11月16日晚間，陽光城集團(tuán)股份有限公司(000671.SZ，以下簡稱“陽光城(000671)”)發(fā)布最新人事任命公告，董事局聘任朱榮斌任公司總裁，聘任吳建斌、闞乃桂為公司執(zhí)行副總裁。至此，陽光城核心管理團(tuán)隊已全部到位，人事變動暫告段落。接下來，新管理團(tuán)隊的任務(wù)是如何讓陽光城走上一條速度與質(zhì)量并進(jìn)的道路。

　　過去幾年陽光城實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的同時，負(fù)債不斷攀高，現(xiàn)金流、凈利潤等財務(wù)數(shù)據(jù)也并不“好看”。碧桂園“雙斌”加入后，業(yè)界都在期待他們會給陽光城開出怎樣的“藥方”。

　　11月16日，吳建斌現(xiàn)身，對外界擔(dān)憂的千億負(fù)債問題、融資問題、未來發(fā)展規(guī)劃問題等逐一做了解答。在吳建斌看來，截至三季度報發(fā)布，陽光城的負(fù)債結(jié)構(gòu)合理。目前，陽光城管理團(tuán)隊著手在做的工作是內(nèi)部流程再造，建立快速高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式，“按照千億、幾千億的目標(biāo)在打造內(nèi)部組織架構(gòu)”。

　　調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)下半場，擴(kuò)大規(guī)模，才能提升市場話語權(quán)已成為行業(yè)共識，對于目前總市值不到300億元的陽光城而言，志向亦在于此。不過，未來陽光城在達(dá)到董事會“快”的要求時還要兼顧質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)快速又健康的發(fā)展。

　　陽光城新到位的朱榮斌、吳建斌及闞乃桂分工各有不同。朱榮斌全面負(fù)責(zé)公司管理工作，著眼于布局；吳建斌主管財務(wù)、金融、法律、信息化等方面；闞乃桂擅長合約管理工作。

　　三季報顯示，截至2017年9月30日，陽光城實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入155.21億元，同比增長108.08%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤6.19億元，同比上升70.25%。凈利潤率為4.3%，與去年底相比下降了3%。負(fù)債總計1694億元，而2012年三季度末這一數(shù)據(jù)僅為121.6億元。

　　“負(fù)債增加的同時，資產(chǎn)也在增加?！眳墙ū笳f。在他看來，資產(chǎn)負(fù)債率要結(jié)合貨值來看。目前，陽光城持有大約4000億~5000億元貨值，大多集中在一線和二線核心城市，“如果資金有壓力，拿出一塊地掛牌賣，立馬就有人買。”吳建斌這位財務(wù)官面對外界擔(dān)憂的負(fù)債率問題時顯得十分從容。

　　相比資產(chǎn)負(fù)債率，吳建斌更關(guān)心的是凈負(fù)債率，他的目標(biāo)是1~2年內(nèi)把陽光城的凈負(fù)債率降到70%左右?！叭绻?0%達(dá)不到，降到100%，大概是現(xiàn)在的兩倍，我也很開心了”。

　　不過，吳建斌也表示雖然目前陽光城的負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，不需要調(diào)整，但也要有度。自五月份入職以來，他對新單位做了深入研究，“如何高效賺錢”這是他發(fā)現(xiàn)的第一個問題。換言之，他認(rèn)為，陽光城負(fù)債高的主要原因在于沒有實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

　　那么，如何實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)？

　　陽光城2016年新增近千萬平方米的土地儲備，其中超八成土地儲備是通過并購獲得。并購項目太多，存在一個問題就是，往往一個并購項目投了五六十億元現(xiàn)金進(jìn)去，還不能變成貨值。

　　“所以在我們的管理團(tuán)隊里面有一批人專門來解決并購項目問題，以陳林總為首，負(fù)責(zé)原來并購的項目，一一搞定，變成貨值?！?吳建斌說。

　　同時，陽光城要在土地結(jié)構(gòu)中增加短平快項目。短平快項目布局一般會在二線與三線城市之間布局。據(jù)悉，本月陽光城福州開盤的兩個項目，從拿地到銷售只用了不到五個月時間。

　　另外，吳建斌表示，在招拍掛市場拿地時，可以增加與規(guī)模更大的開發(fā)商合作，兩家合作開發(fā)，相對而言，控制成本的同時拿到的土地又比較“干凈”。

　　向管理要效益

　　陽光城想要邁進(jìn)千億梯隊，僅僅靠調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)，加快周轉(zhuǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　吳建斌表示，陽光城內(nèi)部流程再造是全方位的，對標(biāo)碧桂園，按照千億企業(yè)的目標(biāo)來打造內(nèi)部組織架構(gòu)，包括加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)、推行雙贏機(jī)制、信息化建設(shè)、組織架構(gòu)調(diào)整等方面的工作都已經(jīng)在做了。

　　今年，陽光城購買了一家建筑公司和園林公司，這是它構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈的兩步棋。吳建斌將購買這兩筆資產(chǎn)的行為解釋為，有一些重要的項目如果要趕時間、趕速度、控制成本，隨時都可以讓自家的公司上陣。

