前四月，萬科在實(shí)踐上貫徹了其對(duì)規(guī)模排名的“淡定”，累計(jì)銷售同比幾乎零增長(zhǎng)，一路被碧桂園、恒大甩在身后。

　　近日，萬科公布4月銷售情況，數(shù)據(jù)顯示4月萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售額418.9億元，同比持平，環(huán)比下降17.3%，合同銷售面積257.6 萬平方米，同比下降11.1%。

　　至此，在前四月的排名中，萬科以1961.5億元排在第三位，而恒大和碧桂園均已突破2000億，碧桂園更是領(lǐng)先萬科613.7億元。在近日的電話會(huì)議上，萬科證券代表梁潔表示，“規(guī)模一直不是我們追求的一個(gè)目標(biāo)，沒有必要把太多精力放在銷售增速上。”

　　雖然對(duì)規(guī)模已沒有目標(biāo)，但萬科在物流地產(chǎn)、租賃住宅上卻競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)強(qiáng)烈，意欲在新賽道中搶下一個(gè)身位。

　　規(guī)模競(jìng)速放緩

　　今年前四月萬科整體月度銷售規(guī)模呈下降趨勢(shì)，在1月份憑借679.8億元高調(diào)開局后，萬科似乎再無斗志，2月僅錄得合同銷售金額356億元，環(huán)比下降47.6%，3月雖環(huán)比上漲42.4%至506.8億元，但同比仍下降20.4%。

　　而前四月萬科合約銷售額為1961.5億元，同比僅增長(zhǎng)2%，萬科這一增速在排名前五的房企中顯得有些格格不入。

　　在房企規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，前四月已有五家房企銷售突破了千億，排名分別為碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)，其中碧桂園、恒大銷售額分別為2575.2億元、2122.6億元，同比增長(zhǎng)26%和46.6%，保利和融創(chuàng)剛過千億，增速也達(dá)到了40%和79%。

　　對(duì)于萬科前四月同比基本持平的銷售表現(xiàn)，梁潔表示，這主要是由于三四月份認(rèn)購和實(shí)際簽約的差距明顯在增多。萬科的項(xiàng)目有75%分布在一二線城市，受到限貸、限購等樓市調(diào)控政策的影響，認(rèn)購和簽約的差距會(huì)更大。

　　萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，4月的銷售中一次性付款的購房者達(dá)到了39%，使用按揭貸款的購房者大約有61%，比2月減少了9%，平均首付比例從四成三上升至五成。梁潔透露，“萬科4月的首付比例是53%，來自銀行貸款的比例已經(jīng)低于40%，是2011年以來的一個(gè)最低水平?！?/p>

　　他指出，截至4月，萬科已認(rèn)購未簽約金額超過了600億元，“這就會(huì)使得萬科表面上的增速?zèng)]有那么快?！蓖瑫r(shí)，銷售增速緩慢還與1-4月推盤緩慢相關(guān)。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，萬科前四月的推盤量大概在1000萬平米左右，同比下降約5%。其中，3月推盤量達(dá)到了400萬平米，1月、2月、4月的推盤量都是比較少的，前兩月推盤僅200萬平米左右，4月推盤300萬平米左右。

　　梁潔指出，市場(chǎng)存在季節(jié)性，一季度因?yàn)榧倨诒容^多，整體推盤量是低于平均水平的，二季度會(huì)回到平均水平，三季度末尤其是國慶前后可能會(huì)稍微多一些，四季度一般是全年推盤量最高的季度。

　　在正常的年份下，萬科的推盤重點(diǎn)會(huì)放在下半年，往年下半年的推盤量最少會(huì)比上半年多50%。萬科接下來推盤的平均水平會(huì)維持在400萬平米，“從推盤節(jié)奏來說，未來平均推盤水平相對(duì)前面四個(gè)月會(huì)加快，同時(shí)，從正常的年份推演來看，二季度和年底的量可能會(huì)更多一些?！?/p>

　　土儲(chǔ)一向被認(rèn)為是規(guī)模增長(zhǎng)的重要支撐。與同一級(jí)別的碧桂園和恒大相比，萬科在土儲(chǔ)方面一直處劣勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，截止2017年底，萬科的總土儲(chǔ)為1.35億平方米，而恒大與碧桂園則達(dá)到3.12億平方米和4.24億平方米。

