進(jìn)入今年4、5月開始密集出臺國家房地產(chǎn)調(diào)控政策。尤其是最近，蘇州在5月份開始了房地產(chǎn)調(diào)控的第一槍。南京與寧波等地也提高了首套住房貸款的利率。與此同時，社科院最近發(fā)布的報告預(yù)測，一二線城市的房價未來將企穩(wěn)，而三四線城市的房價將企穩(wěn)后降。那么房產(chǎn)投資還能有升值空間么？

　　從去年下半年開始，上海的房租市場開始上漲，一室一廳就在4000元左右；一套兩居室大概5500元，一套兩居室或者三居室要8000多元。即使房租暴漲，房東也怨聲載道。因?yàn)?，樓主的投資回報率不如一年期銀行存款，所以樓主什么都不做。

　　例如，在上海租一套兩室一廳、面積100多平米的房子，月租8000-9000元，而把這樣的房子掛在外面的價格是800多萬元。換句話說，房東收取的租金是一年10萬左右。然而，中國大城市的房地產(chǎn)租賃投資回報率太低，投機(jī)是主要原因。

　　然而，問題是中央政府現(xiàn)在明確要求各地房價不要上漲，并對前期房房價上漲過快的一些城市的債務(wù)人實(shí)行問責(zé)制。房價今后將穩(wěn)步下跌。更何況目前炒房成本至少在6%。如果房價不漲，即使站著不動，對投機(jī)者來說也是損失。美國房產(chǎn)投資有很多人瞄準(zhǔn)。

　　可那么日后房產(chǎn)投資將會成為什么樣？

　　首先，貨幣寬松會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來房地產(chǎn)流動性會收緊，貨幣增速會繼續(xù)下降。信貸政策過于寬松，這將導(dǎo)致大量資金人流向房地產(chǎn)行業(yè)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法從資金獲得太多支持。

　　同時，隨著房價的上漲，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險也逐漸暴露出來。目前，銀行主要側(cè)重于防范和控制抵押貸款風(fēng)險，特別是發(fā)展貸款。未來，中國貨幣增長率將繼續(xù)徘徊在較低水平，從2009年最高的M2增長率29%到今年4月的8.2%左右。M2增長率長期處于歷史低位，房地產(chǎn)流動性收緊，未來房價不會上漲。

　　目前，中國人口結(jié)構(gòu)不平衡：一方面，中國60歲以上老年人口高達(dá)2.1億。另一方面，人口在1990年代和1990年代后逐漸減少，中國的新生兒出生率近年來大幅下降，導(dǎo)致年輕人越來越少。

　　除了開征房產(chǎn)稅之外，還需要擴(kuò)大房價上漲城市的負(fù)責(zé)人問責(zé)制。

　　面對中國房產(chǎn)投資的歷史十字路口，許多人問中國的房地產(chǎn)在未來幾年是否值得投資。無論是房價的租售比還是房價的收入比，國內(nèi)房價都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平，回調(diào)空間很大。未來我國大中城市應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^，回歸住宅物業(yè)。