在向子公司廣州東湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東湛公司”）增資6500萬元、同時(shí)提供3.35億元借款后，老牌粵系房企廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司（600684.SH，以下簡(jiǎn)稱“珠江實(shí)業(yè)”）卻對(duì)其失去了控制。

　　在廣州和佛山南海的交界地帶，東湛公司主要開發(fā)的花都區(qū)頤和盛世項(xiàng)目臨江而建。雖然地處偏僻，由于自然風(fēng)光良好，依山傍水，該樓盤計(jì)劃集獨(dú)棟別墅、環(huán)島洋房、高層島嶼景觀洋房于一體，但目前項(xiàng)目三期開發(fā)陷入了停滯狀態(tài)。

　　“項(xiàng)目三期‘在水一方’原本準(zhǔn)備2019年12月底交房，但因?yàn)橘Y金缺乏已經(jīng)停工一年多時(shí)間了。”近日，頤和盛世三期業(yè)主陳先生告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，因?yàn)椴荒馨磿r(shí)交房，三期一起維權(quán)的業(yè)主超過100位，業(yè)主們基本都已經(jīng)交房款給東湛公司。

　　值得注意的是，由于對(duì)東湛公司失去控制，珠江實(shí)業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年將東湛地產(chǎn)公司“移出”年度財(cái)務(wù)報(bào)表。本報(bào)記者就頤和盛世項(xiàng)目停工等相關(guān)問題致函致電采訪珠江實(shí)業(yè)董秘處，對(duì)方表示：“關(guān)于該項(xiàng)目的信息，公司自有渠道向投資人和業(yè)主們披露，暫無更多信息回復(fù)?！?/p>

　　子公司“失控”項(xiàng)目開發(fā)停滯

　　珠江實(shí)業(yè)作為廣州首家上市房企，20余年來操盤了眾多地標(biāo)式建筑，一度與越秀地產(chǎn)并列廣州房企“雙子星”，但2019年?duì)I收規(guī)模卻仍在30億元左右徘徊，尚不及越秀地產(chǎn)的十分之一。

　　值得注意的是，4月9日，大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所在珠江實(shí)業(yè)發(fā)布2019年年報(bào)的同時(shí)，根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，另外發(fā)布了一份《非經(jīng)營性資金占用和其他關(guān)聯(lián)資金往來情況匯總表》，其中指出，截至2019年末，珠江實(shí)業(yè)旗下兩家項(xiàng)目公司東湛公司、穗芳鴻華公司出現(xiàn)非經(jīng)營性資金占用分別為3.41億元、1.04億元。

　　2018年6月，珠江實(shí)業(yè)以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，向東湛公司進(jìn)行投資，投資額度約4億元。其中，以增資擴(kuò)股形式投入股權(quán)本金6500萬元，成為項(xiàng)目公司股東，增資完成后占項(xiàng)目公司股比30.23%；剩余款項(xiàng)作為債權(quán)投資款，年利率12%，借款期限三年。此后東湛公司便作為子公司之一，出現(xiàn)在珠江實(shí)業(yè)2018年半年度以及三季度的合并報(bào)表中。2018年12月28日，珠江實(shí)業(yè)突然發(fā)布公告，并向上交所提交了東湛公司不再納入公司合并報(bào)表范圍。

　　對(duì)此，珠江實(shí)業(yè)給出的解釋是，由于與東湛公司及另一股東禾盛財(cái)務(wù)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“禾盛投資”）在經(jīng)營理念上存在不一致，公司無法對(duì)東湛公司實(shí)施實(shí)際控制，決定不再將其納入公司2018年度報(bào)告合并范圍。

　　東湛公司“失控”背后，與另一股東資金緊張有關(guān)。天眼查顯示，2018年3月以前，東湛公司股東為禾盛投資和頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“頤和地產(chǎn)”），隨后頤和地產(chǎn)退出，2018年6月，隨著珠江實(shí)業(yè)完成注資，股東變更為禾盛投資和頤和地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，禾盛投資在境內(nèi)對(duì)外投資兩家公司，除東湛公司以外，還有浙江頤興置業(yè)有限公司，值得注意的是，東湛公司、頤興置業(yè)以及頤和地產(chǎn)3家公司的法定代表人均為何建信。

