深圳炒房客瘋狂！離婚購(gòu)房8成“做假”嫌疑大，還有幾十億注冊(cè)公司搖號(hào)買房

　　原創(chuàng)： 泰勒 燕西

　　中國(guó)基金報(bào) 泰勒 燕西

　　今天深圳樓市傳出一則大消息：一份文件《市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的請(qǐng)示》流出。

　　根據(jù)這份請(qǐng)示文件，深圳或?qū)⒃黾酉奘郏ㄗ≌?年、公寓5年）、限離、限企業(yè)購(gòu)房、繼續(xù)實(shí)施搖號(hào)購(gòu)房等調(diào)控措施。

　　值得注意的是，該文件聯(lián)系人表示不清楚細(xì)節(jié)，“這只是一個(gè)請(qǐng)示，具體以官方發(fā)文為準(zhǔn)，官方會(huì)做何反饋以及何時(shí)反饋目前都不清楚?！?/p>

　　深圳市規(guī)土委工作人員稱目前沒(méi)有接到相關(guān)政策通知，也不會(huì)實(shí)施。是否會(huì)出臺(tái)新政，其表示不清楚。

　　里面關(guān)于深圳樓市的數(shù)據(jù)很真實(shí)，基金君截取部分內(nèi)容跟大家分享。

　　加強(qiáng)法人單位購(gòu)買住房管理

　　取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓

　　《若干措施》里面提到：

　　1、深圳新房限價(jià)力度加大，部分熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)新房跟二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，“買到即賺到”效應(yīng)發(fā)散，公司參與搖號(hào)帶來(lái)市場(chǎng)情緒緊張。

　　2、其中，招商雙璽項(xiàng)目中，以公司名義購(gòu)房的數(shù)量占到了搖號(hào)人數(shù)的22%。

　　3、手握大量資金的買家往往通過(guò)注冊(cè)多個(gè)公司參與搖號(hào)，增加購(gòu)房成功率。對(duì)真正有買房需求的個(gè)人是一種擠壓。一定意義上違背了房住不炒、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)。

　　4、北京、廣州、長(zhǎng)沙、杭州、上海已經(jīng)相繼出臺(tái)政策，抑制個(gè)人以企業(yè)名義購(gòu)房的投機(jī)行為。

　　　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅招商雙璽、華潤(rùn)潤(rùn)府兩大樓盤(pán)認(rèn)籌合計(jì)鎖定資金就有50億，兩個(gè)樓盤(pán)成交金額分別由70億和85億，若按照注冊(cè)公司占比20%測(cè)算，則僅這兩個(gè)樓盤(pán)就有10億資金參與搖號(hào)買房，成交對(duì)應(yīng)的資金超過(guò)30億元。

　　《若干措施》進(jìn)一步分析出臺(tái)政策的必要性：

　　1、有利于及時(shí)堵住炒作漏洞，避免個(gè)人通過(guò)注冊(cè)企業(yè)繞開(kāi)個(gè)人限購(gòu)政策。

　　2、有助于實(shí)現(xiàn)“搖號(hào)購(gòu)房”的公平性，防止企業(yè)與個(gè)人爭(zhēng)奪購(gòu)房資格，加劇個(gè)人購(gòu)房的搖號(hào)難度。

　　3、有利于抑制企業(yè)投機(jī)炒作，促進(jìn)增量和存量住房資源供給住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)企業(yè)持有物業(yè)出租。

　　針對(duì)企業(yè)購(gòu)房，《若干措施》給出的政策建議如下：

　　　　暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購(gòu)買新建商品住房（包括商品住房預(yù)售和現(xiàn)售）。

　　企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位已購(gòu)買的商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　《若干措施》最后分析，對(duì)市場(chǎng)負(fù)面影響不大：

　　2013年7月至2018年6月，企業(yè)購(gòu)買新建商品住宅2822套，占全市新房成交量的1.35%；企業(yè)購(gòu)買二手房10201套，占全市二手房成交量的2.21%。

　　2017年，企業(yè)購(gòu)買新建商品住宅785套，占全市新房總成交量的3.05%，較上年提高0.92個(gè)百分點(diǎn)。

　　總體看企業(yè)購(gòu)房占比不大，但近期占比明顯上升，投機(jī)意圖上升。政策的出臺(tái)有利于抑制部分非理性需求，給限購(gòu)政策打上公平“補(bǔ)丁”，對(duì)市場(chǎng)負(fù)面影響不大。

　　加強(qiáng)個(gè)人購(gòu)買商品住房銷售管理

　　取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓

　　2017年深圳不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)兩次轉(zhuǎn)移間隔時(shí)間不滿3年的商品房為217萬(wàn)平米，占全年二手房銷售面積的46.2%，說(shuō)明市場(chǎng)存在一定的短期炒作現(xiàn)象。

　　　　《若干措施》提出建議：居民個(gè)人購(gòu)買的商品住房（不含安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　《若干措施》最后分析：

