熱點(diǎn)欄目 自選股 數(shù)據(jù)中心 行情中心 資金流向 模擬交易 客戶端 來(lái)源/微信公眾號(hào)：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃　　上個(gè)周末我又去廈門出差了，所以順便對(duì)廈門樓市做了點(diǎn)了解，不聊不知道，一聊嚇一跳，廈門地價(jià)相比2016年已經(jīng)腰斬了！2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內(nèi)那個(gè)寸土寸金，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬(wàn)-1.5萬(wàn)/平米，島外下跌6000-1萬(wàn)元/平米。

　　據(jù)中介們說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)但凡不降到2016年10月份的價(jià)格，就別想成交，高位沖進(jìn)去的投資客，因經(jīng)歷著煎熬，大套的都要虧上百萬(wàn)，小套的至少五十萬(wàn)，但因?yàn)橄奘塾植荒芨钊狻?/p>

　　我2017年12月寫過(guò)一篇廈門調(diào)研的稿子，現(xiàn)在回頭來(lái)看，導(dǎo)致廈門房?jī)r(jià)下跌很多原因確實(shí)如此：（廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%?。?/p>

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　　房?jī)r(jià)普跌

　　廈門湖里區(qū)的一個(gè)中介告訴我，島內(nèi)房?jī)r(jià)普遍跌了1-1.5萬(wàn)/平米，島外跌了6000-1萬(wàn)/平米左右。環(huán)廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價(jià)1萬(wàn)左右單價(jià)。廈門這邊二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交的價(jià)差會(huì)比較大！議價(jià)空間較大，基本能成交的價(jià)格，客戶都會(huì)參考2016年10月份的價(jià)位，高于2016年底的價(jià)格都很難成交。

　　比如湖里區(qū)枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬(wàn)元，單價(jià)6.95萬(wàn)/平米，今年同戶型成交在460萬(wàn)左右，5.35萬(wàn)/平米，單價(jià)下降了1.6萬(wàn)元/平米，降幅達(dá)到了23%。

　　老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬(wàn)，現(xiàn)在降到290萬(wàn)。

　　2017年12月31日過(guò)后，廈門房產(chǎn)過(guò)后不能避稅是房?jī)r(jià)下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬(wàn)五到兩萬(wàn)的單價(jià)，調(diào)控后就慢慢降下來(lái)了，到現(xiàn)在全部跌回到原點(diǎn)。

　　但島內(nèi)的豪宅還是很堅(jiān)挺，真正的有錢人不會(huì)受到調(diào)控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。但島外的豪宅卻有所降價(jià)，因?yàn)閸u外供給量較大，產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)壓力，不具有稀缺性。

　　集美區(qū)的一個(gè)投資者說(shuō)，他平常接觸到很多投資客，現(xiàn)在大套要虧一百萬(wàn)才能出手，小套要虧五十萬(wàn)才能賣掉。

　　但有的如學(xué)區(qū)房，地鐵房，優(yōu)質(zhì)樓盤，降價(jià)20%，立馬就可以成交，說(shuō)明需求還是有的，無(wú)非是被限購(gòu)了，或者是價(jià)格太高了，但現(xiàn)在成交多是400萬(wàn)左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬(wàn)以上，陸續(xù)都有成交，兩級(jí)分化。

　　當(dāng)然并不是廈門所有房子都在大跌，學(xué)區(qū)房，高端豪宅，價(jià)格浮動(dòng)比較小，一旦有降價(jià)，很快會(huì)賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活質(zhì)量，學(xué)區(qū)房又是硬需求。

　　2016年廈門一手房成交量309萬(wàn)平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬(wàn)平米。是近幾年成交的最高峰。

　　相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經(jīng)跌入了谷底。根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。但從住宅的成交量來(lái)看，3、4、5、6月，是逐月增加的。

　　據(jù)中介說(shuō)，成交量回升主要是改善型需求和首次置業(yè)的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經(jīng)絕跡。

　　從安居客的二手房?jī)r(jià)格曲線圖來(lái)看，廈門房?jī)r(jià)確實(shí)下降了，就拿均價(jià)來(lái)說(shuō)，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以島外的個(gè)盤只會(huì)多不會(huì)少。

　　集美區(qū)的一個(gè)中介認(rèn)為，廈門房?jī)r(jià)下跌，　　第一，主要是之前泡沫太大了，政府嚴(yán)打，開完金磚會(huì)議后，利好消失，調(diào)控嚴(yán)格，市場(chǎng)擠水分，觀望情緒濃厚，買漲不買跌，成交量下滑厲害。

　　第二，廈門限購(gòu)后，戶口沒法操作，周邊的各市的人都失去了購(gòu)房資格。

　　不過(guò)詳細(xì)的原因可以看我這篇文章（廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%?。┮廊徊贿^(guò)時(shí)。

