四季度以來(lái)房地產(chǎn)信托降至“冰點(diǎn)”

　　“解封”尚待房企融資剛需“轉(zhuǎn)場(chǎng)”

　　在11月7日-11月13日的一周，用益信托統(tǒng)計(jì)到的集合房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為0

　　■本報(bào)記者 徐天曉

　　房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模隨政策收緊而應(yīng)聲回落。據(jù)用益信托發(fā)布的前10個(gè)月集合資金信托產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模103.79億元，環(huán)比下降了約50%，而進(jìn)入11月份以來(lái)，更是有一周未統(tǒng)計(jì)到集合類房地產(chǎn)信托成立。

　　光大興隴信托研究員羅凱認(rèn)為，監(jiān)管部門和各家公司都對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，加強(qiáng)監(jiān)管和提高項(xiàng)目過(guò)會(huì)條件，降低此類業(yè)務(wù)的比重以降低風(fēng)險(xiǎn)集中度。

　　　　看得見(jiàn)的下降

　　10月份以來(lái)，集合類房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模呈明顯的下降趨勢(shì)。用益信托網(wǎng)近日發(fā)布的前10月份集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份共成立房地產(chǎn)信托38只，與9月份相比減少了27只；成立規(guī)模103.79億元，與9月份的210.15億元相比下降了50%。

　　而進(jìn)入11月份以來(lái)，下降速度有蔓延的趨勢(shì)，其中，用益信托的周報(bào)顯示，在上一周（11月7日-11月13日），統(tǒng)計(jì)到的房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量和規(guī)模為0。

　　針對(duì)房地產(chǎn)信托融資規(guī)模下降的現(xiàn)象，用益信托的解讀為，“在產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是信托公司服務(wù)時(shí)間最長(zhǎng)、積累經(jīng)驗(yàn)較為豐富的兩個(gè)行業(yè)，以往這兩個(gè)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)普遍通過(guò)高負(fù)債、高杠桿并持有重資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但是隨著行業(yè)利潤(rùn)空間收窄，這種經(jīng)營(yíng)方式的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯?！?/p>

　　值得注意的是，房地產(chǎn)信托在10月份的平均預(yù)期收益率為6.87%，較今年1月份已下降了1.36個(gè)百分點(diǎn)。

　　在光大興隴信托研究員羅凱看來(lái)，集合類房地產(chǎn)信托近期融資規(guī)模的下降，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)看，原因有三點(diǎn)：1.目前處于房地產(chǎn)小周期的頂點(diǎn)；2.政策全面收緊，國(guó)家明確限制資產(chǎn)泡沫，住建部銀監(jiān)會(huì)等部門從分兵到合進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控；3.人口拐點(diǎn)已過(guò)，剛性購(gòu)房需求增長(zhǎng)速度趨于下降，二手房供應(yīng)增速抬頭，城鎮(zhèn)化人口流入速度邊際遞減，沒(méi)有支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)期高速上漲的基礎(chǔ)。這些原因?qū)е履壳捌毡檎J(rèn)為房地產(chǎn)的進(jìn)一步增值空間逐步減小，但是風(fēng)險(xiǎn)在累積。

　　“基于此，監(jiān)管部門和各家公司都對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，加強(qiáng)監(jiān)管和提高項(xiàng)目過(guò)會(huì)條件，降低此類業(yè)務(wù)的比重以降低風(fēng)險(xiǎn)集中度?！绷_凱對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　　　風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇并存

　　銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)通知擬對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，除對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)中介等相關(guān)業(yè)務(wù)檢查外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況也被納入其中。具體包括：是否嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)定；是否加強(qiáng)信托資金用途和流向監(jiān)控；是否通過(guò)多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求；信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金信托貸款等。

　　“可以預(yù)期，住建、銀監(jiān)、國(guó)土等監(jiān)管部門將會(huì)在黨中央國(guó)務(wù)院決策拍板下通力合作、打好政策組合牌，依法調(diào)控，真調(diào)真控，控而不亂，緊而不松。從信托監(jiān)管看，‘432’需要做適當(dāng)調(diào)節(jié)，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例和資質(zhì)要求?！绷_凱說(shuō)。

　　不過(guò)，地產(chǎn)調(diào)控對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)將來(lái)也并非不是一個(gè)機(jī)會(huì)，羅凱認(rèn)為：“從信托業(yè)和信托公司來(lái)看，隨著前段時(shí)間房地產(chǎn)政策的收緊，信托公司大都已提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批過(guò)會(huì)條件。但不排除銀監(jiān)和住建管理部門管理趨嚴(yán)后，房企從銀行、資本市場(chǎng)發(fā)債等轉(zhuǎn)向信托尋求融資的剛需增大?！?/p>

　　根據(jù)用益信托發(fā)布的今年前10個(gè)月集合資金信托產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模在9月份達(dá)到頂點(diǎn)，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)相匹配。

　　“從投資者的角度看，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大，在投資購(gòu)買信托產(chǎn)品時(shí)需要對(duì)投向做仔細(xì)的了解，不用一棍子打死，但要精挑細(xì)選，簡(jiǎn)單講就是選項(xiàng)目質(zhì)地優(yōu)、房地產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)的項(xiàng)目。已經(jīng)購(gòu)買了去年底至今發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者，不必驚慌，及時(shí)關(guān)注相關(guān)產(chǎn)品所投項(xiàng)目的進(jìn)度、所在地的政治經(jīng)濟(jì)情況和國(guó)家與所在地房地產(chǎn)相關(guān)政策等?！绷_凱說(shuō)。