北京出臺商品房銷售新規(guī)，具體內(nèi)容是什么？

　　商品房銷售新規(guī)的主要內(nèi)容有規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任四個部分。

　　(一)設(shè)置交付樣板間

　　規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)出讓合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在預(yù)售計劃中列出主要材料設(shè)備；商品房預(yù)售前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃圖紙和預(yù)售方案規(guī)定的戶型、面積、標(biāo)準(zhǔn)、工藝設(shè)置交付樣板間，工藝樣板區(qū)應(yīng)當(dāng)布置在交付樣板間內(nèi)。

　　提出“三個一致”的要求，即樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案所列內(nèi)容一致，與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)一致，與項目實際交付情況一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。同時要求樣板間保存至項目交付后三個月。

　　(2)規(guī)范銷售推廣

　　規(guī)定在制作各類銷售宣傳資料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，項目外應(yīng)與現(xiàn)狀一致；項目的不利因素應(yīng)在位置銷售現(xiàn)場顯著宣傳。

　　嚴格的銷售組織、人員和行為管理。項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對銷售人員進行培訓(xùn)，內(nèi)容包括項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化推廣用語等。

　　在銷售過程中，銷售人員要佩戴胸卡上班，線上的銷售要有真實姓名。同時提出銷售人員“四嚴禁”，即嚴禁虛假宣傳、嚴禁誤導(dǎo)客戶處置占用的公共部位、嚴禁宣傳周邊未建的公共服務(wù)設(shè)施、嚴禁宣揚緊張氛圍。

　　(3)房屋交付前的質(zhì)量檢驗

　　參考其他城市的經(jīng)驗和做法(上海、杭州， 寧波， 溫州)，規(guī)定企業(yè)在確保安全的前提下，在竣工驗收前進行不少于兩次的“工地開放日”，組織買方進入項目現(xiàn)場了解項目實際情況，對買方提出的意見或建議進行修復(fù)整改并反饋給買方。鼓勵通過在線視頻向買家實時展示施工進度。

　　重點是實施交付前住房質(zhì)量檢查制度。除了按照我委《關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》的規(guī)定組織購房人對房屋施工質(zhì)量進行檢查外，還應(yīng)組織購房人對預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行檢查。

　　(4)壓實企業(yè)主體責(zé)任

　　要求企業(yè)加強銷售管理。對于熱銷項目(客戶/戶數(shù)超過3戶)，要在區(qū)住建部門的指導(dǎo)下，無房家庭、本地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭優(yōu)先選擇公證抽獎。

　　規(guī)定企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)向采購人展示樣板間，介紹材料、工藝、尺寸；同時，告知項目不利因素，并由采購人書面確認；要求項目宣傳推廣資料為書面，視頻資料留存?zhèn)洳?；明確企業(yè)對商品房的整體質(zhì)量和售后服務(wù)負責(zé)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向購房人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　商品房和住宅房有哪些區(qū)別？

　　一、不同的定義

　　商住房，顧名思義，就是可以作為客廳的房產(chǎn)，比如商住公寓。

　　住宅是指提供住所的房屋，包括別墅、公寓、職工家庭宿舍和集體宿舍、單身職工宿舍和學(xué)生宿舍等。商品房包括商品住宅和住宅。

　　二、產(chǎn)權(quán)不同

　　由于商住大廈為商業(yè)用地，不能享受“住宅用地70年土地使用年限”，只能擁有50年的土地使用權(quán)，土地使用年限屆滿后可以向國家申請延期。

　　純住宅產(chǎn)權(quán)70年，繳納一定費用，到期自動續(xù)期。

　　三、相關(guān)稅費的差異

　　普通住宅項目首次購買及未來轉(zhuǎn)讓契稅為1.5%，50年產(chǎn)權(quán)房屋契稅按3%繳納。

　　四、貸款條件的限制

　　這些房子大多不能申請公積金貸款，但也有少數(shù)項目可以通過開發(fā)商的努力來完成。如果采用銀行貸款，另外50年產(chǎn)權(quán)或40年產(chǎn)權(quán)只能獲得50%或60%的抵押。

　　商住房子有兩種解釋：一是既可以做店面，也可以做房子(商住)兩用；二是店面在樓下，房子在樓上，產(chǎn)權(quán)是同一個人。

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