在金融趨嚴(yán)，銀行信貸通道收緊的大環(huán)境下，類REITs融資似乎成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“歡樂園”。從紅星美凱龍(601828,股吧)、新派，到旭輝、保利，再到越秀、碧桂園、恒大，房企發(fā)行類REITs資產(chǎn)專項(xiàng)計劃進(jìn)行融資樂此不彼。

　　近日，陽光城(000671,股吧)發(fā)布公告稱，擬進(jìn)一步設(shè)立25億元規(guī)模的辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)專項(xiàng)計劃。值得一提的是，這也是陽光城在今年6月初宣布發(fā)行長租公寓類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃后，又一次在辦公物業(yè)領(lǐng)域涉水REITs。

　　事實(shí)上，隨著碧桂園舊將朱榮斌和吳建斌“雙斌”的加入，陽光城自去年以來便頻繁開始了一系列的融資動作，在明確規(guī)模訴求的同時，嘗試調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的動作也變得愈發(fā)明顯。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，從去年以來，陽光城在傳統(tǒng)融資的基礎(chǔ)之上，開啟了包括并購基金、、中期票據(jù)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、購房尾款等在內(nèi)的多元化融資渠道。

　　25億辦公物業(yè)類REITs

　　根據(jù)陽光城公告，為開展融資工作，該公司擬以其下屬子公司上海潤渝置業(yè)有限公司所持有的上海陽光控股大廈為底層物業(yè)資產(chǎn)，設(shè)立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃。

　　資料顯示，該項(xiàng)計劃的發(fā)行規(guī)模為不超過25億元，產(chǎn)品期限不超過21年，每3年設(shè)立開放期。也就是說，該產(chǎn)品每三年投資人可做出提前贖回的選擇。

　　公告中稱，本次專項(xiàng)計劃中，陽光城擬擔(dān)任原始權(quán)益人、優(yōu)先收購權(quán)人、差額支付承諾人。而對于專項(xiàng)計劃擬發(fā)行的目的，陽光城表示，募集資金擬用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充流動資金。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，本次的標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)上海陽光控股大廈，于2017年8月份開始啟用，根據(jù)公告介紹，在該專項(xiàng)計劃的運(yùn)作模式中，陽光城或其關(guān)聯(lián)公司將作為承租人，整租該物業(yè)資產(chǎn)，并用于經(jīng)營和對外出租(轉(zhuǎn)租)。

　　租賃期限屆滿后，潤渝置業(yè)有權(quán)收回物業(yè)資產(chǎn)，陽光城應(yīng)如期交還，當(dāng)然，如潤渝置業(yè)繼續(xù)出租，在同等條件下陽光城有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。在租賃期限內(nèi)，陽光城將支付租金予潤渝置業(yè)。

　　陽光城在公告中稱，本專項(xiàng)計劃項(xiàng)下，公司以自持物業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立辦公物業(yè)類REITs的產(chǎn)品，將充分利用自持物業(yè)，盤活存量資產(chǎn)，并可有效拓展融資渠道、優(yōu)化公司負(fù)債結(jié)構(gòu)，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及輕資產(chǎn)運(yùn)營提供有利條件。但按照上述類REITs資產(chǎn)運(yùn)作模式，上海潤渝置業(yè)有限公司將不再納入陽光城合并報表范圍。

　　與此同時，陽光城還寄希望于通過本次發(fā)行專項(xiàng)計劃，積極響應(yīng)公募REITs政策導(dǎo)向，在未來公募REITs中搶占先機(jī)。

　　值得注意的是，這并不是陽光城第一次涉足資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃的發(fā)行。早在今年4月份，中信證券(600030,股吧)——陽光城長租公寓系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃就已獲的深圳證券交易所評審?fù)ㄟ^，產(chǎn)品規(guī)模不超過30億元，在2年內(nèi)分期發(fā)行。

　　6月1日，陽光城發(fā)布公告，公司作為承租人以上海盈標(biāo)企業(yè)管理有限公司持有的上海馨樂庭物業(yè)為底層資產(chǎn)整體包租，并以此設(shè)立長租公寓類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，其中第一期發(fā)行總規(guī)模不超過12.1億元，產(chǎn)品期限不超過18年。

　　陽光城多元融資底色

　　事實(shí)上，陽光城自明確提出對規(guī)模的渴求，便也開啟了它的融資多元“時代”。特別是自去年碧桂園“雙斌”的加入，陽光城在資本市場的這種多元融資趨勢變得更為明顯。

　　以本次設(shè)立的25億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃為例，這也是陽光城繼6月初剛宣布發(fā)行長租公寓類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃后，又一次在辦公物業(yè)領(lǐng)域涉水REITs。

　　對此，陽光城內(nèi)部人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時表示：“陽光城經(jīng)過多年的發(fā)展與經(jīng)營，積累了一部分能夠做標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的項(xiàng)目，所以公司能夠在今年發(fā)行諸如長租公寓REITs和辦公物業(yè)類REITs的融資產(chǎn)品?！?/p>

　　除此以外，根據(jù)以往資料顯示，在傳統(tǒng)融資的基礎(chǔ)之上，陽光城已經(jīng)開啟了包括并購基金、、中期票據(jù)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、購房尾款等方式在內(nèi)的多元化融資渠道。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，具體而言，該公司此前還發(fā)行了包括44億中期票據(jù)、10億永續(xù)中票、7.5億美元海外債(含私募債)、西北首單CMBS，以及全國首單購房尾款A(yù)BN。

　　而根據(jù)其今年4月份在業(yè)績會中的披露數(shù)據(jù)，陽光城在2017年融資額度累計就達(dá)到千億元。

　　對于本次辦公物業(yè)類REITs的設(shè)立，上述陽光城內(nèi)部人士稱，專項(xiàng)計劃在以市場化的方式退出之前投資的同時，與投資人共享此類項(xiàng)目的超額收益，這也是目前非常符合市場化規(guī)律的融資動作。

　　“陽光城的整體品牌與運(yùn)營平臺在行業(yè)里積累了口碑，同時公司在運(yùn)營商業(yè)辦公類物業(yè)上近年來積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，有著較好的管理能力。投資人選擇將整租交給陽光城也充分相信企業(yè)的能力。”

　　“相信能夠在穩(wěn)定運(yùn)營的同時實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價，實(shí)現(xiàn)超額收益?！?，在標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)未來運(yùn)營管理方面，該人士如是介紹。

　　值得一提的是，隨著金融趨嚴(yán)，銀行信貸通道收緊等調(diào)控政策的進(jìn)一步施行，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍對資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃表示看好，REITs成了開發(fā)商的融資樂園。

　　據(jù)了解，除了陽光城以外，目前還有碧桂園、恒大、保利、越秀集團(tuán)、旭輝、新派等房企宣布了發(fā)行租賃住房REITs，而碧桂園租賃住房REITs發(fā)行規(guī)模100億元，更創(chuàng)下同類規(guī)模紀(jì)錄。

　　而另一方面，在逐漸成為房企融資熱門方式的同時，也有部分市場人士表達(dá)了不同的看法。

　　一家私募基金公司的高管在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時表示，隨著大環(huán)境下金融政策趨緊，成為熱門的同時，其融資成本或也將進(jìn)一步被推升。

　　“因?yàn)殂y行收緊，銀行貸款也好，發(fā)ABS也好，大家對回報率的期望值都比較高，所以這使得發(fā)行比較困難，除非企業(yè)自身有強(qiáng)大的資產(chǎn)做擔(dān)保，否則增信的成本比較高，融資的成本也不低。”