面對行業(yè)競爭加劇、融資趨緊的大環(huán)境，上市成為房企壯大規(guī)模的必然選擇。相對于監(jiān)管嚴厲的A股，香港在近期成為大多數(shù)未上市房企沖刺資本市場的第一選擇。

　　近日，一家在業(yè)內名不見經(jīng)傳的房企大發(fā)地產(chǎn)向港交所提交了上市申請，這是一家有著25年發(fā)展歷史的房企，其總部位于上海，業(yè)務集中于長三角地區(qū)，累計開發(fā)面積超過500萬平方米。

　　對于大發(fā)地產(chǎn)沖刺資本市場，業(yè)內并不感到意外。一個月前，弘陽地產(chǎn)也啟動赴港IPO。從去年開始，三盛、福晟、正榮三家房企相繼完成了在港上市。種種跡象表明，當前中小房企正在掀起新一輪赴港“上市潮”。

　　不過，與上述房企相比，大發(fā)地產(chǎn)的規(guī)模要略遜一籌，且過去三年，大發(fā)地產(chǎn)的毛利率都低于行業(yè)平均水平，分別為15.9%、18.1%和14.9%，物業(yè)銷售的毛利率在去年也僅有13.6%。低毛利加之小規(guī)模，大發(fā)地產(chǎn)的上市顯然將面對更大的挑戰(zhàn)。

　　3000億“生存門檻”

　　發(fā)跡溫州，而后立足上海的大發(fā)地產(chǎn)從成立至今已經(jīng)有25個年頭，但過去數(shù)年，大發(fā)地產(chǎn)的名字并不為人熟知，它最近一次出現(xiàn)在業(yè)界的視野之中，還是因為一場人事變動。

　　今年1月，原世茂執(zhí)行董事廖魯江加盟大發(fā)地產(chǎn)，任執(zhí)行總裁一職。廖魯江先后供職于龍湖、世茂，管理經(jīng)驗豐富，世茂為了沖刺千億而推行的ERP系統(tǒng)，廖魯江便是負責人。

　　低調行事二十余年后突然高調挖人，大發(fā)地產(chǎn)想要規(guī)模的意圖盡顯。然而，“規(guī)?！睌U張對它來說或許并不是一件能夠輕易完成的事情。其上市申請書中披露，過去三年，大發(fā)地產(chǎn)的收益分別為6.035億元、5.757億元及43.2億元。

　　不足百億的收益顯然無法與動輒千億的大型房企比擬，更別提要在數(shù)以百計的房企隊伍中搶到一席之地。但有意思的是，不足百億規(guī)模的大發(fā)地產(chǎn)卻有著過人的膽量，今年其提出沖擊千億的目標，甚至還喊話未來5年沖3000億。

　　“我們的目標--沖千億，布局全國。我們很早之前就算過，五年以后，3000億左右是生存門檻，達到這個規(guī)模才能有發(fā)言權?！绷昔斀J為，能否跨過這道“生存門檻”要看企業(yè)有多大的決心和意愿，同時是否找到了實現(xiàn)的途徑。

　　從百億到千億的跨越不是一句口號就能實現(xiàn)，廖魯江也明白，過去的數(shù)年里，大發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)被隊伍甩得太遠。“大發(fā)曾經(jīng)有項目做得不太好，這是小企業(yè)在發(fā)展過程中一個比較大的風險，對于小企業(yè)而言試錯空間不大，尤其對于百億級企業(yè)來講。最近這一波沒有抓住，所以我們落后了。但我相信機會總是有的，只要你準備好。”

　　實際上，在大發(fā)地產(chǎn)二十余年的發(fā)展歷程中，其布局的城市和手中的土地儲備都非常有限。大發(fā)地產(chǎn)上市申請書中提到，截至2018年2月28日，大發(fā)地產(chǎn)擁有28個多元化項目組合，包括20個住宅物業(yè)、三棟商業(yè)綜合樓和一個辦公樓層。其中5個項目位于上海，19個項目位于江蘇、安徽及浙江，土地儲備總建筑面積約為172.28萬方。

