2018年4月24日，中糧地產(chǎn)(000031) 披露了發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關聯(lián)交易報告書及估值報告等重組相關系列文件。根據(jù)最終的交易方案，中糧地產(chǎn)擬以發(fā)行股份方式向明毅有限公司(英文名稱為Vibrant Oak Limited)收購大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股份，交易對價確定為147.56億元。同時，擬采用詢價方式向不超過10名特定投資者發(fā)行股份募集不超過24.26億元配套資金。本次交易完成后，大悅城地產(chǎn)將成為中糧地產(chǎn)的控股子公司。

　　在安永出具的估值報告中，可以看到本次估值采用了可比公司法和可比交易法進行綜合估值。在估值方法的選取上，一般房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要是土地、在建或待出售房地產(chǎn)存貨以及投資性房地產(chǎn)等，這類資產(chǎn)的公允價值是容易計算的，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)的估值一般都采用資產(chǎn)基礎法估值。但是由于大悅城地產(chǎn)并不是典型意義上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),而是一家擁有獨立品牌IP、以打造“大悅城城市綜合體”等持有型物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)運營與開發(fā)企業(yè)，因此資產(chǎn)基礎法不足以真實反映大悅城的無形資產(chǎn)情況。同時，大悅城地產(chǎn)是港股上市公司，港股市場同行業(yè)公司的市值和賬面的資產(chǎn)價值差異很大，因此資產(chǎn)基礎法也不能有效反映市場對于大悅城地產(chǎn)公允價值的判斷。

　　而收益法不適用的原因在于，由于大悅城地產(chǎn)作為上市公司，受到上市監(jiān)管及商業(yè)保密限制，在交易完成前，難以取得更為詳細、準確的財務預測數(shù)據(jù)，并且公布大悅城地產(chǎn)相關的財務預測數(shù)據(jù)可能引起有關方面的股價異動。另外，收益法的財務模型中變量和假設較多、可能無法準確預測，具體參數(shù)取值難以獲得非常充分的依據(jù)。建立在盈利預測模式下的估值結果可靠性稍差。因此，不宜采用收益法對大悅城地產(chǎn)的股權價值進行估值分析。

　　基于上述理由，中糧地產(chǎn)此次收購大悅城地產(chǎn)采用綜合估值方式，最終確定為147.56億元，處在估值結果的合理區(qū)間之內。

　　從重組對中糧地產(chǎn)財務報表的影響上，從方案披露數(shù)據(jù)可以看出，增發(fā)股份收購大悅城地產(chǎn)后，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模實現(xiàn)千億的跨越，以2017年度數(shù)據(jù)來看，公司資產(chǎn)總額將從合并前的757.51億元增厚至1342.15億元;營收與利潤規(guī)模也相應擴大，分別達到256.83億和30.89億元，另一方面，重組完成后，中糧地產(chǎn)資產(chǎn)負債率將從84.5%降低至75.69%，債務結構將得到有效改善，公司財務狀況將更加健康。

　　對于本次重組，有研究機構認為將從三個方面給公司帶來積極影響，首先，銷售+持有雙輪驅動，中糧地產(chǎn)的業(yè)務資源將進一步深度整合。若交易順利完成，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團下屬涵蓋住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的唯一專業(yè)化平臺，商業(yè)模式將變?yōu)椤俺钟?銷售”雙輪驅動，這也符合房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務多元化的發(fā)展趨勢。雙方的地產(chǎn)業(yè)務資源將進一步深度整合，鞏固“3+X”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，提升京津冀、長三角、珠三角三個重點區(qū)域的市場份額。第二，有利于發(fā)揮品牌合力，釋放整合協(xié)同效應。目前中糧地產(chǎn)融資成本在4.3%-8.5%，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.28%。整合后，中糧地產(chǎn)可借助大悅城地產(chǎn)的港股平臺打通境外融資渠道并獲得金融機構授信，降低融資成本，促進業(yè)務發(fā)展。借助中糧地產(chǎn)和大悅城在各自拿地上的優(yōu)勢，土地獲取能力將進一步增強，整合前中糧地產(chǎn)土地儲備約944萬平方米，大悅城地產(chǎn)土地儲備約438萬平方米，整合后土地儲備達到約1382萬平方米。第三，將改善公司資本結構，帶來盈利能力上的提升。若重組順利完成，公司凈資產(chǎn)規(guī)模將從交易前的117.45億元擴大到326.30億元，大幅增長117.82%;凈利潤從交易前17.35億元，增加到30.89億元，同比增長78.07%。資產(chǎn)負債率有望從交易前的84.50%下降至交易后的75.69%;毛利率水平從交易前的36.33%提升至交易后的40.34%。