醞釀了許久，九龍倉(cāng)第一次踏進(jìn)了花城廣州。

　　6月11日，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)發(fā)布公告稱，就旗下一幅位于廣州市白云區(qū)的宅地，引入兩個(gè)合作方。

　　其一便是九龍倉(cāng)旗下九龍倉(cāng)置業(yè)(廣州)有限公司，其二是一間不知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，廣州昌正。

　　目前，三方已經(jīng)訂立了一項(xiàng)合作協(xié)議。

　　7.2億入股宅地

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告，九龍倉(cāng)(廣州)將與建發(fā)國(guó)際全資子公司廈門(mén)益悅置業(yè)有限公司，及廣州昌正設(shè)立合營(yíng)企業(yè)。

　　合營(yíng)企業(yè)將由益悅、九龍倉(cāng)(廣州)、廣州昌正擁有64%、18%及18%的股權(quán)。該公司的初始注冊(cè)資本為12億元，三方分別出資7.68億元、2.16億元及2.16億元。

　　除注冊(cè)資本出資外，益悅、九龍倉(cāng)(廣州)及廣州昌正須向合營(yíng)企業(yè)提供股東借款合共約28.22億元，其中益悅須按占合營(yíng)企業(yè)的權(quán)益比例負(fù)責(zé)約18.06億元。

　　九龍倉(cāng)方面將對(duì)半承擔(dān)余下的10.16億借款，出資5.08億元。

　　總的來(lái)說(shuō)，九龍倉(cāng)此次入股建發(fā)項(xiàng)目，到目前為止將動(dòng)用資金7.24億元。而隨后，在合營(yíng)公司向益悅收購(gòu)廣州建穗時(shí)理應(yīng)還要再出一筆款項(xiàng)。

　　公告披露，地塊由益悅?cè)Y附屬?gòu)V州建穗100%持有。待合營(yíng)企業(yè)成立后，益悅會(huì)在轉(zhuǎn)讓廣州建穗全部股權(quán)取得相關(guān)監(jiān)管批準(zhǔn)后10個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)，向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓廣州建穗的100%股權(quán)。

　　至于價(jià)格將基于由獨(dú)立估值師對(duì)廣州建穗進(jìn)行的估值厘定，按其實(shí)繳注冊(cè)資本平價(jià)轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，合營(yíng)企業(yè)將成為建發(fā)國(guó)際一間間接附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將并入后者綜合財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)。

　　另一方面，上述廣州地塊是原白云羽絨廠地塊，由建發(fā)于今年1月9日競(jìng)得，并由廣州建穗支付地價(jià)。

　　當(dāng)天是廣州2017年最后一場(chǎng)土拍，參與拍賣的房企達(dá)到了12家，包括了保利、碧桂園、金地、平安、中海、五礦、建發(fā)、金地等單獨(dú)競(jìng)拍的企業(yè)，以及招商+中糧+金茂和恒基+旭輝兩個(gè)聯(lián)合體。同時(shí)，九龍倉(cāng)也在列。

　　競(jìng)拍從下午3點(diǎn)開(kāi)始，在不到一分鐘時(shí)間，地塊的報(bào)價(jià)就被屢次刷新。最終，經(jīng)過(guò)三個(gè)多小時(shí)、約110輪爭(zhēng)奪，建發(fā)把報(bào)價(jià)定格在40.22億元，但沒(méi)有達(dá)到最高限價(jià)，折合樓面價(jià)約29952元/平方米。

　　這宗地塊位于廣州市白云區(qū)石井鎮(zhèn)石潭路，土地總占地面積約4.56萬(wàn)平方米，為城鎮(zhèn)住宅用地，預(yù)計(jì)建筑面積約13.43萬(wàn)平方米。

　　最近于6月8日，廣州市國(guó)規(guī)委已經(jīng)公布了該地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。公示顯示，地塊將建設(shè)11棟住宅，其中編號(hào)1-4棟高17層，其余為33-34層。

　　此外，小區(qū)規(guī)劃有幼兒園、商業(yè)服務(wù)、派出所、社區(qū)居委會(huì)、郵政所、居民健身場(chǎng)所、物業(yè)管理等公建配套項(xiàng)目。項(xiàng)目須于2019年7月9日前開(kāi)工建設(shè)，并于2022年同月同日前竣工。

　　對(duì)于該項(xiàng)目，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在地塊開(kāi)拍前，就曾發(fā)表意見(jiàn)稱，市中心地塊一直都是開(kāi)發(fā)商比較想要的，所以遭到爭(zhēng)搶不奇怪。但還是會(huì)相對(duì)比較理性，即使拍到自持也不會(huì)百分百自持，如果是全自持開(kāi)發(fā)商不好運(yùn)營(yíng)。

　　建發(fā)國(guó)際表示，成立合營(yíng)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)土地可以分散風(fēng)險(xiǎn)，有利于集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　據(jù)市場(chǎng)人士分析，項(xiàng)目大概率仍由建發(fā)方面操盤(pán)，九龍倉(cāng)和廣州昌正則會(huì)扮演財(cái)務(wù)投資者的角色。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體亦嘗試向九龍倉(cāng)集團(tuán)及建發(fā)集團(tuán)方面詢問(wèn)相關(guān)事宜，但截至發(fā)稿前未收到回復(fù)。

