▲圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

　　炎炎夏日已過，但港交所熱鬧依舊。

　　繼銀城國際在港遞交招股書后，內(nèi)地房企德信中國也邁出了赴港上市的步伐。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，今年以來，已有8家房企先后在港交所遞交上市申請，分別為弘陽地產(chǎn)、萬創(chuàng)國際、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、萬城控股、恒達集團、銀城國際和德信中國。此外，正榮地產(chǎn)和弘陽地產(chǎn)于今年成功登陸港交所。

　　值得注意的是，今年遞交IPO申請的大多是區(qū)域性房企且體量不大，與頭部房企相比，知名度也較低。

　　那么，赴港上市背后是蟄伏后的蓄勢待發(fā)，還是另有隱情？

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　　中小房企的盛宴

　　許多人對于正榮地產(chǎn)于今年1月16日在香港上市并不驚奇，畢竟作為規(guī)模前30中為數(shù)不多還未上市的房企，正榮地產(chǎn)通過資本市場向其已實現(xiàn)千億規(guī)模的閩系“兄弟”看齊也無可厚非。

　　除了正榮地產(chǎn)的規(guī)模較為靠前，今年以來提交IPO申請的房企大多為中小房企，且與正榮地產(chǎn)相比差距較大。比如，截至2018年2月28日，大發(fā)地產(chǎn)僅擁有172萬平方米的土儲，且項目集中于長三角區(qū)域，并不分散，2017年營收也僅44.1億元。

　　事實上，萬創(chuàng)國際、萬城控股、銀城國際、恒達集團、德信中國這些全國知名度本不高的名字在其各自披露招股書后，突然如“雨后春筍”般進入人們的視線。

　　他們或是房地產(chǎn)江湖里的“滄海遺珠”，只不過，與在全國范圍內(nèi)大舉擴張的頭部房企不同，這些房企往往還守著自己的“一畝三分地”，也未有足夠的能力去撬動房地產(chǎn)行業(yè)金字塔頂端格局的改變。

　　事實上，萬創(chuàng)國際在2015年12月才獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，2017年的營收不過6.3億元，業(yè)務(wù)主要聚焦安徽省。截至2018年3月31日，建筑面積土儲不足200萬平方米的萬城控股2017年的營收也僅為9.7億元，目前布局還局限于天津、惠州和河南駐馬店。恒達集團稱其為河南省許昌市最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但其目前的業(yè)務(wù)除許昌這個大本營之外，僅涉足同處于河南省的鄭州市和信陽市，2017年公司的銷售收入為14.64億元。

　　或如弘陽地產(chǎn)董事長曾煥沙所言，這些區(qū)域性房企對于香港資本市場青睞有加是“因為香港市場很開放”。但在不少市場分析人士看來，謀求上市或是中小房企在面對頭部房企收割速度加快的競爭壓力時，期望通過上市來為自家城池爭取更多的機會。

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　　生存需求

　　融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾說，如今的房地產(chǎn)市場是大公司的“鉆石時代”，“因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額，小公司都沒了，這個時代就結(jié)束了”。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2018年5月末，融創(chuàng)、保利、恒大、碧桂園、綠地、萬科六家房企的銷售總規(guī)模達到12359.5億元，和第二、三梯隊房企的業(yè)績總和相當(dāng)。留給中小房企的或是“蝸居”般的生存空間。就算是2016年就已在百強房企中排名第23名的正榮地產(chǎn)，彼時其合約銷售也僅占全國房地產(chǎn)市場的0.31%。

　　千億規(guī)模是目標(biāo)，是房企在房地產(chǎn)江湖里叱咤風(fēng)云的底氣，是免于被迫出局的“金鐘罩”。然而，千億規(guī)模意味著持續(xù)的投入和開發(fā)，這背后，需要的是源源不斷的資金。從招股書來看，從正榮地產(chǎn)到德信中國，都有不小的融資需求。

　　有的房企融資是為了還款，比如正榮地產(chǎn)就在其招股書中坦白，其上市募資資金除了用作現(xiàn)有物業(yè)項目開發(fā)，還將償還其背負(fù)的大部分現(xiàn)有計息銀行及其他借款。

　　“我們持續(xù)尋求融資機會以支持我們的業(yè)務(wù)”，正榮地產(chǎn)一語道明融資和業(yè)務(wù)發(fā)展之間的密切聯(lián)系。

　　對于中小房企而言，融資愈發(fā)困難是其不得不面對的現(xiàn)實。萬創(chuàng)國際在其招股書中這樣描述其貸款渠道的限制：“我們無法通過現(xiàn)有信貸融資，以低成本取得足夠的借款?！?/p>

