住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)連年大幅虧損，讓寧波富達(dá)(600724) 失去了耐心。最新消息指出，寧波富達(dá)正在計(jì)劃出售其全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)的股權(quán)。

　　住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)連年大幅虧損，讓寧波富達(dá)失去了耐心。最新消息指出，寧波富達(dá)正在計(jì)劃出售其全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)的股權(quán)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，剝離住宅業(yè)務(wù)之后，寧波富達(dá)未來或?qū)⒕劢股虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。不過，孤注一擲的寧波富達(dá)未來的發(fā)展依舊存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　近日，寧波富達(dá)公告稱，公司正在籌劃出售其所擁有的寧波城投置業(yè)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“寧波城投”)、寧波房地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“寧波房地產(chǎn)”)等全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的股權(quán)，由于此事構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，公司股票自5月3日起停牌，停牌時(shí)間不超過一個(gè)月。

　　在2017年年報(bào)中，寧波富達(dá)將自己定位為：國(guó)有絕對(duì)控股、地方城投背景的區(qū)域性住宅房產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。其中，住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比接近50%，是寧波富達(dá)的最重要的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　那么，以住宅開發(fā)為主業(yè)的寧波富達(dá)為何突然要出售其全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的股權(quán)？

　　住宅房產(chǎn)連續(xù)虧損

　　2017年年報(bào)顯示，寧波富達(dá)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.57億元，同比減少25.22%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-8.91億元，同比減少1390.69%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，住宅業(yè)務(wù)發(fā)展不利是寧波富達(dá)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅虧損的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2017年，寧波富達(dá)的住宅房產(chǎn)完成銷售19.94億元，占公司全年?duì)I收的47.97%，共虧損12.69億元。

　　值得注意的是，寧波富達(dá)的住宅房產(chǎn)在2015年、2016年均虧損14.1億元。換言之，寧波富達(dá)的住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，盈利受困。

　　具體來看，寧波房地產(chǎn)在2015年、2016年和2017年度分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.38億元、4.64億元、-3.13億元；而寧波城投在這三年分別虧損14.84億元、5.17億元、9.25億元。

　　計(jì)提減值影響利潤(rùn)

　　針對(duì)利潤(rùn)總額虧損的原因，寧波富達(dá)在2017年年報(bào)中給出的解釋是，主要由子公司計(jì)提大額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備導(dǎo)致。寧波富達(dá)表示，計(jì)提是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，即待售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中大面積套型偏多，且多處位于限售范圍，去化緩慢。

　　2017年年報(bào)顯示，寧波富達(dá)2017年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目和金額分別為：“寧海桃源路項(xiàng)目”3.51 億元、“江灣城項(xiàng)目”10.72 億元、“維拉項(xiàng)目”0.39 億元、“余姚東城名苑項(xiàng)目”0.06 億元，合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14.68 億元，扣除轉(zhuǎn)回后影響當(dāng)期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 13.2億元。

　　上述被計(jì)提的4個(gè)項(xiàng)目中，“維拉項(xiàng)目”和“江灣城項(xiàng)目”由寧波城投開發(fā)，“寧波桃園路項(xiàng)目”由寧波房地產(chǎn)開發(fā)，“余姚東城名苑項(xiàng)目”由寧波富達(dá)子公司余姚市賽格特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司開發(fā)。雖然余姚市賽格特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司在5月3日的公告中未被提及，但是記者查閱寧波富達(dá)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司主要從事商品房住宅開發(fā)，且在2017年虧損0.29億元。

　　這不是寧波富達(dá)第一次因計(jì)提減值準(zhǔn)備而導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)下滑。早在2015年，寧波富達(dá)就稱，由于對(duì)寧波城投置業(yè)有限公司和寧波房地產(chǎn)股份有限公司旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)13.17億元，2015年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)虧損11.58億元。

　　但是，大額計(jì)提減值準(zhǔn)備并不是影響寧波富達(dá)利潤(rùn)的惟一因素。

　　商品房難賣

　　2017年年報(bào)顯示，寧波富達(dá)住宅房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入同比減少45.83%，即住宅業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅下滑。

　　寧波富達(dá)在2017年共有15個(gè)可供出售的住宅樓盤，面積總計(jì)為628095.43平方米，已預(yù)售面積為249678.78平方米，去化約39.8%。與2016年相比，寧波富達(dá)在2017年新增3個(gè)住宅銷售項(xiàng)目。值得注意的是，如除去這3個(gè)新增的住宅項(xiàng)目，2017年其余12個(gè)樓盤售出面積為134631平方米，整年去化率僅達(dá)35.4%，銷售速度較為緩慢。

