為什么指數(shù)頻創(chuàng)新高，賬戶卻在不斷虧損？美國換帥，將如何影響A股？全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭不減，企業(yè)盈利復(fù)蘇疊加不再寬松的貨幣將引導(dǎo)市場走向何方？

　　2021年，如何擺脫韭菜命運(yùn)，守衛(wèi)財(cái)富？

　　新浪財(cái)經(jīng)年度巨獻(xiàn)，推出年度策略會(huì)，邀請200+分析師、50+優(yōu)秀基金經(jīng)理專場直播，為投資者打造“全明星陣容”，全面透析2021年A股機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　招商證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可（分析師）參加新浪財(cái)經(jīng)年度策略會(huì)，詳解房地產(chǎn)行業(yè)2021年度投資策略，要點(diǎn)如下：

　　從全球市場來看，中國房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重較低，潛在提升空間較大。

　　與海外不同，我國核心城市的自有住房虛擬租金占房地產(chǎn)增加值的比例偏低且呈下降趨勢；城市間分化嚴(yán)重，表現(xiàn)為城鎮(zhèn)率水平越高，自有住房虛擬租金占房地產(chǎn)增加值的比例越低。

　　隨著存量時(shí)代逐步開啟，房地產(chǎn)業(yè)增加值中的“管理+中介+租賃”比重會(huì)系統(tǒng)性提高，與此同時(shí)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)占比將經(jīng)歷高位平穩(wěn)而后下降的過程。

　　對于房企而言，未來10年開發(fā)經(jīng)營仍是基本盤，也是轉(zhuǎn)型培育關(guān)鍵期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)增加值中開發(fā)業(yè)務(wù)占比或維持高位平緩回落，同步于整個(gè)行業(yè)的銷售規(guī)模維持在較高位。

　　行業(yè)痛點(diǎn)或?qū)⑼苿?dòng)房企構(gòu)建長期α，一方面在于管理紅利的發(fā)揮和培育，一方面在于生態(tài)鏈的孵化。

　　現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是否長期穩(wěn)健或出現(xiàn)改善是關(guān)鍵；在杠桿率受限，房價(jià)上漲受限的大環(huán)境下，經(jīng)營管理能力的優(yōu)勢會(huì)得到體現(xiàn)和二次綻放，具體表現(xiàn)為現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是否長期穩(wěn)健或出現(xiàn)改善。

　　甄選房地產(chǎn)真龍頭，不論是當(dāng)下還是未來五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心變量，應(yīng)堅(jiān)持“選取高質(zhì)量周轉(zhuǎn)標(biāo)的（=非囤地模式+無息負(fù)債驅(qū)動(dòng)）”的選股邏輯。

　　當(dāng)前流動(dòng)性寬松使得統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)增速下降趨勢有所放緩甚至反彈，但后續(xù)仍逐步向百城口徑房價(jià)收斂，統(tǒng)計(jì)局口徑數(shù)據(jù)上行壓力相對較小。

　　由于20年疫情的出現(xiàn)，流動(dòng)性的寬松導(dǎo)致需求在一定程度上被放大，而供給則被推后，這減緩了房價(jià)的收斂甚至造成房價(jià)上行，但從趨勢上來看，其收斂過程僅是推后。

　　展望2021年，統(tǒng)計(jì)局口徑房價(jià)與中指院口徑房價(jià)將進(jìn)一步趨同，上半年或可能出現(xiàn)共同回升的情況，但下半年房價(jià)下行壓力或加大，結(jié)構(gòu)上一二線房價(jià)穩(wěn)定性或高于三四線。

　　明年下半年，由于我們預(yù)測銷售趨勢向下，那么對新開工的判斷不言而喻，或?qū)е滦麻_工承壓。

　　竣工本質(zhì)是滯后新開工，時(shí)滯2014年以前約2-2.5年，而2014年以后延長至3年。今年竣工受疫情影響或不及預(yù)期。

　　但我們認(rèn)為，明年竣工是最確定的回補(bǔ)變量，維持20-21年竣工復(fù)蘇周期判斷，21年竣工或持續(xù)超市場預(yù)期，持續(xù)看好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈β。

　　21年全年房地產(chǎn)投資或先揚(yáng)后抑，下半年或震蕩回落，全年增速或較20年略有下降。

　　當(dāng)前特征：分化型復(fù)蘇擴(kuò)散持續(xù)

　　未來基本面預(yù)期：復(fù)蘇的持續(xù)性仍較不錯(cuò)，但分化特征依然存在

　　結(jié)論：不論是當(dāng)下還是未來五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心變量

　　強(qiáng)調(diào)“低估值策略基礎(chǔ)上交易行業(yè)復(fù)蘇”觀點(diǎn)仍有效，驅(qū)逐劣幣的大時(shí)代或已開始，甄選房地產(chǎn)真龍頭。房地產(chǎn)行業(yè)已由“指數(shù)?！弊?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)?！?，不論是當(dāng)下還是未來五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心變量，而甄選的關(guān)鍵在于現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是否長期穩(wěn)健或出現(xiàn)改善（經(jīng)營回款占主導(dǎo)）；選取高質(zhì)量周轉(zhuǎn)標(biāo)的（=非囤地模式+無息負(fù)債驅(qū)動(dòng)），在未來基本面結(jié)構(gòu)差異放大下，也應(yīng)該堅(jiān)持此選股邏輯。