　　2015年7月至2018年6月，居民購(gòu)買新房跟二手房一共40.34萬(wàn)套，占目前全市存量商品房的23.7%。

　　上述政策若實(shí)施，對(duì)新購(gòu)買和已購(gòu)買的住房執(zhí)行限售，全市23.7%的住房短期內(nèi)將被鎖定交易，可以有效遏制房地產(chǎn)炒作。

　　同時(shí)，由于調(diào)控力度較大，可能造成二手房交易量下滑。

　　　　加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營(yíng)管理

　　取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓

　　《若干措施》提到，深圳市未將商務(wù)公寓納入限購(gòu)，近年來(lái)明顯出現(xiàn)投資資金轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓的情形，外地資金來(lái)深圳批量炒房。

　　2017年初至2018年4月下旬，深圳企業(yè)法人購(gòu)買一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%。北京廣州上海均已將商務(wù)公寓納入限購(gòu)范圍。

　　《若干措施》給出政策建議，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　《若干措施》分析，全市月81.1%的商務(wù)公寓將被鎖定交易。該政策實(shí)施可能導(dǎo)致商務(wù)公寓投資需求下降，由于全市商務(wù)公寓面積僅占商品房面積的0.4%，預(yù)判對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響不大。

　　完善差別化的住房信貸政策

　　“假離婚”購(gòu)房人數(shù)或超8成

　　《若干措施》提到：

　　　　2017年，離婚2年內(nèi)購(gòu)買新房的占離婚購(gòu)房人數(shù)的81.9%，占全市新房總成交量的10.8%；

　　離婚2年內(nèi)購(gòu)買二手住宅的占離婚購(gòu)房人數(shù)的85.8%，占全市二手住宅總成交量的4.2%。

　　說(shuō)明通過(guò)離婚后短期內(nèi)在購(gòu)房投機(jī)房產(chǎn)的占比較。

　　《若干措施》給出政策建議：

　　對(duì)有房貸記錄且離婚2年以內(nèi)申請(qǐng)住房貸款的，各商業(yè)銀行金融機(jī)構(gòu)按照第二套住房信貸政策執(zhí)行；

　　對(duì)有房貸記錄且離婚2年以內(nèi)申請(qǐng)住房公積金貸款的，按照第2套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　加強(qiáng)銷售管理和市場(chǎng)秩序整頓

　　《若干措施》提及加強(qiáng)新建商品住房銷售管理：對(duì)于關(guān)注度高、房源數(shù)量少、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的預(yù)售樓盤(pán)，盡可能采取公證搖號(hào)方式進(jìn)行銷售。

　　其中提到目前深圳新建商品住房的亂象：在106個(gè)在售樓盤(pán)中，30%的樓盤(pán)存在一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，主要分布在前海、蛇口、南山科技園、龍華中心區(qū)等部分熱點(diǎn)區(qū)域。由于房?jī)r(jià)差的存在，“茶水費(fèi)”、“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”等亂象頻出，因?yàn)橐M(jìn)“搖號(hào)購(gòu)房”進(jìn)行規(guī)范管理。

　　而基金君留意到，目前廣州、杭州等城市已經(jīng)出臺(tái)公積金新政策，打擊“假離婚”來(lái)規(guī)避限購(gòu)限貸的行為。

　　廣州、杭州等：多次離婚購(gòu)房不能提公積金

　　就在昨日（7月25日），廣州公積金住房管理中心發(fā)布了《關(guān)于貫徹落實(shí)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等四部門開(kāi)展治理違規(guī)提取住房公積金工作通知的實(shí)施意見(jiàn)》的通知，《通知》明確提出：離職、非本市非戶籍地購(gòu)房均暫停提取公積金；此外有“假離婚”嫌疑的也不能申請(qǐng)購(gòu)房提取住房公積金。

　　　　《通知》具體要求：同一人一年內(nèi)兩次以上（含兩次）變更婚姻關(guān)系供方，或同一套住房，一年內(nèi)產(chǎn)權(quán)變更兩次以上（含）的，產(chǎn)權(quán)人及配偶均不能申請(qǐng)購(gòu)房提取住房公積金。言下之意，用“假離婚”來(lái)規(guī)避限購(gòu)限貸也不行了。

　　　　實(shí)施住房公積金實(shí)心行為聯(lián)合懲戒，對(duì)違規(guī)提取公積金的，公積金中心將記載其失信行為。對(duì)已套取資金的，暫停其住房公積金提取資格和貸款資格，直到其將套取金額全額退回5年后方可恢復(fù)?！兑庖?jiàn)》自發(fā)布之日起起執(zhí)行，有效期五年。

　　不僅廣州，杭州、南京等地也在近期發(fā)布通知，打擊“假離婚”來(lái)規(guī)避限購(gòu)限貸。

　　6月14日和7月6日，南京、杭州住房公積金管理中心紛紛發(fā)布通知，對(duì)同一人多次變更婚姻關(guān)系購(gòu)房或多人頻繁買賣同一套住房申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的，不予提取。