過去一年高調(diào)的擴(kuò)張讓榮盛發(fā)展(002146) 備受質(zhì)疑。4月24日，榮盛發(fā)展舉行2017年年度報告網(wǎng)上說明會，對于投資者提出的種種疑問，榮盛發(fā)展董事長耿建明、總裁劉山、副總裁兼董事會秘書陳金海、獨(dú)立董事程玉民及財務(wù)總監(jiān)景中華進(jìn)行了回答。

　　2017年，榮盛發(fā)展錄得合同銷售679.3億元，同比增長32.61%；營業(yè)總收入387.04億元，同比增長26.39%；其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤57.6億元，同比增長38.88%。

　　業(yè)績和利潤的向好預(yù)示著榮盛發(fā)展與千億目標(biāo)又近了一步，其能否在今年進(jìn)軍千億軍團(tuán)也成為外界關(guān)心的問題之一。不過，根據(jù)榮盛發(fā)展在年報中透露的信息來看，今年千億或?qū)⒗^續(xù)缺席。2018年，榮盛發(fā)展計(jì)劃簽約金額為880億元，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款約800億元。

　　榮盛還是“小塊頭”

　　“作為一個近20萬億的巨大規(guī)模的行業(yè)，房地產(chǎn)能夠支撐眾多巨型企業(yè)。榮盛發(fā)展目前的規(guī)模，在這樣的市場還是小塊頭，我們希望繼續(xù)努力爭取更好的發(fā)展前景?！标惤鸷Ｌ寡?。

　　土儲是支撐企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的重要條件，過去一年，榮盛發(fā)展在拿地方面做足了功夫。其年報顯示，2017年，榮盛發(fā)展通過股權(quán)收購、招拍掛、舊村改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種方式，先后在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地146余宗，規(guī)劃權(quán)益建筑面積1108.82萬平方米。

　　激進(jìn)的拿地節(jié)奏對榮盛來說是一項(xiàng)考驗(yàn)，回顧其過去的發(fā)展歷程，在拿地上踏錯步的案例不在少數(shù)。2007年前后，偏居河北一隅的榮盛發(fā)展定下全國擴(kuò)張的戰(zhàn)略，但在其他房企聚焦一二線城市時，耿建明認(rèn)為深耕三線城市能夠避免與實(shí)力雄厚的國企、品牌房企爭食，因此，榮盛選擇在三線城市扎根，重點(diǎn)進(jìn)軍同級別滄州、徐州、蚌埠、呼和浩特等市場。

　　然而，現(xiàn)實(shí)卻潑了一盆冷水。2010年，因?yàn)橥锨吠恋乜铐?xiàng)，南京市國土局收回了榮盛發(fā)展于2007年12月6日以7.1億元競得的仙林新區(qū)一宗土地，并沒收其繳納的1.065億元定金。

　　在個別區(qū)域的受挫并未澆滅榮盛發(fā)展的信心，2011年時，耿建明提出榮盛發(fā)展要在2016年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)千億的目標(biāo)。但隨之而來的市場分化再次給了他一記重拳，2012年，三線城市市場開始萎縮，受此影響，榮盛陷入銷售困局。

　　被問及過去判斷失誤帶來的庫存問題時，陳金海坦言，2013至2015年，沈陽、唐山、盤錦、呼和浩特等城市的房地產(chǎn)市場較差，去化速度較慢，但目前變化已經(jīng)發(fā)生。“沈陽、唐山市場恢復(fù)得很不錯，房價和去化速度向好，呼和浩特產(chǎn)品基本去化完畢，上述區(qū)域的風(fēng)險已經(jīng)基本解除。”

　　他繼而指出，榮盛發(fā)展一直認(rèn)為土地是福之源，也是禍之首，把握好土地購置工作尤為重要?！皹s盛發(fā)展一直保持拿地規(guī)模、區(qū)域配置、土地成本的動態(tài)平衡，保持可供三年左右開發(fā)需要的土地儲備總量。從過去三年的結(jié)果來看，榮盛發(fā)展的土地購置是嚴(yán)格按照年度計(jì)劃和上述目標(biāo)進(jìn)行的?！?/p>