　　2017年，寧波富達(dá)在售的15個(gè)樓盤中，翰林園、江灣城二期、蓮橋府和東城名苑去化均在30%以下。其中，江灣城二期和蓮橋府同處寧波海曙中心輻射區(qū)，開盤時(shí)間分別為2016年9月28日和2015月9月26日，但兩個(gè)樓盤在2017年僅分別去化9.6%和22%，銷售疲軟。

　　寧波當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介向記者表示，“銷售不理想或有兩方面原因：第一，兩個(gè)樓盤的戶型都較大，而目前很多購(gòu)房者更青睞于小戶型；第二，自2017年10月1日，寧波市限購(gòu)政策升級(jí)，比如非寧波戶籍居民，如果已在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)內(nèi)已有一套房子，就不能在這三個(gè)區(qū)域買第二套房了。這就減少了一些外來投資者來寧波買房的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步影響了寧波市整體房產(chǎn)的銷售水平?！?/p>

　　事實(shí)上，即使是住宅房產(chǎn)營(yíng)收同比增加275.23%的2016年，其14個(gè)樓盤的去化率也不過為28.1%。

　　而樓盤銷售不理想的結(jié)果就是企業(yè)會(huì)加大資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。比如，截至2017年12月31日，鄞奉路啟動(dòng)區(qū)地塊項(xiàng)目因成交價(jià)格和實(shí)際情況低于公司原本預(yù)期，已累計(jì)計(jì)提資產(chǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備14.12億元。

　　此外，寧波富達(dá)在2016年就曾以“為減少虧損”為由，向?qū)幉ㄈf科轉(zhuǎn)讓寧波城投置業(yè)有限公司旗下子公司寧波市鄞州城投置業(yè)有限公司51%的股權(quán)。而在轉(zhuǎn)讓前，寧波市鄞州城投置業(yè)有限公司開發(fā)的“古林鎮(zhèn)薛家項(xiàng)目”已累計(jì)計(jì)提資產(chǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備16.7億元。

　　其實(shí)，寧波富達(dá)在2016年年報(bào)中就已流露出對(duì)其住宅房產(chǎn)收益的擔(dān)憂：“能為公司凈利潤(rùn)作出主要貢獻(xiàn)的高毛利項(xiàng)目(青林灣)已只剩尾盤?！倍搅?017年，這個(gè)高毛利項(xiàng)目的狀態(tài)已變成“已清盤”。2016年及2017年兩份年報(bào)都強(qiáng)調(diào)：如價(jià)格和去化率無明顯提高的話，待建、在建和待售項(xiàng)目的效益風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

　　專注商業(yè)房產(chǎn)？

　　相比于住宅產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)虧損，寧波富達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)2015年、2016年和2017年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.91億元、2.45億元和2.21億元。顯然，在過去三年里，寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力更強(qiáng)。

　　寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入主要來自寧波天一廣場(chǎng)的自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和出租，以及和義大道和月湖盛園的托管。相比于住宅性房產(chǎn)的庫(kù)存壓力，天一廣場(chǎng)98.1%的出租率保證了其穩(wěn)定的租金收益。

　　在商品房房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的大背景下，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益率要高于住宅投資。如果說住宅業(yè)務(wù)發(fā)展受限制，那么商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)就會(huì)增加。

　　同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)提到，當(dāng)前浙江省國(guó)企改革力度大，寧波富達(dá)作為寧波市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)控股的企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓住宅業(yè)務(wù)的股份或也是因其積極響應(yīng)政策的號(hào)召，在資產(chǎn)處置和專業(yè)化運(yùn)作方面所做所調(diào)整。

　　“寧波富達(dá)轉(zhuǎn)讓住宅業(yè)務(wù)股權(quán)有助于回籠資金，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化的發(fā)展。不過，寧波富達(dá)押寶商業(yè)地產(chǎn)亦存在風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，如果后續(xù)住宅購(gòu)房政策放松，那么從資金回籠的角度看，住宅業(yè)務(wù)顯然要好于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。企業(yè)若是嘗試在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)力，那么適當(dāng)配置租售的比例很關(guān)鍵。

　　就公司為何籌劃出售其全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)的股權(quán)等問題，寧波富達(dá)董秘辦回復(fù)記者：“董秘出差了，對(duì)于是否出售住宅業(yè)務(wù)的全部股權(quán)還在商討中，具體原因還需要等確定以后的官方公告，不方便提前告知?！?/p>