　　前四月在土地獲取上，萬科仍顯保守。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月，萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目71個(gè)，總建筑面積為1368.6萬平方米，同比增長(zhǎng)33%，對(duì)應(yīng)總地價(jià)664.6億元，同比增長(zhǎng)21.3%。梁潔透露，目前公司土儲(chǔ)只比去年底略微增長(zhǎng)。

　　華創(chuàng)證券指出，按照均價(jià)1.5萬元/平米估算得1-4月新增貨值2050億，略高于同期銷售金額。同時(shí)，1-4月拿地金額占銷售比達(dá)45.1%，較上年64.5%下降19.4%。

　　轉(zhuǎn)換賽道

　　在萬科銷售增速放緩的另一面，是其在物流地產(chǎn)和租賃住宅上的加速前進(jìn)。

　　萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的目標(biāo)是“成為中國最大的物流企業(yè)，在世界物流的企業(yè)里面也能夠數(shù)一數(shù)二?！苯衲昵八脑?，萬科合計(jì)新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，總占地面積215萬平方米，計(jì)容建筑面積147.7萬平方米，權(quán)益建筑面積140.4萬平方米，權(quán)益價(jià)款為30.42億元。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)獲取62個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積為482萬平方米，其中已建成運(yùn)營項(xiàng)目共26個(gè)，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率達(dá)到96%。

　　萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的野心和目標(biāo)自2014年就已埋下。2015年，萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，集團(tuán)物流板塊進(jìn)入加速通道。2017年之后，萬科持續(xù)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，概念7月14日，萬科通過收購新加坡物流巨頭普洛斯，占股21.4%，成為第一大股東。

　　今年1月，普洛斯正式于新加坡交易所退市，而萬科成權(quán)益單一最大持有人。梁潔表示，通過參與普洛斯的私有化，萬科在物流領(lǐng)域建立了一個(gè)比較好的基礎(chǔ)，“我們一方面希望萬科自身物流的業(yè)務(wù)能和普洛斯的業(yè)務(wù)產(chǎn)生更大的協(xié)同作用，提高對(duì)客戶的吸引力，另外一個(gè)方面，也會(huì)不斷增加萬科直接管理的物流項(xiàng)目”。

　　除了在物流地產(chǎn)上爭(zhēng)當(dāng)?shù)谝?，萬科在租賃住宅領(lǐng)域也不斷發(fā)力，并將其確立為核心業(yè)務(wù)，近期其翡翠書院項(xiàng)目引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　4月12日，北京萬科宣布了其第一個(gè)自持租賃項(xiàng)目萬科翡翠書院將啟動(dòng)預(yù)租的消息。該項(xiàng)目位于北京海淀區(qū)，根據(jù)出租方案，翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房，租賃十年至少得需要180萬的租金。

　　在180萬元的租金門檻引來熱議的同時(shí)，萬科的租賃業(yè)務(wù)也再次受到關(guān)注。梁潔表示，在政府的政策指導(dǎo)下，這種自持型土地應(yīng)該還會(huì)更多，翡翠書院項(xiàng)目是對(duì)探索這種全自持土地運(yùn)營模式的一個(gè)嘗試，屬于相對(duì)高端的一個(gè)產(chǎn)品，可以為萬科未來運(yùn)營類似項(xiàng)目增加更多的經(jīng)驗(yàn)。

　　翡翠書院項(xiàng)目更多的是探索和嘗試，萬科現(xiàn)在在租賃住宅業(yè)務(wù)上的主要產(chǎn)品還是長(zhǎng)租公寓“泊寓”。 梁潔表示，盡管未來10年，房地產(chǎn)的銷售規(guī)?？赡苓€是14萬億左右，但是隨著城市化進(jìn)程的完成以及居民居住狀況的進(jìn)一步改善，新房銷售市場(chǎng)遲早會(huì)萎縮，租賃住宅市場(chǎng)將會(huì)越來越重要。

　　據(jù)介紹，目前中國租賃住宅市場(chǎng)一年的租金約有2萬億，十年后可能會(huì)增加一倍。梁潔指出：“很難說現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的所有產(chǎn)品都賺錢，萬科發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)瞄準(zhǔn)的是未來”。截至3月底，泊寓覆蓋29個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過10 萬間，累計(jì)開業(yè)超過3萬間。在2018年，萬科計(jì)劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業(yè)5萬間以上。