編者按：最近以來，萬科、世茂、融創(chuàng)等房企相繼召開業(yè)績會，《國際金融報》記者在業(yè)績會現(xiàn)場，就熱點、敏感話題，直接對話房企大佬，透析房企年報，為投資者提供最真實鮮活的第一手材料，為投資決策提供全面而有效的參考。

　　萬科被指太保守寶能股權(quán)問題依然敏感

　　3月27日早間10點整，萬科2017年度業(yè)績推介會在深圳大梅沙萬科國際會議中心準時召開。

　　想來到萬科總部并不十分便利，其所在的大梅沙坐落在深圳市的最東部，未有地鐵直達。

　　據(jù)萬科集團內(nèi)部一高層對《國際金融報》記者透露，萬科深圳總部選址在此，部分是為了滿足原萬科董事會主席王石“面朝大海，春暖花開”的私人理想。而王石已于2017年6月30日正式卸任。

　　當(dāng)日，接替王石的郁亮第一次以萬科董事會主席的身份主持業(yè)績推介會。

　　客觀來說，2017年，“不在乎規(guī)?！钡娜f科交出了一份靚麗的業(yè)績：實現(xiàn)營收2429億元，歸屬于上市公司股東凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。

　　此外，萬科2017年度總計派送現(xiàn)金股利約為99.35億元。

　　面對這樣的一份業(yè)績，郁亮心情十分不錯，在《國際金融報》記者于業(yè)績會正式開場前舉起手機拍照時，本在整理資料的郁亮特意對著記者的鏡頭端正了姿態(tài)。

　　在萬科董事會秘書朱旭回顧完公司2017年工作及對2018年做出簡短展望后，郁亮著重介紹了萬科剛剛迭代升級的定位戰(zhàn)略——“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

　　“不要用舊的思維去思考新時代，沒有什么太大意義。在新時代下，中國房價單邊快速上漲已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)如果還是有地就買、不看價格，那么之前怎么賺的錢，之后就怎么還回去。房地產(chǎn)需要靠雙手勞動去賺錢，所以萬科的戰(zhàn)略升級是順理成章?！庇袅寥缡钦f。

　　那在新時代之下，萬科本身的股權(quán)結(jié)構(gòu)是否會發(fā)生變動？一直不斷解除質(zhì)押再質(zhì)押萬科股票的寶能系，在新時代下與萬科的關(guān)系是否會發(fā)生改變？

　　對于《國際金融報》記者所提的上述問題，郁亮失去了臉上一直維系的笑容，低頭回復(fù)道：“后續(xù)公司會給出書面回復(fù)?！?/p>

　　寶能獲25億“補償費”

　　有業(yè)內(nèi)人士戲稱，萬科與寶能之間目前“離婚卻分不了手”的狀態(tài)，且每年萬科還要付巨額“補償費”。

　　在萬寶大戰(zhàn)后，“被逼”只能以股權(quán)投資者身份持有萬科股票的寶能系，實則賺得盆缽滿盈。

　　截至2017年12月31日，寶能系旗下鉅盛華及其一致行動人共持有萬科股份28.04億股，占萬科股份總數(shù)的25.4%，較2016年的持股數(shù)并未發(fā)生變動。

　　以萬科每股末期股息0.90元計算，寶能系2017年合計可從萬科處獲得25.24億元的分紅，較2016年底獲取22.15億元的分紅多得了3億元。兩年相加，寶能系已從萬科處拿走47.39億元的分紅。

　　除一年一度的“補償費”外，萬科還是寶能的“長效提款機”。

　　截至3月22日，鉅盛華通過普通證券賬戶直接持有萬科股票共計9.26億股，占萬科總股本的8.39%；累計質(zhì)押股數(shù)為8.35億股，占萬科總股本的7.56%。

　　萬科公告資料顯示，僅2018年開始至今，鉅盛華對萬科股票進行解除質(zhì)押并再質(zhì)押次數(shù)共計5次。

　　若以目前新規(guī)下“股票質(zhì)押率上限不得超過60%”及“萬科2018年均價35元/股”計算，鉅盛華今年通過質(zhì)押萬科股份可能獲得高達175.35億元的融資。

