本報記者 張奇 北京報道

　　近期市場再次燃起了對房地產的熱情，多地開始實施限貸政策，作為房企傳統(tǒng)融資渠道的信托自然少不了受到關注。

　　信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的二季度數據顯示房地產信托規(guī)模1.31萬億，占比8.52%，規(guī)模、占比均出現下滑。西南財經大學信托與理財研究所分析稱，自2015年以來，信托資產投向房地產行業(yè)占比逐漸下降，與近年房地產市場降溫以及“去庫存”政策有關。

　　但需要引起注意的是，剛剛結束的8月份，房地產集合信托資金達230.14億元，同比增長45.57%。

　　“未來房地產信托可能會維持在當前規(guī)模，不會大幅攀升，也不會較大萎縮?！敝需F信托副總經理陳赤對21世紀經濟報道記者表示，一方面發(fā)債成本雖低，但目前通過信托融資成本也在逐步降低；另外信托融資效率更高且方式更靈活，可以采取階段性持股、長期持股的形式融資，降低企業(yè)資產負債率。

　　　　房地產信托規(guī)模1.31萬億

　　一直以來，信托都是房地產的主要融資方式之一。

　　剛剛高價拿地的閩系房企融信，其招股書表明，2015年末借款總額186.28億，其中信托及其他資金164.52億，占比近9成。

　　此外，近期頗受關注的恒大集團、寶能地產均有通過信托進行融資。Wind數據顯示，自2016年以來，涉及到恒大的信托項目共21單，規(guī)模合計57.44億元。同時寶能地產也在尋求信托融資，渤海信托通過在售項目為其融資3.5億，用于開發(fā)建設位于石家莊市正定新區(qū)的寶能中心。

　　但與房地產當前火熱行情不太相符，信托投資整體規(guī)模似乎呈現收縮態(tài)勢。

　　一般而言，信托資金投入房地產主要有兩條渠道，分別為：固有資產投入和信托資產投入。不過一方面由于固有資產體量相對小，且固有資產中貸款占比較低，因此一般而言統(tǒng)計進入房地產行業(yè)的信托資金，可以不納入信托固有資產投入部分。

　　據信托業(yè)協(xié)會最新發(fā)布的二季度數據顯示，資金信托投向中房地產(000736,股吧)規(guī)模1.31萬億，占比為8.52%，規(guī)模、占比均呈現下行態(tài)勢。

　　對此，陸家嘴(600663,股吧)信托戰(zhàn)略發(fā)展部高級經理王俊表示，一方面隨著債券市場進入門檻降低，房企可以通過發(fā)行公司債籌集低成本資金；另一方面泛資管格局下，業(yè)務競爭加劇，銀行、保險等保守型金融機構在業(yè)績下滑壓力下，開始涉足房地產業(yè)務，為大型房企提供融資服務。

　　其實伴隨房企融資成本降低，房地產信托提前結束現象也較為突出。 2015年底有統(tǒng)計顯示，信托公司共發(fā)布提前清算公告205起，涉及資金規(guī)模479億元，其中房地產類成撤資大戶。

　　目前房地產市場呈現兩極分化態(tài)勢，資質較好的大型房企資金充裕，融資成本偏低，對信托融資需求較低，而中小型房企盡管資金缺口大，但經營風險也較高，出于風控目的，信托一般會規(guī)避此類交易對手。

　　“現在部分地區(qū)房價已到了非理性狀態(tài)，但信托還是存在剛性兌付潛規(guī)則。”一家華北地區(qū)信托經理稱，擔心發(fā)了集合項目后，出問題讓信托公司兜底，所以還是比較謹慎。

　　去年以來，不少二三線房地產信托項目被曝兌付危機，信托公司采取訴訟手段，費時費力也不一定能追回款項，甚至個別信托公司因此發(fā)展受阻。

　　　　8月收益率僅6.91%

　　用益信托數據顯示，2016年7月集合信托產品的平均預期收益率跌入“6”時代。作為高收益的代表房地產信托，8月份收益率僅6.91%。

　　其實觀察恒大地產今年以來的信托項目預期收益率也不難發(fā)現，其2015年中旬融資成本普遍在9.2%左右，而目前則在6.8%左右。

　　“要真有高收益率的項目可能也不太敢接?！币患抑行托磐懈邔尤耸恐毖?，房地產信托收益率一般較高，但現在也降下來了，不少房地產項目收益率從10%降到6%~8%，當地大型房地產現在融資成本也降到6%左右。

　　“一方面發(fā)債成本雖低，但目前通過信托融資成本也在逐步降低?！标惓喾Q，同時信托融資效率更高、方式更靈活。

　　當前采用類似股權融資方式的房企越來越多。如陽光城(000671,股吧)披露融資方案，擬由五礦信托以3.47億元價格，受讓其全資子公司持有的長沙中泛置業(yè)有限公司20%股權，期限不超過12個月，到期后由陽光城全資以3.47億元回購上述股權。

　　業(yè)內人士認為，采取“明股實債”、長期持股形式融資，可以降低企業(yè)資產負債率；同時債券發(fā)行有較長一段周期，而信托融資效率更高。在此背景下，若房地產信托融資成本進一步降低，未來房企通過信托融資的需求也可能逐步回暖。

　　有一個趨勢值得注意，用益信托數據表明8月份發(fā)行房地產集合信托規(guī)模230.14億元，而上年同期規(guī)模為158.1億元，同比上漲45.57%。