近年來，在內(nèi)地房企如火如荼的規(guī)模之爭映襯下，一些香港開發(fā)商已經(jīng)開始收縮戰(zhàn)線。

　　6月8日，太古地產(chǎn)有限公司及母公司太古股份有限公司發(fā)布一份聯(lián)合公告，稱成功出售了位于香港九龍灣的一宗商業(yè)地塊及其上的建筑，成交價(jià)總額65.28億港元。

　　事實(shí)上，這筆大宗交易實(shí)則已經(jīng)延遲了將近兩年。在2016年10月28日，太古地產(chǎn)就已經(jīng)與買方Lucky Melody Limited(金利豐朱太旗下)訂立買賣協(xié)議，出售子公司Star Wing International Limited的100%股權(quán)。

　　但完成交易須待于2018年12月31日或之前取得占用許可證及合約完成證明書后，方告作實(shí)。

　　公告顯示，Star Wing正擁有位于香港九龍灣、在土地注冊(cè)處注冊(cè)和稱為新九龍內(nèi)地段第6312號(hào)的土地，以及在土地上的一幢甲級(jí)寫字樓。

　　該土地由太古地產(chǎn)于2013年購得，成交價(jià)26.38億港元元。地塊面積約為4297平方米，指定作非工業(yè)(不包括住宅、酒店、倉庫、加油站及院舍)用途，最高可建的樓面面積為51,564平方米。

　　按照當(dāng)初的規(guī)劃，地塊將發(fā)展一座樓高二十五層的甲級(jí)商業(yè)大廈以及三層地庫停車場(chǎng)。2016-17年度，遠(yuǎn)東集團(tuán)就被聘請(qǐng)，為商廈面22,000平方米的外墻，提供設(shè)計(jì)、供應(yīng)及安裝玻璃幕墻、鋁板、鋁裝飾條及鋁百頁的服務(wù)。

　　到2016年第三季度簽約時(shí)，大樓已經(jīng)在進(jìn)行上蓋工程。

　　據(jù)太古地產(chǎn)表示，該項(xiàng)目在2015年年中開始低調(diào)放售，并獲得多家財(cái)團(tuán)洽商。其中，最進(jìn)取的是出價(jià)80億港元的友邦保險(xiǎn)，但交易最終未能敲定。

　　而一年后，金利豐行政總裁朱李月華入局，并最終購入大廈，定名為金利豐中心。65.28億港元對(duì)價(jià)，折合樓面價(jià)1.17萬港元/平方尺，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)香港九龍區(qū)域最大宗商廈買賣。

　　資料顯示，太古地產(chǎn)是一間典型的以商業(yè)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，看重長線投資，認(rèn)為成功的項(xiàng)目必定要經(jīng)過細(xì)致的規(guī)劃、持續(xù)的改進(jìn)。目前主要持有太古廣場(chǎng)、太古坊等為數(shù)幾個(gè)長線收租的貴重投資物業(yè)。

　　這類型企業(yè)從創(chuàng)立伊始，便已經(jīng)有意識(shí)做資產(chǎn)的優(yōu)化整合。新九龍內(nèi)地段第6312號(hào)的淘汰，幾乎是一個(gè)必然的結(jié)果。

　　九龍灣是一片比較矛盾的商圈。它常年得益于譬如“啟德發(fā)展計(jì)劃”“起步九龍東”等政策計(jì)劃，但遠(yuǎn)未成氣候。政策紅利使當(dāng)?shù)赜楷F(xiàn)出大批量寫字樓供應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，九龍灣所在的九龍東近兩年每年平均有200-250萬平方尺新樓面落成。

　　但這些寫字樓的租金卻因區(qū)域內(nèi)長期空置率高企而受到打壓。位于當(dāng)?shù)氐摹敖鹄S中心”實(shí)在談不上優(yōu)質(zhì)，自然不會(huì)被承認(rèn)為須長期持有的核心資產(chǎn)。

　　另一方面，今年5月10日，太古地產(chǎn)亦宣布考慮出售香港太古城中心第三座及第四座大廈。

　　資料顯示， 太古城中心第三座共有21層， 總樓面面積約44.8萬平方尺；而太古城中心四座總樓面面積約55.6萬平方尺。市場(chǎng)分析，兩項(xiàng)物業(yè)估值將達(dá)到180億港元。

　　而除太古地產(chǎn)外，一些老牌香港發(fā)展商也在做同樣的工作。今年5月，南豐集團(tuán)就把位于九龍灣的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目傲騰廣場(chǎng)進(jìn)行出售，換得銀彈80億港元。

　　更具代表性的，是在過去的一年，九龍倉將旗下香港和內(nèi)地的物業(yè)進(jìn)行分拆。估值總額2559億港元的6座物業(yè)：海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、卡佛大廈、荷里活廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈以及美利酒店，被裝進(jìn)新成立的九龍倉置業(yè)。

　　故一種觀點(diǎn)認(rèn)為，香港房地產(chǎn)的估值的模型與內(nèi)地有很大不同，與追求規(guī)模不同，其核心指標(biāo)變成了每平方米的回報(bào)率，而不是開發(fā)面積。