　　而在新金融監(jiān)管環(huán)境之下，寶能還能夠以上述方式從萬科處獲利多少、多久？

　　在萬科獨立董事劉姝威請求證監(jiān)會命令寶能系旗下鉅盛華清盤7個到期資管計劃未果后，萬科是否到了需要考慮與寶能劃清界限的時間點？

　　對此，郁亮在3月27日上午的業(yè)績大會深圳場上并未給出答案。

　　而朱旭于3月27日下午舉行的萬科業(yè)績會香港場上回應(yīng)稱：“股東自己處理，目前沒有得到進一步消息。”

　　有交易所人士對記者表示，寶能如此對萬科股份進行解除質(zhì)押再質(zhì)押的行為，長期來看會影響萬科股價。

　　凈負債率創(chuàng)新低

　　在核心財務(wù)指標表現(xiàn)優(yōu)異的情況下，萬科8.8%的超低凈負債率引起了投資者的關(guān)注。

　　堅持以現(xiàn)金流管理為基礎(chǔ)的萬科，其2017年全年的凈負債率只有8.8%，不僅是歷年來萬科凈負債率最低水平，也創(chuàng)下地產(chǎn)行業(yè)最低凈負債率的歷史。

　　而這卻引起了投資者的疑惑。

　　有機構(gòu)分析師于萬科業(yè)績會現(xiàn)場直接提問：“萬科2017年的凈負債率是8.8%，相比2016年25.9%的凈負債率是下降的，而土地成交溢價是非常適合加杠桿拿地的，為什么這個指標有這樣的下降？”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此投資者的提問著重點在于“在2017年有較好拿地機會的情況下，為什么負債方面會主動下調(diào)，或者說萬科是否有其他的加杠桿拿地的做法?！?/p>

　　對此，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示：“凈負債率控制在40%以下，這個是凈資產(chǎn)的要求和追求。2017年8.8%的凈負債率是短期的，正常是在20%-40%?！?/p>

　　萬科2017年年報顯示，土地市場已出現(xiàn)深遠變化。雖然2017年全年住宅用地成交樓面均價同比上漲，但下半年土地成交溢價率逐步回落。

　　嚴躍進認為，從萬科的答復(fù)可以看出，當(dāng)前過低的負債也是有誤解的，或者說是有一定的短期偶然性的，不能和類似有沒有加杠桿直接掛鉤來理解。

　　一位注冊分析師對《國際金融報》記者指出，“每家企業(yè)的經(jīng)營理念有所不同，不能以一個單獨的指標去評價一家公司經(jīng)營成果的好壞，但過低的凈負債率未必是件好事?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士表示，萬科凈負債率由25.9%猛跌至8.8%，創(chuàng)下地產(chǎn)業(yè)新低，或許說明，萬科已走在保守的戰(zhàn)略道路上，拓展野心不如以前。

　　心中只有美好生活

　　與上述問題相比，郁亮明顯更傾向于在其新提出的“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略定位上做出詳細描述。

　　當(dāng)現(xiàn)場記者提問“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”有何內(nèi)涵時，郁亮頓時笑道：“謝謝你的問題，這個問題特別適合董事會主席回答。我做主席9個月了，做全職主席不到2個月，我一直在想你說的問題?！?/p>

　　2017年，郁亮的腳步在城鄉(xiāng)間、城中村內(nèi)不停地穿梭，其足跡遍布大江南北，包括廣東深圳的雨田村、廣東深圳坂田、江蘇興化的東羅村等。

　　在談及雨田村時，郁亮顯得頗為感慨：“我過去一段時間里去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建設(shè)者有兩個特點，說不出來的話，可能就不是真正第一代深圳建設(shè)者：有沒有住過城中村，有沒有丟過自行車?，F(xiàn)在來看，目前深圳城中村仍然居住著800萬左右的人口，這些人同樣為深圳作出了巨大的貢獻?！?/p>

　　這或是郁亮將萬科戰(zhàn)略定位從“城市配套服務(wù)商”升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”情感上的影響因素。

　　此外，郁亮指出，中國出現(xiàn)前所未有的城市化使得住房市場出現(xiàn)旺盛需求和短缺，是過去20年中國房地產(chǎn)市場繁榮的一個重要影響因素。而其認為，中國房地產(chǎn)市場旺盛需求及全面短缺的時代已經(jīng)結(jié)束。

