前有美的物業(yè)（839955）擬斥資3億進行證券投資，引發(fā)市場關注；今有保利物業(yè)（871893）牽手天凝鎮(zhèn)政府，成為行業(yè)內首個涉足鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理、踐行國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)的擴張模式層出不窮，行業(yè)競合日趨加速。

　　8月13日，新三板物業(yè)服務行業(yè)第一份2018年半年報出爐，保利物業(yè)以1.85億元的凈利首發(fā)出陣。半年報顯示，保利物業(yè)2018上半年實現(xiàn)營收18.53億元，較上年同期增長30.30%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.85億元，同比增長64.43%。

　　半年報顯示，今年以來保利物業(yè)一直在積極調整市場拓展思路，如6月與天創(chuàng)物業(yè)達成戰(zhàn)略合作，首單并購類拓展成功落地；同期，保利還與天凝鎮(zhèn)政府達成戰(zhàn)略合作，正式開啟“政府+企業(yè)”共建共治的新模式，成為行業(yè)內首個涉足鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理、踐行國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的物業(yè)服務企業(yè)。

　　近年來，隨著我國房地產行業(yè)增速趨緩，新增物業(yè)資源增速亦同樣逐漸減慢，物業(yè)服務企業(yè)的競爭重點從新增物業(yè)資源轉向已有的存量物業(yè)資源，行業(yè)洗牌加速，各類擴張模式日趨明朗化。

　　從房地產附屬品，到獨立“出走”擁抱資本市場

　　據(jù)了解，我國物業(yè)管理行業(yè)最早可追溯至1981年，彼時全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，并建立起了“綜合收費，全面管理服務，獨立核算，靠企業(yè)自身經營運轉”的商品化房管體制。自此，物業(yè)管理行業(yè)正式進入探索和起步階段。

　　21世紀后，尤其是隨著《物業(yè)管理條例》及《物業(yè)服務收費管理辦法》的頒布，物業(yè)行業(yè)開始進入法制規(guī)范期。與此同時，存量地產項目規(guī)模不斷增加，在意識到發(fā)展存量物業(yè)經營的重要性后，政府出臺了相關政策鼓勵物業(yè)管理公司多元化經營，其中便包括2014年公布的《國家發(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》。

　　也是在2014年，彩生活（01778.HK）作為第一家上市的物業(yè)管理公司正式于港股上市，成為我國物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場的里程碑事件，其市值更是一度超過母公司花樣年控股（01777.HK），成為市場熱點。

　　此后，越來越多的物業(yè)公司開始擁抱資本市場，物業(yè)管理業(yè)務開始從地產開發(fā)業(yè)務的附屬品，向自主經營、市場化程度提升的方向發(fā)展。

　　截至目前，我國已有彩生活、中海物業(yè)(2669.HK)、中奧到家(1538.HK)、綠城服務(2869.HK)、祈福生活(3686.HK)、雅生活(03319.HK)等物業(yè)服務企業(yè)在香港上市，同時有超過 50 家物業(yè)服務企業(yè)在全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)掛牌。2017 年 12 月，【南都物業(yè)(603506)、股吧】（603506）首發(fā)上市獲得通過，成為中國 A 股物業(yè)第一股。

　　不過，由于物業(yè)行業(yè)進入門檻較低，業(yè)務同質化嚴重，行業(yè)競爭異常激烈，利潤承壓。在此背景下，物業(yè)企業(yè)的管理面積需達到一定規(guī)模才能產生效益，因而管理面積也成為評估物業(yè)企業(yè)一項非常重要的指標。

　　當價值依靠規(guī)模來體現(xiàn)，房地產由增量市場轉變?yōu)榇媪渴袌鰰r，物業(yè)行業(yè)洗牌開始加速，新一輪擴張戰(zhàn)陸續(xù)展開。

　　行業(yè)洗牌加速，兼并收購層出不窮

　　首先表現(xiàn)較為明顯的便是規(guī)模擴張，即管理面積的拓展。眾多物業(yè)服務企業(yè)通過背靠地產商或者外拓項目來擴大在管面積，或通過兼并收購的方式獲得并購方的管理小區(qū)物業(yè)管理收費權。

　　如今年4月9日，雅生活公告稱，公司出資2.05億元收購原新三板掛牌公司紫竹物業(yè)（已退市）51%股權。此次收購，將直接增加雅生活的在管面積。據(jù)紫竹物業(yè)2016年年報，截至2016年末，紫竹物業(yè)在管物業(yè)項目已有120個，在管面積超過1400萬平方米。

　　此前2017年6月，雅生活還以10億元的對價收購了綠地物業(yè)，并引入【綠地控股(600606)、股吧】作為戰(zhàn)略股東，預計綠地控股每年將注入不少于1000萬平方米管理面積。雅生活總裁劉明甚至表示，計劃到2020年，力爭實現(xiàn)100億元年收入，其中包括兼并方式收購合適的目標企業(yè)，實現(xiàn)40億元收入。