　　尚不清楚何建信與頤和集團(tuán)董事長何建梁是否存在親屬關(guān)系。天眼查信息顯示，今年以來，頤和地產(chǎn)先后4次被列為失信被執(zhí)行人，作為法定代表人的何建梁也被列入限制高消費(fèi)名單。2019年11月27日，頤和地產(chǎn)的法定代表人從何建梁變更為了何建信。

　　由于項(xiàng)目停工爛尾，業(yè)主們?cè)啻闻c政府部門和開發(fā)商進(jìn)行溝通，頤和盛世三期維權(quán)業(yè)主代表告訴記者，“根據(jù)我們掌握的消息，東湛公司的開發(fā)資金是被大股東頤和地產(chǎn)所挪用，因此珠江實(shí)業(yè)才對(duì)該項(xiàng)目失去控制?！?/p>

　　“我們100多位業(yè)主們少則交了幾十萬元首付，多的交了一兩百萬元的全款買房，這筆錢都去哪兒了呢？”一位業(yè)主指出，項(xiàng)目三期“在水一方”的建設(shè)進(jìn)度遲遲未有進(jìn)展，但東湛公司目前卻在推進(jìn)四期“桃李江南”的銷售。

　　4月中旬，記者現(xiàn)場(chǎng)走訪了花都區(qū)頤和盛世項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目三期“在水一方”位于頤和盛世已建成的小區(qū)西面，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)完全圍蔽起來，多棟建筑的腳手架尚未拆除，工作時(shí)間未見到工人施工，現(xiàn)場(chǎng)一位清潔人員表示，“今年以來還沒怎么施工。”

　　“頤和盛世F區(qū)住宅樓延期交樓問題，是由于開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致?！敝泄矎V東省委辦公廳在回復(fù)業(yè)主們信訪時(shí)指出，截至3月25日，頤和盛世F區(qū)預(yù)售款專用賬戶余額926萬元，不存在商品房預(yù)售款被挪用的情況。近日，花都區(qū)組織召開專題協(xié)調(diào)會(huì)，要求東湛公司解決項(xiàng)目資金問題，經(jīng)協(xié)商，頤和盛世開發(fā)商將于近期盡快組織工人進(jìn)場(chǎng)復(fù)工，并承諾于今年11月底前交樓。

　　“股+債”模式投資失利

　　頤和盛世業(yè)主告訴記者：“現(xiàn)在業(yè)主們的期望是，作為股東的上市公司珠江實(shí)業(yè)能夠繼續(xù)注資到東湛公司，盤活‘在水一方’這個(gè)項(xiàng)目，讓其不至于爛尾?！?/p>

　　對(duì)于珠江實(shí)業(yè)而言，能否將投資給東湛公司的資金如期收回仍是未知之?dāng)?shù)。“股+債”并購模式是珠江實(shí)業(yè)多年前基于業(yè)務(wù)發(fā)展制定的策略，但從東湛公司這一案例可以看出，“股+債”模式獲取的項(xiàng)目具有較大的不確定性。

　　2019年6月，珠江實(shí)業(yè)與子公司廣東金海投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金海公司”）對(duì)簿公堂，原因在于金海公司控股股東廖東旗長期占用項(xiàng)目嘉福酒店不移交并欠付租金，導(dǎo)致金海公司開發(fā)進(jìn)程停滯，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入回款。

　　珠江實(shí)業(yè)董秘覃憲姬曾向本報(bào)記者表示，對(duì)公司的發(fā)展而言，“股+債”模式存在一定風(fēng)險(xiǎn)?！芭c公司合作的開發(fā)商為民營企業(yè)，其經(jīng)營訴求及管理規(guī)范與公司存在差異，從而容易產(chǎn)生分歧，影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、消耗人力?！?/p>

　　受“股+債”模式投資失利，珠江實(shí)業(yè)的營業(yè)收入呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。Wind數(shù)據(jù)顯示，回顧珠江實(shí)業(yè)2016～2019年的營業(yè)收入，分別為41.01億元、42.40億元、34.04億元以及29.48億元，同期扣非后的歸母凈利潤分別為3.14億元、2.45億元、1.28億元以及-1.73億元。