　　“我們早就不再看中第一第二了，我們心中現(xiàn)在只有美好生活，要建立新思想新思維可難了，慣性思維太可怕了，還是當(dāng)好農(nóng)民種好地吧?！庇袅琳f。

　　據(jù)《國際金融報》記者獨家了解到，萬科成立的從事城中村綜合整治運營的專業(yè)公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司，有計劃對深圳坂田新圍仔項目投入7.5億元，用于改造長租公寓、底商、提升物業(yè)管理的硬件和軟件，這還不包括每月支付給村民的租金。

　　可見，郁亮在“當(dāng)好農(nóng)民種好地”上，不只是說說。

　　世茂劍指4500億兩大板塊要單獨上市

　　◎ 記者孫婉秋

　　3月27日下午，世茂房地產(chǎn)控股有限公司在香港舉行了2017全年業(yè)績發(fā)布會。

　　不同于很多企業(yè)業(yè)績會現(xiàn)場高層的“準點現(xiàn)身”，距離開場時間尚有15分鐘，世茂房地產(chǎn)主席許榮茂便攜子——世茂房地產(chǎn)副主席許世壇以及其他高管現(xiàn)身。

　　68歲的許榮茂一襲正裝，相較于一個半月前春晚中的亮相，稍顯清瘦，卻依舊精神矍鑠。面對《國際金融報》記者的問候，他微笑著點頭回應(yīng)。

　　開場前出現(xiàn)了個頗有意思的畫面，當(dāng)記者們蜂擁而至試圖與許世壇交換名片時，望著深陷“包圍圈”中的兒子，一旁的許榮茂笑出了聲。

　　2017年的時間軸上，低調(diào)許久的世茂制造了不少高光時刻。

　　市場對這場業(yè)績發(fā)布會最大的好奇便是：這家后勁十足的老牌房企將以怎樣的姿態(tài)進入2018年的地產(chǎn)戰(zhàn)場，它的戰(zhàn)斗力又會得到多大程度上的釋放。

　　圓夢千億

　　2017年初，許世壇曾放言“未來3年將是世茂的增長年”。一年后經(jīng)過時間檢驗，此言非虛。

　　隨著2017年12月單月120億元的銷售業(yè)績，世茂終于在最后關(guān)頭持票進入了千億俱樂部。全年實現(xiàn)簽約額1007.7億元，相較2016年上升47.9%，簽約面積606.2萬平方米，同比上漲23.3%。銷售均價為由2016年的每平方米13850元提升到2017年的每平方米16623元，這一增長主要得益于世茂房地產(chǎn)過去兩年90%以上的新增投資都放在了一二線城市。

　　細分來看，世茂經(jīng)營業(yè)績和綜合財務(wù)指標均表現(xiàn)優(yōu)異。

　　其中毛利額上漲31.1%達到214.3億元，毛利率上升2.8個百分點。經(jīng)營利潤176.8億元，同比上升19.3%，股東應(yīng)占利潤和每股盈利分別實現(xiàn)51.6%和54.3%的增長，達到78.4億元和2.324元。

　　此外，回款額由2016年的600億元上升到2017年的807億元，同比提升34.5%，回款率約為80%，總資產(chǎn)達到3076億元，較2016年上升17.4%。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)中79%的借款為長期借款，182億元的短期借款占比21%，短期還債壓力較小。凈負債率較2016年上升5.5%，達到58.9%，這一數(shù)值處于行業(yè)中低水平。許世壇在隨后的講話中表明，世茂將在2018年進一步加大優(yōu)質(zhì)土地的獲取，因此連續(xù)6年維持在60%以上的凈負債率或?qū)⒈淮蚱疲A(yù)計控制在70%以內(nèi)。

　　數(shù)字矩陣折射出經(jīng)歷過高起低落的世茂又一次選擇了快車道。

　　2008年至2014年，世茂銷售額從100億元增長至700億元，年復(fù)合增長率高達近84%，作為當(dāng)時中國成長速度最快的房企，世茂地標項目頻出。

　　2014年起，世茂選擇放緩腳步，著力于降負債、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)，于是拿地金額直線下降。

