上市公司炒房不利于長遠發(fā)展

　　行業(yè)觀察

　　上市公司的投資性活動導致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進一步引起房價上漲。長此以往，房地產(chǎn)市場成了賣方市場，價格自然只升不落。

　　近期樓市調(diào)控直指企業(yè)購買商品房，西安、長沙、杭州三地相繼出臺政策暫停企事業(yè)單位在限購區(qū)域購買住房。但商業(yè)地產(chǎn)仍然交易頻繁，頗受上市公司青睞。最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%；合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

　　近年來，針對供求矛盾，各地房地產(chǎn)調(diào)控主要提出的“五限”，即限購、限貸、限價、限售、限商，尤其是限購政策，但這些“五限時代”主要是針對居民個人買房，恰好忽略了上市公司這個巨型投資主體，使其成為漏網(wǎng)之魚，在這片利好但限制重重的汪洋中，它們卻如魚得水。

　　上市公司如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產(chǎn)的保值增值特性。這里所指的保值增值一方面指的是價格，另一方面是其組成要素土地賦予這項資產(chǎn)所獨有的特性。

　　從房價來說，價格機制告訴我們供求決定價格，房地產(chǎn)市場近年來一直呈現(xiàn)的都是供不應求的狀態(tài)，房價居高不下，據(jù)國研網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，2014年我國房價均價為6324元/m2，2015年上漲至6793元/m2，2016年更是達到7476元/m2，房價連年增長給社會大眾穩(wěn)定的利好預期。

　　除此以外，房地產(chǎn)具有投資建設周期長，耐用性高，折舊小的特點，并且作為土地這一稀缺資源的附著物，其價值與土地成本成同向變化。因此，在這個將土地視如珍寶的時代，房地產(chǎn)之于企業(yè)，正如黃金之于中國大媽，只要見到必將搶購一空。

　　近年來房價一直高居不下，除了土地成本、房屋建設工程成本不斷上漲外，上市公司在房地產(chǎn)領域的投資投機活動也是房價飆升的一大推手。

　　這種情況首先表現(xiàn)在上市公司對房地產(chǎn)的投資性需求扭曲房地產(chǎn)市場供求關系。企業(yè)投資者需求放大了房地產(chǎn)本身的需求，導致供不應求，引起價格上漲。據(jù)相關資料顯示，房地產(chǎn)剛需者占投資者比例甚至不能達到40%。

　　其次，上市公司的投資性活動導致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進一步引起房價上漲。大多數(shù)企業(yè)持有房地產(chǎn)都是為了賺取價差，他們囤積居奇、待價而沽、商商勾結，使得同時期市場上可流動的房源遠遠低于所開發(fā)的房源，一旦放出房源，剛需者立即哄搶一空，長此以往，房地產(chǎn)市場成了賣方市場，價格自然只升不落。

　　實際上，房地產(chǎn)行業(yè)需要資金量大、建設周期長，極易受政策影響。除了占據(jù)公司資源外，還阻礙公司產(chǎn)業(yè)技術升級，導致公司低效率運轉(zhuǎn)，不利于公司的長遠發(fā)展。同時，房地產(chǎn)隨著政策的變化具有明顯的周期性，涉足房地產(chǎn)領域較深的企業(yè)，其主業(yè)也將受房地產(chǎn)周期的影響，造成實體經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定，抗沖擊能力減弱，競爭力下降。

　　根據(jù)雅戈爾(600177,股吧)集團公布的年報數(shù)據(jù)，2017年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約為98.40億元，同比下滑33.94%；歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.97億元，相較于2016年的36.85億元，降幅高達91.95%。地產(chǎn)板塊營收下滑成為了拖累公司整體業(yè)績的主因。2017年，雅戈爾集團地產(chǎn)板塊完成營收48.55億元，較上年同期降低52.70%，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務完成營業(yè)收入45.88億元，較上年同期降低53.57%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元，較上年同期降低18.64%。

　　即便不介入房地產(chǎn)，而是直接炒房的公司，未必靠炒房就能救公司。面臨退市風險的金亞科技(300028,股吧)，在2009年購置4套房產(chǎn)，當時賬面價值僅659.59萬元，前不久擬出售的評估價值為3291.07萬元，增值2888.04萬元，增值率高達716.57%。據(jù)房產(chǎn)評估，每平方米的均價為5.97萬元，較9年前上漲了將近6倍。不過，縱然房價再高，恐怕也改變不了金亞科技的厄運。無獨有偶，6月份ST宇順電子(002289,股吧)為了“保殼”，也擬出售1.68億元的房產(chǎn)“自救”。

　　□盤和林（中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后）