從2008年開始的房地產(chǎn)牛市開始，學(xué)會囤積土地的房地產(chǎn)企業(yè)(恒大、萬科等)，)從利潤中扣除財務(wù)費用后可以實現(xiàn)100%以上。在此期間，以5000元/平方米的價格囤積土地兩年甚至更長時間的企業(yè)可以開發(fā)土地，最終售價為2萬元/平方米。那幾年開發(fā)商絕對是享受著超高的利潤，但是這兩年房市逐漸趨于平穩(wěn)，不知是否房地產(chǎn)利潤增長率下降了呢？

　　之前曾經(jīng)也說過關(guān)于房貸固定利率和浮動利率的問題，今天就主要說一下房地產(chǎn)利潤的問題。其實對于房企來說，房地產(chǎn)爆發(fā)階段和目前的穩(wěn)定階段完全是兩個概念。

　　從2016年至今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本穩(wěn)定。對于一般大型開發(fā)商來說，整個開發(fā)周期的靜態(tài)利潤率最多為8-12%。以北京為例，7W的房價，征地成本為3.5-4.5W，中間值為4W，營銷稅、企業(yè)所得稅等稅費為1W，建筑安裝成本為0.5W，僅這些項目的資金成本就已經(jīng)為5.5W，這還不包括資金營業(yè)額的財務(wù)成本和全周期項目運營成本。因此，目前的房地產(chǎn)企業(yè)只是一個普通的傳統(tǒng)行業(yè)，高利潤的時代已經(jīng)不復(fù)存在。

　　房地產(chǎn)利潤肯定不像之前那么高了，再來說一下房地產(chǎn)利潤增長率下降的問題，如果和之前爆發(fā)時階段比較肯定是下降了，但是和其他傳統(tǒng)企業(yè)相比較的話，其實房地產(chǎn)的利潤仍然非?？捎^。

　　今年我國房企銷售前10名中，綠城、中南、融創(chuàng)三家房地產(chǎn)公司連續(xù)兩年保持了較高的凈利潤增長率，這三家公司在布局都有很好的商品價值，而且都位于熱門城市。在過去幾年中，銷售增長速度很快，結(jié)算周期也很快，從而帶來了收入和利潤的快速增長。除此之外，區(qū)域性住宅企業(yè)也更容易實現(xiàn)利潤增長，相比其他大多數(shù)住宅企業(yè)規(guī)模較小，由于基數(shù)較低，更容易實現(xiàn)利潤增長率的大幅提高。這一增長率能否持續(xù)取決于銷售額能否保持高速增長。

　　盡管行業(yè)整體利潤增長率仍在上升，但龍頭住宅企業(yè)呈現(xiàn)房地產(chǎn)利潤增長率下降的趨勢，這是因為它們有很大的利潤基礎(chǔ)，該行業(yè)正處于下滑期。所以利潤增長下降是很正常的。2019年的利潤結(jié)算一般來自2017年和2018年的項目。由于前兩年土地價格上漲，但房價沒有上漲太多，2017年每個人都買了一些更貴的地塊。結(jié)轉(zhuǎn)時，可能會增加一些利潤率較低的項目。