　　這一階段的苦練內(nèi)功像一把雙刃劍，對于世茂優(yōu)劣均顯著。

　　它讓世茂的財務(wù)體系更加健康，有著低于行業(yè)平均水平的負債率。然而，土地規(guī)模與銷售規(guī)模成正比，土地儲備減少，可售貨源相對減少，相應(yīng)地可獲得的銷售額也會受限，這意味著在行業(yè)日益聚攏的當(dāng)下，世茂的存在感和話語權(quán)都逐漸被削弱。

　　2017年隨著行業(yè)競爭的進一步加劇，世茂似乎試圖找回昔日的狀態(tài)，在規(guī)模追趕上釋放出強勁的進取之勢。

　　世茂全年拿地共投入了679億元，獲得694萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地，這兩個數(shù)值均較2016年翻了一倍多。

　　就區(qū)域而言，基本一二線城市為主。其中，長三角和粵港澳大灣區(qū)存貨最多，為2000億元；福建地區(qū)和華北地區(qū)緊隨其后，貨值各1500億元。

　　值得注意的是，世茂在粵港澳大灣區(qū)的土儲分布于深圳、香港、廣州、佛山四個城市，這也是粵港澳大灣區(qū)11市中GDP排名中的前四強。某種程度上，這也體現(xiàn)了世茂的拿地風(fēng)格和許世壇對于行業(yè)走勢的預(yù)判。

　　許世壇認為，2017年房地產(chǎn)市場雖然進入調(diào)整期，但一手房銷售金額和面積卻再創(chuàng)歷史新高。2018年會在創(chuàng)新高的格局上有輕微回落。不同城市面臨的情況不一樣，三四線城市在“去庫存”政策逐步淡出下壓力將增大，一二線城市則有低位反彈趨勢。

　　在回答《國際金融報》記者提出的布局規(guī)劃時，許世壇表示策略不會改變，依然聚焦于優(yōu)質(zhì)型一二線和外溢型的三四線城市。其中，粵港澳大灣區(qū)、長三角、福建、山東、中西部等均在世茂的看好范圍內(nèi)，地區(qū)公司的銷售規(guī)劃和業(yè)績表現(xiàn)決定了世茂對其的土地投入。

　　4500億新目標

　　糧草豐，彈藥足，且負債率低一身輕的世茂現(xiàn)可售貨值超過2335億元，按照保守預(yù)計，如果2018去化率達到60%的話，便可實現(xiàn)1400億元的銷售目標。

　　當(dāng)《國際金融報》記者提出這一目標是否過于保守，有無重歸行業(yè)前十的計劃時， 許世壇道出了自己的考量，40%的增速在行業(yè)中不算低，世茂內(nèi)部的目標肯定比1400億要高，今年市場比去年會有輕微的下調(diào)壓力尤其是三四線城市，因此相較于給出一個激進的銷售數(shù)字，世茂更傾向于每個季度能夠穩(wěn)步達標。

　　許世壇預(yù)估1400億的話行業(yè)排名相較去年不會出現(xiàn)大幅提升，畢竟 20強房企大體上都會有30%——40%的增長。前十與否不敢斷言，畢竟2018年剛開始，最終排名需視市場整體和其他房企的業(yè)績而定。

　　對于長期規(guī)劃，許世壇在隨后的投資者大會中表態(tài)2020年世茂要形成30個150億元的地區(qū)公司，業(yè)績超過4500億元。

　　經(jīng)過三年的苦練內(nèi)功，2017年市場明顯感受到世茂對于規(guī)模方面的訴求，以及在酒店、商業(yè)領(lǐng)域的加力。

　　那么，住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩條腿走路時會不會有所羈絆？商業(yè)地產(chǎn)的長周期是否會影響規(guī)模的提速？

　　對此，許世壇向《國際金融報》記者表示，選擇商業(yè)、酒店、住宅同步發(fā)展，既是世茂多年業(yè)務(wù)開展的經(jīng)驗積累，也看準了很多城市現(xiàn)在的“城市更新”計劃，三者同步發(fā)展不會形成相互制約。

　　世茂對于商業(yè)板塊的野心遠不止于此，投資者大會上許榮茂透露出一個重要信號：世茂幾百億的商業(yè)資產(chǎn)正在體現(xiàn)中，計劃未來3-5年內(nèi)商業(yè)和酒店兩個平臺實現(xiàn)單獨上市。