　　廈門高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，人口出現(xiàn)近二十年來(lái)少有的凈流出現(xiàn)象，當(dāng)然目前從統(tǒng)計(jì)上還看不出來(lái)，因?yàn)?017年廈門總的常住人口還是增長(zhǎng)了9萬(wàn)人，不過(guò)結(jié)構(gòu)上島內(nèi)人口確實(shí)是減少了，其中有金磚清理人口的因素，住宅租金和空置率都發(fā)出警示信號(hào)。

　　廈門由于召開金磚會(huì)議，沒有辦理居住證的，都被清理走，尤其是島內(nèi)，城中村少了很多人，雖然看起來(lái)好像是所謂的低收入人群被趕走了，但是會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，因?yàn)檫@些消費(fèi)人群走了后，店鋪關(guān)了很多，做餐飲零售的最能感受到，房子租出去也難了，老板們的收入少了，這些人是中等收入人群，那會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致他們的購(gòu)買力也下降，降低對(duì)投資者的吸引力。

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　　地價(jià)腰斬

　　2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊，起拍價(jià)降至1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)/平米，而一個(gè)月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬(wàn)/平米創(chuàng)出新低，沒想到僅僅一個(gè)月，地價(jià)又降了30%。

　　這五塊地，都是底價(jià)或低溢價(jià)成交，就這樣拿地的除了金地都是國(guó)企和央企，而金地也只敢參股，這塊地位于翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的樓面地價(jià)與融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價(jià)相比，這已經(jīng)是腰斬！而即便是腰斬私企依然不敢拿地，還只能靠國(guó)企救市！

　　2016年地價(jià)3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個(gè)臺(tái)階，廈門只能默默流淚，黯然神傷，心里滴血，又不能放松調(diào)控，又想多賣點(diǎn)地賺收入，不然基建投資哪來(lái)那么多錢啊。

　　據(jù)廈門一個(gè)央企跟我說(shuō)，廈門市有關(guān)部門跟開發(fā)商私下打招呼會(huì)放松限購(gòu)，鼓勵(lì)開發(fā)商拿地，要不符合條件的購(gòu)房者直接簽合同，網(wǎng)簽的時(shí)候會(huì)直接給他們簽，但沒有正式發(fā)文，開發(fā)商也不買賬，也不敢去拿地。

　　因?yàn)橐话愕拿駹I(yíng)房企沒什么錢了，大的房企又要考慮到融資成本的問(wèn)題，地價(jià)就算回到1字頭了，也要看他們廈門當(dāng)?shù)胤止镜捻?xiàng)目賣的好不好，有沒有錢去買地啊，現(xiàn)在廈門島外的去化這么慢，2016年拿的那些燙手山芋地王還不知道怎么辦呢，哪敢輕易去拿地，國(guó)企嘛跟政府都是一家人，總要給點(diǎn)面子去托市了。

　　房企也跟我們普通老百姓一樣，瘋狂的時(shí)候腦子進(jìn)水，大家都去搶地，地價(jià)跌了反而不敢買了，也是買漲不買跌。

　　而一般地王出來(lái)后，開發(fā)商不會(huì)虧本賣，地價(jià)都這么高了，房?jī)r(jià)只會(huì)更高的言論就會(huì)占據(jù)輿論主導(dǎo)，也會(huì)成為售售們的口頭禪。

　　但結(jié)果是房企自己開始打臉了。

　　融創(chuàng)的東南府，正是廈門2016年的地王，拿地價(jià)3.8萬(wàn)/平米，普通住宅售價(jià)也是3.7萬(wàn)/平米，虧本甩賣，疊墅賣六七萬(wàn)，但銷售慘淡。

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　　房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？

　　地價(jià)腰斬，回到1字頭，房?jī)r(jià)的底在哪里？

　　島內(nèi)因?yàn)闆]有土地供應(yīng)，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)可能更堅(jiān)挺一點(diǎn)。正如上面的中介所說(shuō)，學(xué)區(qū)房和豪宅，最為抗跌。

　　而普通住宅，回到2016年10月的價(jià)格，也就是在2017年3月份高峰的基礎(chǔ)上，下跌20-25%，基本上是能夠讓買家立刻接受的成交價(jià)，就算到位了。

　　但島外因?yàn)橥恋毓┙o量較多，可能跌幅會(huì)比島內(nèi)更多一點(diǎn)。

　　所以你可以對(duì)標(biāo)一下你所在片區(qū)的房?jī)r(jià)，跌幅是否回到了2016年10月份的價(jià)格。

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　　櫻桃大房子，專注研究房地產(chǎn)十年，通過(guò)深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為讀者把握房地產(chǎn)漲跌短周期，不唯空，不唯多，只唯實(shí)。