　　今年5月17日，陽光城內(nèi)部通過項目跟投機(jī)制“合作共贏”計劃，允許由管理層團(tuán)隊(除董監(jiān)高外)及區(qū)域負(fù)責(zé)人、項目團(tuán)隊對項目進(jìn)行跟投投資，占股不高于15%，被稱為“雙贏機(jī)制”。陽光城表示，推行這一機(jī)制的目的，就是將公司利益和員工利益緊密結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)利益共享，責(zé)任共擔(dān)，從而提升企業(yè)發(fā)展質(zhì)量。

　　吳建斌透露，目前陽光城有65個項目按照雙贏機(jī)制來考核，將2017年1月1日后買回來的項目都納入了其中。

　　為了適應(yīng)千億規(guī)模的要求，陽光城的信息化建設(shè)也在推進(jìn)中——在福州建立財務(wù)共享中心，吳建斌稱，已經(jīng)聚集了大概不到兩百人，這些人來負(fù)責(zé)財務(wù)中心的管理?！斑@個將來的效率就很高了，我們現(xiàn)在請了專業(yè)咨詢公司，請了開發(fā)軟件的供應(yīng)商去完成，這也是這半年來非常非常大的變化?！?/p>

　　內(nèi)部組織架構(gòu)方面，陽光城新成立了戰(zhàn)略發(fā)展部，由吳建斌領(lǐng)導(dǎo)。他說，企業(yè)發(fā)展在一定程度上需要一只眼睛，別的部門作業(yè)，戰(zhàn)略部門負(fù)責(zé)看方向，看格局，看布局。

　　另外，陽光城還新成立了合約管理中心，陽光城原來的發(fā)展方式下，成本控制是粗放型的，以后要做到精細(xì)化的程度，這塊工作已經(jīng)全面在啟動?！斑€有其他各方面細(xì)節(jié)的變化，把整個決策層、運(yùn)營層、高管連接在一起”。

　　“向管理要效益，管理知道每一個企業(yè)發(fā)展的核心情況，內(nèi)功練得扎不扎實(shí)，陽光城就是要在內(nèi)功方面發(fā)力”。

　　接起過去的棒去改變。吳建斌多次強(qiáng)調(diào)無論是負(fù)債率還是現(xiàn)金流或是其他財務(wù)指標(biāo)，在陽光城都是過去式了。

　　期望融資成本降低21%

　　陽光城的負(fù)債中，有22%是短期負(fù)債，2~3年期的占比近30%，三年以上的占到50%。雖然吳建斌認(rèn)為這一負(fù)債結(jié)構(gòu)非常合理，但他最近在考慮能不能把一年期的負(fù)債也變成兩年期、三年期。他考慮的結(jié)果是不需要。因?yàn)樽兂蓛赡曛寥昶?，融資成本會變高。一年期融資成本約在5%~6%左右，但是兩年期是6.5%~7%，三年期則達(dá)到7%~9%。

　　當(dāng)前，陽光城的綜合融資成本約為7.65%。對比吳建斌之前的兩家公司中海和碧桂園來看，他直言這有點(diǎn)吃虧。據(jù)了解，中海的融資成本控制在2%~3%，碧桂園稍高一些，也只有4%~5%。

　　吳建斌此前在碧桂園工作期間的一大政績就是2015年上半年，碧桂園的融資成本下降了14%。他表示，目標(biāo)是將陽光城的融資成本降到6%左右，相比于當(dāng)前的7.65%，降幅達(dá)到21%。

　　針對陽光城融資成本高的原因，吳建斌分析稱，首先房地產(chǎn)行業(yè)中小企業(yè)的融資成本普遍增高，這是大環(huán)境。其次，今年下半年以來，整個行業(yè)的融資環(huán)境都在收緊，流動性收緊融資成本就上升了。第三，陽光城自身規(guī)模還不夠大，財務(wù)結(jié)構(gòu)不那么優(yōu)秀，所以市場上還是有點(diǎn)擔(dān)心?！拔覀儸F(xiàn)在國內(nèi)評級是AA，如果到了AAA的話就會增加吸引力。它有很多原因，如果放在2015年，當(dāng)時市場的環(huán)境很好，融資成本就會大幅度下降。”

　　在融資方面，供應(yīng)鏈融資、證券化融資，陽光城都有嘗試。如何降低杠桿水平，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，而降低負(fù)債最直接有效的方法是股權(quán)融資增厚股東權(quán)益。但客觀上，港股上市公司和A股上市公司在監(jiān)管上存在很大差異，港股公司可以根據(jù)經(jīng)營情況自行決定是否進(jìn)行股權(quán)融資，然而A股公司的股權(quán)融資受到嚴(yán)格監(jiān)管。

　　“所有的改善，最終都是業(yè)務(wù)改善?！眳墙ū笳f。在他看來，陽光城現(xiàn)在四千多億元的貨值，如果都變成房產(chǎn)銷售，實(shí)現(xiàn)銷售回款，對所有財務(wù)問題的改善是最根本的。但業(yè)務(wù)建設(shè)需要時間，沒有一年是看不到效果的。

　　短期來看，吳建斌認(rèn)為，陽光城保持正常的還貸、周轉(zhuǎn)沒有問題。 ：