　　九龍倉(cāng)華南步調(diào)

　　盡管在年報(bào)中寫(xiě)著，國(guó)內(nèi)發(fā)展物業(yè)的主要目標(biāo)城市有北京、上海、蘇州、杭州、深圳和廣州。但九龍倉(cāng)長(zhǎng)期以華東為布局重點(diǎn)，對(duì)于華南則基本只關(guān)注佛山地區(qū)。

　　2007年，九龍倉(cāng)宣布加碼內(nèi)地投資，隨即多次與招商、中海等內(nèi)地房企合作拿地，在重慶、杭州、武漢、上海、成都等地獲得多個(gè)項(xiàng)目。

　　華南區(qū)域則交由會(huì)德豐打理。同為07年，會(huì)德豐與招商組建佛山招商會(huì)德豐房地產(chǎn)有限公司并多次合作開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。具體分別為依云水岸、依云上城、依云曦城以及依云天匯四個(gè)項(xiàng)目。

　　其中，依云水岸位于佛山樂(lè)從，總占地面積約26萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建面約為46萬(wàn)平方米，以住宅為主，包括聯(lián)排別墅、小高層、高層洋房等產(chǎn)品，分四期開(kāi)發(fā)；依云上城位于禪城魁奇路，占地面積約15萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約為36萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以洋房為主。

　　依云曦城則坐落南海獅山，占地面積約14.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約為42萬(wàn)平方米。項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和高層住宅組成；依云天匯位于南海桂城千燈湖，是高端豪宅項(xiàng)目。占地面積5.5萬(wàn)平方米，建筑面積約21萬(wàn)平方米，涵蓋超高層、平層戶型及復(fù)式產(chǎn)品。

　　而在2011年6月，私有化退市接近一年的會(huì)德豐，將上述四個(gè)項(xiàng)目，亦是其在內(nèi)地持有的所有物業(yè)全數(shù)轉(zhuǎn)予九龍倉(cāng)，作價(jià)33.85億港元。

　　九龍倉(cāng)表示，會(huì)德豐在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)后將全面退出中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而自己將成為集團(tuán)唯一深耕內(nèi)地的房地產(chǎn)公司。會(huì)德豐項(xiàng)目的注入填補(bǔ)了公司在華南的市場(chǎng)空白。

　　當(dāng)時(shí)，九龍倉(cāng)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)資產(chǎn)布局為，華東區(qū)域640萬(wàn)平方米，華西區(qū)域440萬(wàn)平方米，其他城市(長(zhǎng)沙、天津、武漢、大連)120萬(wàn)平方米。

　　隨后直到2016年12月，接棒的九龍倉(cāng)與拍檔綠城合作，以總價(jià)17.36億元、6.93萬(wàn)平方米配建面積摘牌佛山禪城綠景東路南側(cè)、規(guī)劃十二路東側(cè)一宗地塊。除此之外，當(dāng)年九龍倉(cāng)還在北京、杭州獲取了兩宗地塊，均為與綠城的合作項(xiàng)目。

　　到2017年12月，九龍倉(cāng)與招商蛇口(001979,股吧)再續(xù)前緣，斥資21.1億元買下佛山市南海區(qū)九江鎮(zhèn)沙龍路南金村委會(huì)地段一個(gè)商住項(xiàng)目50%股權(quán)。據(jù)了解項(xiàng)目地塊占地面積為8.14萬(wàn)平方米，定案為招商悅府，預(yù)期于2022年第三季度完成建設(shè)。

　　另外，雙方還合作了招商曦岸項(xiàng)目，位于順德北部，占地6.87萬(wàn)平方米，建筑面積約27萬(wàn)平方米，在去年12月開(kāi)盤(pán)。

　　至于在廣州，九龍倉(cāng)就僅有零星布局。其中，最出名的是御東雅苑項(xiàng)目。

　　資料顯示，御東雅苑項(xiàng)目的前身名為廣隆大廈。1992年，廣隆大廈是廣州市吸引香港房地產(chǎn)商投資的第一批項(xiàng)目之一，拿下項(xiàng)目的珠江實(shí)業(yè)(600684,股吧)在政府牽線下和香港會(huì)德豐聯(lián)合共同開(kāi)發(fā)。

　　由于一些資金與法律糾紛等問(wèn)題，該項(xiàng)目直至2011年才宣布開(kāi)工。期間，項(xiàng)目的權(quán)益因會(huì)德豐私有化退市而轉(zhuǎn)給九龍倉(cāng)。珠江實(shí)業(yè)占御東雅苑30%權(quán)益，而九龍倉(cāng)占余下的70%，并罕見(jiàn)地主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。

　　另悉，在御東雅苑之前，九龍倉(cāng)在廣州還與萬(wàn)科和招商蛇口有一合作項(xiàng)目--萬(wàn)科東薈城，九龍倉(cāng)在該項(xiàng)目中占33%權(quán)益，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主導(dǎo)方為廣州萬(wàn)科。

　　2007年至今，回顧11年耕耘可以看到，以財(cái)務(wù)投資者的身份通過(guò)合作模式拿地，是九龍倉(cāng)在華南，乃至內(nèi)地發(fā)展的主要路徑之一。