　　許下“未來5年沖擊3000億元”銷售規(guī)模愿景的大發(fā)地產(chǎn)，雖然業(yè)績在2017年實現(xiàn)跳躍式增長，但是，2017年1.5億元的利潤似乎并不足以匹配或支撐其快速擴張所需的周轉(zhuǎn)資金，對資金的渴求也在逐步顯現(xiàn)。招股書顯示，2017年，大發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流從2016年的8.55億元驟減至-23.93億元，截至2018年2月28日，公司計息銀行及其他借款達11.5億元，是同期所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的兩倍。

　　2017年末，資產(chǎn)負(fù)債率達404.7%的恒達集團在其招股書中透露，預(yù)計在2018年、2019年分別借款約6.18億元、3.26億元，均超過公司2017年1.37億元的利潤規(guī)模。

　　在高速擴張規(guī)模的需求下，現(xiàn)金為王。

　　事實上，即便是頭頂何享健家族光環(huán)，布局已覆蓋11個省份，2017年合約銷售額已達507億元的美的置業(yè)也頗愿通過債券、信托等方式增加融資規(guī)模，即便其或需支付更高的融資利息。僅2018年，美的置業(yè)就先后于3月7日和3月20日分別獲得發(fā)行本金總額為45億元和30億元公司債券的批準(zhǔn)。

　　額度還未用完，但截至2018年3月31日，現(xiàn)金“銀票”僅余157億元的美的置業(yè)顯然已有“曲線補倉”的打算。據(jù)其披露的上市募資用途順序來看，收購?fù)恋鼗驅(qū)⑹琴Y金的第一大去處。值得注意的是，彼時，美的置業(yè)的流動負(fù)債總額達762.9億元，短期償債壓力不小。

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　　低估值之苦

　　上市或能讓房企在短時間內(nèi)不再“囊中羞澀”，但對于不少已在港股上市的內(nèi)地房企來說，香港資本市場并不是一條“魚躍龍門”的捷徑，甚至，在企業(yè)估值問題上，讓企業(yè)管理層頗為“頭疼”。

　　以今年上市的正榮地產(chǎn)和弘陽地產(chǎn)為例，截至9月20日，弘陽地產(chǎn)報收2.75港元，上市2個多月以來，股價漲幅約為20%，總市值約為91.3億港元。規(guī)模較大的正榮地產(chǎn)的總市值相對較高，截至9月20日為185億港元。

　　事實上，截至9月20日，即便是位列內(nèi)地房企第一梯隊的恒大，其市值也僅比港資房企新鴻基地產(chǎn)多了不到100億港元。不同的是，前者在2018年上半年獲得凈利潤已足抵后者2017/2018年整年溢利。與此同時，長實集團、恒基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)等港資房企的市值均高于融創(chuàng)中國、龍湖集團、融信中國等一眾內(nèi)地房企中的“尖子生”。

　　利潤增幅似乎并未對房企的估值有較大的提升作用，交易量不高，股價持續(xù)的“不溫不火”或是很多H股房企想要回A的原因。

　　據(jù)悉，富力地產(chǎn)、萬達商業(yè)、龍光地產(chǎn)等均向A股折返跑，只不過回A之路漫漫。

　　9月17日，在回A路上走了14年的“老兵”首創(chuàng)置業(yè)公告稱，撤回A股發(fā)行申請。碧桂園也曾嘗試分拆物業(yè)板塊在A股上市，但在1年的等待后于2017年底撤回了申請，并在2018年6月19日于香港上市。

　　“雖然也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能獲得更高估值，對母公司而言，當(dāng)然會首選A股”，對比碧桂園前首席財務(wù)官吳建斌此前的表態(tài)，碧桂園物業(yè)撤A赴港更像是與A股失之交臂后的“無奈之舉”。

　　“事實上，港股整體估值在全球就處于較低的水平，港股中內(nèi)房股的估值也處于較低水平。”易居研究院研究員沈昕指出，“在當(dāng)下調(diào)控政策趨嚴(yán)和融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下，房企的業(yè)績增長也面臨較大的不確定性，一旦業(yè)績增長未達預(yù)期，板塊估值就會承壓?！?/p>

　　記者 劉天天 編輯 沈玉潔