　　時(shí)隔19年后，珠江實(shí)業(yè)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤再次出現(xiàn)虧損。2019年珠江實(shí)業(yè)扣非后的歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，虧損金額約為1.73億元，同比大幅下滑235.5%。

　　“虧損主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售毛利潤下降，而公司財(cái)務(wù)費(fèi)用增加?！敝榻瓕?shí)業(yè)方面表示。年報(bào)顯示，珠江實(shí)業(yè)2019年歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.19億元，同比2018年的2.45億元下降10.67%；而財(cái)務(wù)費(fèi)用為3.89億元，同比大增199.8%。

　　珠江實(shí)業(yè)2019年年報(bào)顯示，其“房地產(chǎn)業(yè)”的營業(yè)收入較2018年下降8.96%；其毛利率為30.75%，較2018年減少了5.14個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，珠江實(shí)業(yè)的解釋是“由于不同項(xiàng)目所處的不同銷售環(huán)節(jié)。其中，珠江 園、長沙珠江花城、長沙珠江酈城均處于銷售的尾貨階段，受制于當(dāng)?shù)叵拶徬奘巯迌r(jià)等政策及周邊市場(chǎng)價(jià)格影響，項(xiàng)目去化壓力較大等”。

　　事實(shí)上，背靠廣州國資委的珠江實(shí)業(yè)在經(jīng)歷了2013年的高光時(shí)刻之后業(yè)績一直表現(xiàn)平平，面臨著項(xiàng)目去化速度慢、土地儲(chǔ)備規(guī)模不足等困擾，并逐漸顯露出盈利疲軟等癥狀，近年來更是主要依靠出售資產(chǎn)、對(duì)外拆解資金實(shí)現(xiàn)盈利。

　　珠江實(shí)業(yè)在2019年第二、三季度曾出現(xiàn)虧損，在第四季度通過出售子公司海南錦繡實(shí)業(yè)有限公司股權(quán)帶來投資收益，本次交易的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為6.46億元，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益2.91億元，占公司2019年度利潤總額的72.75%，從而實(shí)現(xiàn)盈利，但扣除非經(jīng)常性損益后仍然虧損。

　　此外，通過拆借資金，珠江實(shí)業(yè)獲得一定利潤。財(cái)報(bào)顯示，“計(jì)入當(dāng)期損益的對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)”為1.41億元，主要是本年度對(duì)天晨公司、穗芳鴻華公司、捷星公司等企業(yè)收取的資金占用費(fèi)；對(duì)外委托貸款取得的損益為0.62億元，主要是本年度穗芳鴻華公司、東迅公司等企業(yè)提供委托貸款實(shí)現(xiàn)的損益。

　　在珠江實(shí)業(yè)近期公布的2019年年報(bào)中，依舊未見到“東湛公司”的身影。但在4月25日公布的《關(guān)于資金拆借的進(jìn)展公告》指出，東湛公司借款金額為3.35億元，投資年限為2021年，年利率為12%，應(yīng)收資金占用費(fèi)7537.95萬元，應(yīng)收未收回資金占用費(fèi)6133.30萬元。

　　盡管珠江實(shí)業(yè)對(duì)外資金拆借獲得一定利潤，但在項(xiàng)目開發(fā)受阻的情況下，資金能否如期收回存在著不確定性，在《關(guān)于資金拆借的進(jìn)展公告》中，對(duì)5家公司借款的利率普遍為12%，但除了東湛公司以外，另有穗芳鴻華公司、廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)公司存在應(yīng)收未收回資金占用費(fèi)，分別為455.24萬元、4.128億元。

　　“過高的財(cái)務(wù)費(fèi)用拖累了公司的營業(yè)利潤，這與珠江實(shí)業(yè)弱化地產(chǎn)、偏好證券投資有關(guān)?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林向記者分析，“對(duì)于珠江實(shí)業(yè)而言，去化能力不足、項(xiàng)目進(jìn)程緩慢、在售資源稀少、投資行業(yè)分散缺乏協(xié)同效應(yīng)都在拖累其近年來的發(fā)展步伐。”