2017年規(guī)?？翱斑^百億的該公司，因努力擴張使其凈負(fù)債率上升至108%

　　在以上海為大本營，動輒銷售額破千億的房地產(chǎn)企業(yè)中，弘陽地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“弘陽地產(chǎn)”)名不見經(jīng)傳。

　　不過現(xiàn)在，有一個難得的“露臉”機會。

　　就在宣布2017年銷售額突破百億規(guī)模后不久，這家此前深耕南京的房地產(chǎn)公司迅速在上海成立了第二總部，并遞交赴港上市招股書。

　　弘陽地產(chǎn)的第一桶金來自裝飾行業(yè)。早在1996年5月，福建商人曾煥沙帶著做建材生意賺來的500萬元資金，和四名同鄉(xiāng)股東在南京長江大橋北建起一座占地110畝的“紅太陽(000525,股吧)(20.330, 0.03, 0.15%)裝飾城”。

　　七年后，曾煥沙正式涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。其控制的南京紅太陽房地產(chǎn)有限公司開發(fā)出“旭日華庭”項目，自此開始經(jīng)略金陵，成為一家涉足商業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)服務(wù)的綜合型集團公司。其中，前者是弘陽地產(chǎn)在境內(nèi)的控股公司。

　　用低調(diào)來形容弘陽集團的控制人曾煥沙，并不為過。目前，涉及到曾氏的公開信息僅圍繞著關(guān)于某房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而作為小股東的曾煥沙并非此事主角。

　　金鱗終非池中物。盡管從規(guī)模和品牌影響力上不能與那些“大佬級”企業(yè)相提并論，但過去一年港股市場內(nèi)房企股價的強勁表現(xiàn)很難不讓人動心。更重要的，隨著近期針對中小型房企貸款政策持續(xù)抽緊，特別是民營企業(yè)發(fā)行公司債環(huán)境的急劇惡化，除了赴港上市——A股主板之路已事實關(guān)閉，不少中小型房企已無更好選擇。

　　然而此時赴港，弘陽地產(chǎn)未必能討到好彩。

　　據(jù)悉，香港資本市場對于內(nèi)房企的熱情正迅速轉(zhuǎn)冷，同期一批赴港上市的房企都先后出現(xiàn)認(rèn)購不足或募資破發(fā)的情況。

　　有投行人士表示，不太知名的房地產(chǎn)企業(yè)很難受到港股投資者認(rèn)可?！坝行┓科竽荜J關(guān)成功，多是靠老板動用關(guān)系，找親戚朋友認(rèn)購?！贝饲?，融信中國(3301.HK)登陸港交所時，香港本地公開發(fā)售僅獲得2.7%認(rèn)購，最終不得不依賴于國際發(fā)售。

　　弘陽地產(chǎn)能否如愿募資還是未知數(shù)。而關(guān)于近年來快速擴張帶來的負(fù)債風(fēng)險以及未來公司戰(zhàn)略等問題，《投資時報》記者發(fā)送采訪提綱至該公司董事長辦公室，截至發(fā)稿日，未得到有針對性的回復(fù)。

　　轉(zhuǎn)型的突圍

　　毫無疑問，弘陽地產(chǎn)仍屬一家區(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)。在南京啟動首個“旭日華庭”住宅項目后，直到2010年該公司才將物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至南京以外的常熟、南通和無錫等區(qū)域。至2016年也才在安徽合肥成立辦事處，并繼續(xù)拓展長三角地區(qū)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年弘陽地產(chǎn)銷售規(guī)模為178億元，行業(yè)排名第95位；今年前三月，弘陽地產(chǎn)以43.7億元的銷售流量排名行業(yè)第85，且以42.9萬平方米的銷售面積排行第76名。

　　土地儲備方面，截至2017年末，該公司擁有土儲616.87萬平方米，可銷售項目63.63萬平方米，可滿足該公司未來三年左右發(fā)展需要。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)集中度快速提升的今天，不足千億規(guī)模的企業(yè)正面臨生存危機，而弘陽地產(chǎn)也適時提出2020年成為千億房企的“小目標(biāo)”。