　　172.28萬方的土儲顯然無法撬動千億規(guī)模，快速獲取土地成為大發(fā)地產(chǎn)迫在眉睫的事。但過去幾年，隨著開發(fā)成本的上升，大發(fā)地產(chǎn)的財務狀況并不樂觀。2015年及2016年，大發(fā)地產(chǎn)分別產(chǎn)生凈虧損1.498億元及1.686億元，直到2017年物業(yè)陸續(xù)交付運營后，虧損的局面才得以扭轉。

　　在此背景下，廖魯江將擴張的重心押注在“合作”上。他在一次演講中坦言，在往前走的路上，大發(fā)地產(chǎn)的時間不多，但通過與地產(chǎn)公司、資金、政府層面的合作，能夠為其開辟一條“捷徑”。

　　至于合作的戰(zhàn)場，廖魯江準備放在三四線，甚至層級更低的城市。在他看來，未來一段時間的政策會趨于穩(wěn)定，避開與大牌房企競爭的三四線城市也比較明朗，“目前‘外部條件’已經(jīng)具備，要做的事情就是抓住這個趨勢，爭取在未來的格局當中找到自己的一席之地。”

　　根據(jù)大發(fā)的規(guī)劃，未來在深耕長三角地區(qū)的同時，還將關注華南、華中、西南及西北市場。

　　新一輪房企上市潮

　　“登陸資本市場能夠讓房企獲取更加高效便捷的融資渠道，這對其規(guī)模發(fā)展和業(yè)績表現(xiàn)的重要性不言而喻。去年下半年以來，三盛、福晟、正榮已經(jīng)接連在香港上市，如今弘陽、大發(fā)等房企也陸續(xù)奔赴港交所，標志著新一輪房企赴港上市熱潮正在開啟?！?/p>

　　克而瑞研究中心朱一鳴分析稱，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，目前排名前30的房企幾乎都已經(jīng)完成上市，50強房企的上市率也接近80%，其中大部分房企都選擇在港交所上市。而且，從過往的案例中可以看到，大部分房企完成上市之后，在規(guī)模上都有了較大的突破。

　　資金是房企成長過程中的重要支撐，因此，房企的上市潮與金融環(huán)境的變化不無關系。上一輪房企上市潮出現(xiàn)在2012年至2014年。2012年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷調控，樓市成交量下跌明顯，金融環(huán)境也趨緊。風聲鶴唳的環(huán)境中，證監(jiān)會關閉了A股上市通道，令房企雪上加霜。

　　為了募集資金，內地房企開始盯上港股平臺，希望通過在港上市打通境外融資渠道。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，旭輝控股、新城發(fā)展、當代置業(yè)、時代地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)等十余家房企都是在2012年至2014年期間完成在港上市。

　　“在行業(yè)環(huán)境整體趨緊趨嚴的環(huán)境下，來自資本市場的直接融資可以為房企帶來持續(xù)的資金支持，有助于房企規(guī)模擴張、實現(xiàn)全國化布局。上一輪上市潮中完成上市的房企中有相當一部分也已成為第二梯隊房企中堅?！敝煲圾Q說。

　　與上一輪上市潮出現(xiàn)時的市場背景相似，現(xiàn)如今，嚴厲的審查之下，房企在A股的上市舉步維艱。中國證監(jiān)會最新發(fā)布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，截至2018年4月26日，萬達、富力、金輝、首創(chuàng)四家房企的IPO排隊名次分別滑落至第91位、第92位、第94位及第97位，幾個月前，這幾家房企還排在在50至70位之間徘徊。

　　創(chuàng)東方董事長肖水龍指出，受到政策的限制，目前在A股很難上市，所以更加市場化的港股對于準備上市的企業(yè)來說更具優(yōu)勢，簡明的上市要求也更加便于企業(yè)操作。

　　“今年以來，香港正在大力推行制度改革，從‘同股不同權’等針對性較強政策的出臺可以看出港股上市門檻越來越低。加上審批效率高、融資相對容易等優(yōu)點，資金需求龐大的房地產(chǎn)企業(yè)當然更愿意將其作為資本市場路徑的首要選項。”