　　年報顯示，截至去年年底，榮盛發(fā)展在京津冀、長三角、珠三角等區(qū)域的30多個城市，擁有土地儲備建筑面積3495.21萬平方米，可以滿足其未來三年左右的開發(fā)需要。

　　今年以來，榮盛發(fā)展依舊延續(xù)著“補(bǔ)倉”節(jié)奏。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，榮盛發(fā)展已經(jīng)在宜春、秦皇島、張家口等城市獲得30宗土地。按照榮盛發(fā)展的計(jì)劃，今年其新增建筑面積與去年相近，約為1500萬平米。

　　轉(zhuǎn)型關(guān)鍵一年

　　榮盛發(fā)展在年報中提到，2018年，是其實(shí)現(xiàn)“五五”規(guī)劃、促進(jìn)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要一年，也是公司應(yīng)對重大挑戰(zhàn)、搶抓重大機(jī)遇的關(guān)鍵一年。

　　2015年初，榮盛發(fā)展制定了“五五”規(guī)劃，在2016-2020年這五年間，榮盛發(fā)展要完成從單一地產(chǎn)開發(fā)到“大地產(chǎn)”、“大健康”、“大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的多元化轉(zhuǎn)型。

　　在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)難以快速趕超的背景下，榮盛發(fā)展對于轉(zhuǎn)型顯得有些急切，尤其在“大健康”的轉(zhuǎn)型上，榮盛發(fā)展以超常規(guī)的速度在發(fā)展。2015年，榮盛發(fā)展成立了負(fù)責(zé)拓展“大健康”業(yè)務(wù)的子公司“榮盛康旅”。據(jù)劉山介紹，去年榮盛康旅簽約30余個文旅項(xiàng)目，其中已經(jīng)投入運(yùn)營或銷售的有秦皇島、神農(nóng)架、海南香水灣、黃山太平湖、承德興隆、邢臺內(nèi)丘等項(xiàng)目。

　　此外，榮盛康旅還瞄準(zhǔn)了海外市場。2017年5月，榮盛康旅與南摩拉維亞州(JMK)簽訂了《相互合作協(xié)議》，擬在捷克共和國南摩拉維亞州建設(shè)一個面積超過6萬平方米的中醫(yī)中藥溫泉度假療養(yǎng)中心，預(yù)計(jì)投資金額20億捷克克朗(折合人民幣約5.68億元)。

　　與此同時，榮盛康旅還聲明，將與捷克共和國南摩拉維亞州政府進(jìn)一步在酒店及旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育娛樂業(yè)、葡萄種植及紅酒業(yè)、航空及醫(yī)療健康業(yè)等多方面展開深入合作。

　　去年，榮盛康旅簽約金額為47.61億，營業(yè)收入31.32億?；谖穆玫禺a(chǎn)投資規(guī)模大、回報周期長的特性，榮盛康旅雖然有著不錯的收入，但僅僅帶來4000多萬凈利潤。在網(wǎng)上說明會上，有投資者提出榮盛康旅凈利潤偏低的問題，景中華坦言，文旅地產(chǎn)的結(jié)算毛利不低，凈利潤較低原因是前期投入較大。

　　轉(zhuǎn)型需求下，“資金”成為榮盛發(fā)展最大的需求，隨著拿地節(jié)奏的加快，榮盛發(fā)展的負(fù)債也一路走高。其年報披露，截至2017年底，榮盛發(fā)展總負(fù)債為1623.53億元，同比增長34.69%；資產(chǎn)負(fù)債率84.68%，同比增長1.98個百分點(diǎn)。

　　為了支撐規(guī)?？炫?，即便負(fù)債有所提升，但榮盛發(fā)展仍然有意繼續(xù)在資本市場尋得更大力度的支持。其在年報中提到，2018年將提高融資效率、降低融資成本，確保公司的資金需要，計(jì)劃新增信貸融資600億元。

　　另外，在銷售面，榮盛發(fā)展也將加快周轉(zhuǎn)速度。陳金海表示，截至去年年底，榮盛的總貨值大約為3500億元。今年1-3月，榮盛實(shí)現(xiàn)簽約面積147.04萬平方米，同比增長26.66%；簽約金額共146.50億元，同比增長30.14%。