取向。

　　房地產(chǎn)泡沫大有什么影響?

　　2020年，中國(guó)居民杠桿率為62.2%，相比2019年升高了6.1個(gè)百分點(diǎn)，超過國(guó)際平均水平。

　　目前，中國(guó)居民杠桿率仍低于美國(guó)、英國(guó)，但已經(jīng)趕超日本、德國(guó)。

　　一、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會(huì)問題。

　　二、金融危機(jī)

　　房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。

　　三、生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

　　房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān);此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。

　　四、引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

　　隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。

　　中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅之后會(huì)怎樣?

　　提到當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，有很多專家不由自主地與上世紀(jì)90年代初的海南省的房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害狀況聯(lián)系起來，他們認(rèn)為，如果決策層將房產(chǎn)泡沫捅破，那么收拾房地產(chǎn)泡沫破滅后的爛攤子將非常棘手，要求決策層放松對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控。

　　樓市泡沫一旦破裂后對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害是非常巨大的，房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，需求急劇下降，房?jī)r(jià)再繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價(jià)按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。盡管現(xiàn)在即使國(guó)內(nèi)各大銀行商業(yè)銀行通過了銀監(jiān)會(huì)的房貸壓力測(cè)試，都表示即使房?jī)r(jià)30%也能杠得住，這只是一個(gè)幻想。從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)情況看，基本上把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系之上，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)信貸都是如此，這就孕育很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫破滅，最后承擔(dān)者只能是國(guó)內(nèi)各銀行，不過國(guó)內(nèi)各大銀行現(xiàn)在都已成為上市公司，最后承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的還會(huì)有股民。

　　還有，房地產(chǎn)是個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運(yùn)輸，都是資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅，整個(gè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)趨于蕭條。因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅僅限于行業(yè)的本身，而且影響到其他許多行業(yè)。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)都可能發(fā)生危機(jī)。

　　該如何解決房地產(chǎn)局部泡沫大問題?

　　1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

　　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓;其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　2、 建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

　　加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

　　3、 強(qiáng)化土地資源管理

　　政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

　　4、加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

　　首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平;其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生;再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門;最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

　　近日，自然資源部發(fā)文對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅土地出讓方式提出新的監(jiān)管要求，實(shí)施“兩集中”供地政策，全年不超過3次集中發(fā)布出讓公告及集中組織出讓活動(dòng)。

　　這22個(gè)城市，包括北上廣深4大一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等18個(gè)二線城市。

　　房地產(chǎn)“五道紅線”已經(jīng)橫空出世。

　　在這五道紅線中，有三道是針對(duì)房企融資而來，另外兩道則是針對(duì)銀行房貸而出，五道紅線，指向的正是房地產(chǎn)金融化的傾向。

　　這五道紅線有沒有用?

　　我們看到，房企融資三道紅線出臺(tái)以后，已有多個(gè)大型房企遭遇了資金鏈沖擊。而房貸融資兩道紅線出臺(tái)不到3個(gè)月，各地的房貸利率已經(jīng)應(yīng)聲而漲。

       郭樹清:房地產(chǎn)核心問題是泡沫大，相關(guān)內(nèi)容的介紹，希望對(duì)大家有幫助，近端時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們還是需要多加注意，尤其是買房的朋友們。保障房概念僅供參考：