　　與雅生活一樣秉持外延式并購擴張布局的物業(yè)企業(yè)不在少數(shù)。早在2015年，彩生活以3.3億元收購開元國際100%的權益，成為了當時國內物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)模最大的一宗并購案例；隨后于2016年8月，彩生活再次大手一揮，刷新了中國物業(yè)行業(yè)收購價碼，稱將通過四份協(xié)議以總代價20.13億元收購深圳市幸福萬象(核心資產為萬達物業(yè))。

　　A 股物業(yè)第一股南都物業(yè)同樣不甘示弱，上市僅4個月便宣布擬以自有資金1.01億元收購金楓物業(yè)70%股權，而就在2018年5月，金楓物業(yè)剛完成中遠物業(yè)100%股權的收購。

　　此外，曾在年報中稱“創(chuàng)新升級市場拓展手段，并通過收并購等方式，實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U張”的美的物業(yè)，則在今年7月19日公告稱，公司擬使用不超過3億元的自有資金進行證券投資，主要包括新股配售或者申購、證券回購、股票投資、債券投資（如：公司、企業(yè)資產支持證券）等，創(chuàng)物業(yè)企業(yè)證券投資首例。

　　另一邊，合同面積首次突破了2億平方米的保利物業(yè)，也在今年6月落地了首單并購類拓展項目。

　　中國指數(shù)研究院研究顯示，中國百強物業(yè)公司的市場占有率從2013年底的16.28%逐步增加到2017年底的32.42%，其中TOP10企業(yè)管理面積均值達到21588.21萬平方米。據(jù)預測，2026年，百強企業(yè)在管項目總建筑面積將達到228.27億平方米，市場份額將達到67.33%。

　　大浪淘沙之下，多元化擴張局面初顯

　　物業(yè)管理行業(yè)集中度進一步提升，行業(yè)內勢必將出現(xiàn)部分航母級企業(yè)，成為行業(yè)的領導者。與此伴隨而來的企業(yè)規(guī)模分化，也將使得企業(yè)發(fā)展路徑差異化趨勢更加明顯。

　　如上文所述的大型企業(yè)將憑借雄厚資金實力、深厚品牌積淀、強大資源整合實力、先進技術和靈活高效的社區(qū)運營能力，將持續(xù)擴大管理規(guī)模，不斷挖掘市場價值，提升企業(yè)效益，馬太效應明顯。

　　除了規(guī)模擴張路徑，產品擴張也將會是不少物業(yè)企業(yè)的選擇。這部分企業(yè)將更加注重與時俱進、開拓創(chuàng)新，探尋新業(yè)務、發(fā)展新模式，進行多元化業(yè)務轉型，如從傳統(tǒng)物業(yè)管理服務向提升家政、社區(qū)服務等增值服務占比轉型，甚至做跨領域業(yè)務拓展。

　　如綠城服務在2017年年報中稱，公司瞄準中國二胎政策已實施三年，早教需求井噴，調整了早幼教發(fā)展戰(zhàn)略，將重點聚焦早幼教高端市場。其業(yè)務發(fā)展模式上也有所調整，從“大而全”的園區(qū)教育設想出發(fā)，以平臺合作戰(zhàn)略轉型為早教直營戰(zhàn)略。

　　數(shù)據(jù)顯示，綠城服務2017年通過自營與合作的方式共投入建設27家奇妙園及相關教育點，并尚有多家已投入裝修尚待運營。綠城服務表示，該部分的持續(xù)投入預計將于第三年實現(xiàn)盈利。

　　另外，綠城服務在互聯(lián)網(wǎng)應用層面的探索也有了長足進展，其幸福綠城APP已注冊58萬用戶，線上活躍率達到66.23%，其中智能快遞線上使用率最高達到97.96%。綠城服務稱，公司還將積極探索園區(qū)長者居家養(yǎng)老的服務體系，完善園區(qū)服務內容，研發(fā)適合中高端長者需求的服務產品，打造業(yè)內領先的照護服務品牌。

　　規(guī)模擴張、產品擴張之外，細分市場擴張則是物業(yè)企業(yè)的第三個擴張選擇，尤其對于小型企業(yè)來說，只有在保有專屬服務領域（如商辦物業(yè)、醫(yī)院學校物業(yè)、公眾物業(yè)等非住宅物業(yè)管理）或通過發(fā)掘并強化自身服務特色（如涉外管理等），向細分市場領域做擴張，才能在行業(yè)快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。

　　如第一物業(yè)（837498）自成立以來便制定了“科技設施，舒適服務”的企業(yè)核心價值觀，通過創(chuàng)新實踐形成了多項綠色專利技術，打造了獨有的綠色社區(qū)節(jié)能環(huán)保運營模式，致力于用綠色科技構建中國智能新社區(qū)。

　　在消費升級大趨勢下，第一物業(yè)的精細化定位促進了業(yè)績的爆發(fā)式增長，其歸母凈利潤從2014年的78.76萬元，增長至2017年的5438.88萬元，年復合增長率高達310.27%。

　　大浪淘沙，洗牌加速，后房地產時代下的物業(yè)企業(yè)將走向何方，我們拭目以待。