Q1:住宅類房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備類抵質(zhì)押物的回收評(píng)估思路是什么?

　　A:在分析抵質(zhì)押住宅和機(jī)器設(shè)備的回收問題時(shí),首先判斷抵質(zhì)押的有效性,然后依據(jù)不同的抵質(zhì)押物類型和評(píng)估條件、回收方案采取不同的估值方法,并結(jié)合影響抵質(zhì)押物變現(xiàn)金額和變現(xiàn)時(shí)間的各種因素,判斷其可能的回收金額和回收時(shí)間。

　　Q2:如何判斷抵質(zhì)押的有效性?

　　A:抵質(zhì)押的有效性主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行判斷:1) 判斷主債權(quán)是否有效。

　　2) 判斷抵質(zhì)押物是否符合法律規(guī)定且權(quán)屬是否清晰。

　　3) 抵押合同是否以書面形式訂立且合法有效、抵質(zhì)押登記手續(xù)是否齊備,抵押權(quán)是否依法設(shè)立,且處于法律訴訟時(shí)效內(nèi)。

　　Q3:住宅類房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備類抵質(zhì)押物的回收估值方法有哪些?

　　A:一般使用市場(chǎng)法和成本法評(píng)估抵質(zhì)押物回收價(jià)值。

　　市場(chǎng)法的基本思路是選取近期在正常市場(chǎng)條件下,交易雙方自愿、公平達(dá)成交易的相似案例的單價(jià)作為受評(píng)抵質(zhì)押物的基準(zhǔn)單價(jià),在此基礎(chǔ)上考慮必要的調(diào)整因素進(jìn)行價(jià)格修正,從而得出抵質(zhì)押物的回收價(jià)值。對(duì)于住宅類房地產(chǎn)而言,調(diào)整因素主要考慮選取的可比案例與受評(píng)抵押房產(chǎn)在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業(yè)管理、周邊配套等方面的差異,對(duì)基準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行修正。對(duì)于機(jī)器設(shè)備而言,調(diào)整因素主要考慮技術(shù)狀態(tài)、使用情況、生產(chǎn)效率、所處地域、市場(chǎng)供需、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易市場(chǎng)類型、處置時(shí)間要求等特殊交易條件。

　　用成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備類抵質(zhì)押物的基本思路是從機(jī)器設(shè)備重置成本中扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值來獲得被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的價(jià)值。其中,實(shí)體性貶值是指機(jī)器設(shè)備因使用磨損和自然損耗造成的貶值;功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失;經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起的貶值。

　　Q4:對(duì)住宅類房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備類抵質(zhì)押物變現(xiàn)回收有影響的特殊因素有哪些?

　　A:實(shí)務(wù)中一般有以下幾個(gè)特殊因素影響抵質(zhì)押物的回收估值或回收時(shí)間:1) 宏觀層面須考慮區(qū)當(dāng)?shù)氐挠蚪?jīng)濟(jì)景氣度影響和區(qū)域司法環(huán)境影響。

　　2) 抵質(zhì)押物所有人涉及刑事訴訟案件須考慮對(duì)抵質(zhì)押物回收價(jià)值的影響,以及押品查封對(duì)回收時(shí)間的影響,以及刑事賠償金額對(duì)押品回收價(jià)值的影響。

　　3) 抵質(zhì)押物被其他債權(quán)人首封:根據(jù)高法最新司法解釋規(guī)定,已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對(duì)查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán),自首先查封之日起已超過60 日,且首封法院尚未就該查封財(cái)產(chǎn)發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的,優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行。

　　4) 對(duì)于住宅類房地產(chǎn)抵押物,還須考慮以下因素的影響:a) 租賃影響:如果租賃在抵押前,處置抵押物不影響租賃合同的履行,同時(shí)在處置抵押物時(shí),承租人享有優(yōu)先購買權(quán);如果租賃在抵押后,抵押物處置后,租賃合同對(duì)抵押物買受人不具有法律效力。

　　b) 特殊的房產(chǎn)類型:可能存在處置受限、需要補(bǔ)交土地出讓金、有價(jià)無市等情況。

　　比如職工購買公有住宅(即房改房)、經(jīng)濟(jì)適用住房(含集資房)、“小產(chǎn)權(quán)房”等。

　　5) 對(duì)于機(jī)器設(shè)備抵質(zhì)押物而言,須考慮以下因素的影響:a) 機(jī)器設(shè)備的可控性及回收的可實(shí)現(xiàn)難度:動(dòng)產(chǎn)的擔(dān)保方式有抵押和質(zhì)押兩種,質(zhì)押是在出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)確立質(zhì)權(quán),而抵押時(shí)抵押人不轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有。因此抵押后債務(wù)人在仍可繼續(xù)使用抵押的機(jī)器設(shè)備,當(dāng)債務(wù)人有意將機(jī)器設(shè)備轉(zhuǎn)移、挪用甚至出售時(shí),債權(quán)人可能無法定位或處置押品,導(dǎo)致抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。

　　b) 機(jī)器設(shè)備的特殊類型情況:可能存在專用性較強(qiáng)、無市場(chǎng)交易、機(jī)器過度使用、過剩行業(yè)長期閑置設(shè)備等情況。比如專用性較高的機(jī)器設(shè)備,或根據(jù)特定的用途自行設(shè)計(jì)制造的設(shè)備,其通用性相對(duì)較差,在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)交易難度較大;過度使用的機(jī)器設(shè)備的回收價(jià)值可能嚴(yán)重低于正常評(píng)估價(jià)值;閑置的設(shè)備可能存在加速貶值或未來重啟所需的成本費(fèi)用較高,等等。