今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)幾家歡喜幾家愁。受到樓市調(diào)控政策的影響，各線城市成交量整體呈下降趨勢(shì)。但是商品房銷售面積、銷售金額較去年同期仍穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分化明顯，優(yōu)勢(shì)資源和消費(fèi)者購(gòu)買意愿都傾向大型房企，高喊“活下去”的萬(wàn)科在2018年上半年，仍舊是A股上市公司中持續(xù)盈利年限最長(zhǎng)的房企。

　　截至目前，新三板房產(chǎn)相關(guān)公司均已披露2018上半年中期業(yè)績(jī)，上半年究竟有幾家企業(yè)賺的盆滿缽滿，幾家企業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡？中小型房企在轉(zhuǎn)型困局和激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，又該何去何從呢？

　　逾八成新三板房企盈利保利物業(yè)凈賺1.85億

　　在樓市調(diào)控政策偏緊和行業(yè)發(fā)展分化明顯的形勢(shì)下，新三板房產(chǎn)相關(guān)公司在2018上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)出人意料。新三板市場(chǎng)100多家房產(chǎn)相關(guān)掛牌公司中，物業(yè)管理公司數(shù)量最多，逾八成新三板房產(chǎn)相關(guān)公司盈利，18%的新三板房產(chǎn)相關(guān)公司出現(xiàn)虧損。

　　保利物業(yè)在2018上半年盈利1.85億元，同比增長(zhǎng)64.43%，歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率三年來(lái)實(shí)現(xiàn)超過(guò)60%的增長(zhǎng)速度。19家房產(chǎn)相關(guān)公司凈利超過(guò)1000萬(wàn)元，興中能源、正合股份、美的物業(yè)、開(kāi)元物業(yè)、一卡通歸母凈利分別為4369.52萬(wàn)元、4355.25萬(wàn)元、3627.54萬(wàn)元、3112.51萬(wàn)元、3110.28萬(wàn)元。另外，還有44家企業(yè)盈利過(guò)百萬(wàn)。

　　據(jù)保利物業(yè)半年報(bào)顯示，公司業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)主要得益于公司全方位延伸社區(qū)增值服務(wù)，特別是美居服務(wù)及社區(qū)配套業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)能力得到大幅提升。

　　營(yíng)收規(guī)模上 ，2018上半年收入過(guò)億的房產(chǎn)相關(guān)公司有27家，排名前五的是保利物業(yè)、一卡通、建投實(shí)業(yè)、開(kāi)元物業(yè)和上房服務(wù)。2018上半年?duì)I業(yè)收入分別為18.53億、4.46億元、4.14億元、3.41億元、2.9億元；同比增長(zhǎng)率分別為30.30%、10.47%、11.22%、32.43%、1.49%；

　　在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩的整體環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)不太樂(lè)觀的也不在少數(shù)。2018上半年共計(jì)19家新三板房產(chǎn)相關(guān)公司出現(xiàn)虧損，11家企業(yè)虧損在100萬(wàn)至500萬(wàn)之間，6家虧損100萬(wàn)以下。房譜網(wǎng)虧損最高，達(dá)到-1165.77萬(wàn)元，

　　房譜網(wǎng)主要從事顧問(wèn)策劃、銷售代理及自動(dòng)估價(jià)咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)服務(wù)。公司2018上半年?duì)I業(yè)收入1743.03萬(wàn)元，同比下降46.09%，虧損1165.77萬(wàn)元。

　　據(jù)房譜網(wǎng)披露的2018半年報(bào)顯示，虧損的主要原因是平臺(tái)新房代理銷售收入較上年同期下降了57.19%，由于受到政府實(shí)施限售限購(gòu)政策的影響，公司平臺(tái)新房代理業(yè)務(wù)收入整體下滑。值得注意的是，房譜網(wǎng)已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)虧損。

　　其他新三板房企相關(guān)公司虧損原因不盡相同，其中新景祥表示，公司出現(xiàn)虧損的原因是由于受到政府“嚴(yán)監(jiān)管”和“去杠桿”的雙重措施影響，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整不確定性因素下發(fā)展受到了一定的限制，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)受到影響，代理銷售收入和顧問(wèn)咨詢業(yè)務(wù)與上年同期相比分別減少了14.71%、16.54%。

　　A股房企賺錢效應(yīng)顯著資本傾向優(yōu)勢(shì)企業(yè)

　　與新三板房企上半年僅有一家盈利過(guò)億的情況不同，A股房企中大中型房企盈利能力普遍較為優(yōu)秀，營(yíng)收大于100億的房企均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)，【陽(yáng)光城(000671)、股吧】、中南建設(shè)、新城控股營(yíng)收增速分別達(dá)214%、180%、123%、105%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股共有138家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，萬(wàn)科A、招商蛇口、華夏幸福、保利地產(chǎn)、綠地控股2018上半年歸母凈利居前五。5家企業(yè)2018上半年歸母凈利潤(rùn)分別為91.24億元、71.17億元、69.27億元、65.05億元、60.56億元。此外，中天金融、新城控股、【金地集團(tuán)(600383)、股吧】等15家企業(yè)盈利超10億。還有65家企業(yè)盈利過(guò)億。