　　但除了少量二線城市外，其擁有的土儲大多位于三四線城市。截至2017年末，該公司已竣工項目達(dá)25個，開發(fā)中的項目40個，未開發(fā)的項目21個。在所有項目中，南京項目數(shù)量最多，達(dá)到39個；蘇州項目次之，為14個；無錫和合肥的項目分別為4個和3個，余下項目均位于三四線城市，且數(shù)量均處于個位數(shù)。

　　隨著三四線城市去庫存壓力不斷增大，市場普遍認(rèn)為通過“高周轉(zhuǎn)”盡早實現(xiàn)銷售回款的“碧桂園模式”才是“王道”。弘陽地產(chǎn)方面亦在招股書中表示，已要求各城市公司在獲得土地后的85天內(nèi)實現(xiàn)開工，180天內(nèi)開盤。

　　有相關(guān)從業(yè)人員指出，目前行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開盤，平均時長為6到9個月，而主流房地產(chǎn)商拿地到開盤的時間在8到10個月間。

　　對標(biāo)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的周轉(zhuǎn)速度，弘陽地產(chǎn)的底氣可能來自于近期引入的多位出身閩系房企、擅長高周轉(zhuǎn)打法的職業(yè)經(jīng)理人。為了此次上市，弘陽地產(chǎn)自今年年初陸續(xù)聘請了出身旭輝、泰禾、新城等多位公司高管。這些經(jīng)理人均有著在大公司發(fā)展及千億規(guī)模企業(yè)快速成長的雙重背景。

　　這顯然暗示了弘陽地產(chǎn)的某種心思。

　　但將眾多擁有不同經(jīng)營理念、管理模式的人才聚集在一起，非?？简灩镜膮f(xié)調(diào)和整合能力。此前，由于來自萬科和綠地系的員工理念不和，旭輝上海區(qū)就發(fā)生過多輪高管集體離職情況。

　　在有限的生存機遇前，弘陽地產(chǎn)能迅速形成沖擊千億愿景的高管戰(zhàn)隊嗎？答案并不明確。

　　負(fù)債的困擾

　　弘陽地產(chǎn)營業(yè)收入主要分為三部分，即房地產(chǎn)開發(fā)收入、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收入以及酒店業(yè)務(wù)收入。

　　房地產(chǎn)開發(fā)為其主要收入來源，但由于從公開市場招拍掛拿地成本上升，該公司的毛利率和凈利率均呈現(xiàn)不同幅度下跌。2017年弘陽地產(chǎn)的凈利率為19.5%，較上一年有所回升，但較2015年仍低出5個百分點。

　　目前，弘陽地產(chǎn)主要依靠銀行貸款和金融機構(gòu)借款以及信托融資補充現(xiàn)金流。2015—2017年，弘陽地產(chǎn)尚未償還的銀行貸款分別為37.66億元、69.45億元和80.35億元；尚未償還的其他貸款分別為18.97億元、7.46億元以及35.95億元。

　　可以看出，就在銷售額突破百億規(guī)模的2017年，弘陽地產(chǎn)的負(fù)債也出現(xiàn)大幅增長。截至2017年末，該公司未償還的有息負(fù)債總額為105.13億元，考慮到其84.57億元的權(quán)益總額和24.78億元的現(xiàn)金及等價物，弘陽地產(chǎn)在該年的凈負(fù)債率達(dá)到108%。

　　由于資金來源多依靠于銀行貸款，該公司融資成本不低。同樣是2015—2017年，弘陽地產(chǎn)利息覆蓋率分別為8.38%、7.72%和7.52%。去年其還開辟了美元債的融資方式，于當(dāng)年5月和11月，先后發(fā)行2.5億美元的擔(dān)保債券和3.75億美元的擔(dān)保債券，其中后者將于今年8月到期。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目耗時較長且需沉淀大量資本，弘陽地產(chǎn)結(jié)束了此前兩年的正向經(jīng)營凈現(xiàn)金流——在2017年變?yōu)榱鞒?4.98億元。這顯示出其經(jīng)營方面的不確定性。出于擴大規(guī)模的需要，其現(xiàn)金流出的情況無疑還將持續(xù)。