　　強(qiáng)大的賺錢效應(yīng)，也為A股房企帶來(lái)了極強(qiáng)的“吸金”能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年上半年A股上市房地產(chǎn)公司融資規(guī)模(主要為借款+發(fā)債)合計(jì)9137億元，同比增長(zhǎng)19%。其中，A股營(yíng)業(yè)收入小于100億元的房企，在融資及合作開(kāi)發(fā)上均不具備優(yōu)勢(shì)，融資規(guī)模合計(jì)3300億元，同比增長(zhǎng)11%，低于整體板塊19%的增長(zhǎng)率。

　　值得注意的是，據(jù)證監(jiān)會(huì)近日向券商下發(fā)的“再融資33條”文件，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)(包括宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn))的上市公司，或主營(yíng)業(yè)務(wù)雖不屬于房地產(chǎn)，但目前存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，暫不推進(jìn)審核。此外，報(bào)告期主營(yíng)業(yè)務(wù)原為房地產(chǎn)的上市公司，申報(bào)時(shí)符合主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、公開(kāi)承諾在國(guó)家宏觀調(diào)控期內(nèi)不從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已清理完畢條件的，可予以推進(jìn)審核。

　　新三板房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在融資方面的表現(xiàn)雖不可與之相較，但也有表現(xiàn)突出者。截至目前，新三板有29家房企成功通過(guò)定增融資，融資總額合計(jì)25.38億元。大部分企業(yè)的融資目的都是補(bǔ)充流動(dòng)資金，部分企業(yè)融資目的是項(xiàng)目融資、做市庫(kù)存、收購(gòu)資產(chǎn)和償還債務(wù)等。其中武侯高新融資17.56億元成為新三板房產(chǎn)相關(guān)公司融資榜首。

　　中小房企忙轉(zhuǎn)型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　隨著行業(yè)調(diào)控政策頻繁且迭代升級(jí)節(jié)奏較快，加之房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作和行業(yè)整合趨勢(shì)明顯，龍頭集聚效應(yīng)明顯。而中小型房企未來(lái)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　目前已有不少新三板房產(chǎn)相關(guān)公司抓住互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能的東風(fēng)進(jìn)行業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，為消費(fèi)者提供更多的增值服務(wù)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深耕物業(yè)服務(wù)的同時(shí)開(kāi)始融合人工智能發(fā)展新業(yè)務(wù)或增值服務(wù)。然而大多數(shù)新三板房產(chǎn)相關(guān)公司是主營(yíng)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。

　　在未來(lái)的發(fā)展方向上，A股房企“改名”擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)高喊轉(zhuǎn)型和多元化的呼聲頻頻出現(xiàn)，紛紛朝著多元化、服務(wù)型企業(yè)和物業(yè)方向轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而提高增值服務(wù)。

　　這樣的轉(zhuǎn)變?cè)谛氯宸慨a(chǎn)相關(guān)公司中亦有例子。同樣采用“改名”方式拓展公司經(jīng)營(yíng)范圍，樂(lè)生活在2018年9月12日完成工商變更手續(xù)，新增送水服務(wù)(純凈水)這一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)范圍，公司全稱由“樂(lè)生活(北京)智慧社區(qū)投資發(fā)展股份有限公司”變更為“樂(lè)生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)有限公司”。

　　除了增加轉(zhuǎn)型升級(jí)和提升增值服務(wù)外，新三板房產(chǎn)相關(guān)公司也在建立自有品牌并通過(guò)各種方式提升企業(yè)品牌的影響力和美譽(yù)度。例如，一卡通在半年報(bào)中表示，2018年不斷加大品牌建設(shè)力度，提升公司美譽(yù)度，同步開(kāi)展新媒體建設(shè)、專項(xiàng)傳播、社會(huì)責(zé)任履行以及增強(qiáng)媒體合作等方面工作，并獲得顯著成就。

　　相比之下，擁有知名母公司品牌使用權(quán)的企業(yè)在打造品牌方面要輕松的多。美的置業(yè)能成功登陸港交所，美的品牌可謂功不可沒(méi)。美的置業(yè)招股書中顯示，公司長(zhǎng)期受惠于美的品牌及品牌影響力，美的品牌對(duì)其發(fā)展發(fā)揮重要作用，助推其在目標(biāo)市場(chǎng)上獲得成功。而新三板企業(yè)保利物業(yè)同樣是隸屬于【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】的控股子公司，擁有保利品牌商標(biāo)的使用權(quán)限，這無(wú)疑增加了保利物業(yè)的品牌美譽(yù)度和影響力。

　　除此之外，在新三板房產(chǎn)相關(guān)公司發(fā)展過(guò)程中，背靠大樹(shù)好乘涼的優(yōu)勢(shì)也十分明顯。營(yíng)收前十的新三板房產(chǎn)相關(guān)公司，公司控股股東大多為資本雄厚的大型公司或是上市房企。例如上市公司保利地產(chǎn)持有保利物業(yè)95%的股權(quán)，建投實(shí)業(yè)背后是中國(guó)建銀投資有限公司，美的物業(yè)是不久前在港交所上市公司美的置業(yè)的控股子公司?？梢哉f(shuō)，新三板房產(chǎn)相關(guān)公司中開(kāi)展物業(yè)方面業(yè)務(wù)的企業(yè)，或多或少都借助了母公司轉(zhuǎn)型升級(jí)的東風(fēng)。