觀點(diǎn)指數(shù)林中緊了緊西裝，走到臺(tái)上。這位旭輝的掌舵者，帶領(lǐng)著身后一眾公司管理層，出席在香港舉辦的年度股東會(huì)。隨行的人包括行政總裁林峰、首席財(cái)務(wù)官楊欣、獨(dú)立非執(zhí)行董事顧云昌等。

　　“總共十個(gè)人(管理層)哦?！眱晌辉缭缭跁?huì)議廳里就座的長(zhǎng)者，小聲地交流著。

　　與臺(tái)上管理層人數(shù)眾多相比，今天到場(chǎng)的投資者并不多，僅四排座位也并未坐滿。他們邊聽(tīng)著股東會(huì)的各項(xiàng)表決議案，邊翻閱著旭輝的財(cái)報(bào)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)了解，此后的提問(wèn)環(huán)節(jié)，從一個(gè)關(guān)于“存貨”的問(wèn)題開(kāi)始。

　　“擬做出售的開(kāi)發(fā)中物業(yè)，從300多億增長(zhǎng)到800多億，為什么會(huì)增長(zhǎng)這么多？”一位身著黑色T恤衫的投資者，對(duì)這個(gè)猛漲143%的數(shù)字表示不解，用帶著粵語(yǔ)口音的普通話發(fā)問(wèn)。

　　林中稍微頓了一下：“因?yàn)榻衲晷褫x推盤量為3000到3500億，去化率大概60%左右，銷售目標(biāo)不低于1900億。未來(lái)推盤量的增加，在建面積也會(huì)增加，每年的開(kāi)工量都會(huì)增長(zhǎng)。”

　　“上市以來(lái)，旭輝發(fā)展真是太快了，我都想不到，為什么會(huì)發(fā)展得這么快？”該名投資者繼續(xù)提問(wèn)。

　　“唯獨(dú)你說(shuō)我們比較快，很多人都說(shuō)我們比較保守?！绷种械幕貞?yīng)，引來(lái)一片笑聲。

　　他繼續(xù)解釋道：“比如，我們比萬(wàn)科肯定要快的，因?yàn)槿f(wàn)科規(guī)模比我們大，慢一點(diǎn)是正常的。旭輝目前排在行業(yè)的第十四、十五位，發(fā)展速度比行業(yè)的平均水平要高，因?yàn)槲覀円汾s前面的企業(yè)。但我們不激進(jìn)，控制好風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　這一段看似簡(jiǎn)單的話語(yǔ)，其實(shí)是林中的內(nèi)心獨(dú)白。旭輝2018年實(shí)現(xiàn)1520億元的銷售額，424億元的營(yíng)業(yè)收入，在業(yè)內(nèi)正處于一個(gè)規(guī)模發(fā)展與運(yùn)作質(zhì)量都不能松手的爬坡位置，稍稍放下任何一邊都意味著“失衡”。

　　但在調(diào)控基調(diào)持續(xù)、行業(yè)集中度不斷提升的背景下，要實(shí)現(xiàn)“規(guī)模追趕”并非易事。

　　年報(bào)顯示，旭輝的存貨從2017年的437.31億元上漲至2018年的943.76億元，1.16倍的增長(zhǎng)率，顯示了企業(yè)正在為推盤積蓄彈藥。但年內(nèi)，旭輝的存貨周轉(zhuǎn)率由0.65下降至0.46。由此可見(jiàn)，體量的增大，也拖慢了其周轉(zhuǎn)的節(jié)奏。

　　一般而言，周轉(zhuǎn)效率的變化，進(jìn)而會(huì)影響到現(xiàn)金流的狀況。另一名股東顯然也注意到這一點(diǎn)：“去年旭輝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，想知道企業(yè)在規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，如何去平衡現(xiàn)金流？”

　　“這在公司規(guī)模發(fā)展過(guò)程中是正常的事情。”首席財(cái)務(wù)官楊欣自覺(jué)地接過(guò)了問(wèn)題，“旭輝的土地儲(chǔ)備，與TOP15房企比較，是相對(duì)比較少的，目前的土儲(chǔ)只能滿足我們?nèi)甑耐票P量。所以在土地價(jià)格比較合理的時(shí)候，我們進(jìn)行了擴(kuò)儲(chǔ)。從單個(gè)年度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，但總體來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)可控。” 楊欣回應(yīng)了企業(yè)周轉(zhuǎn)話題后，談到了旭輝的土地投資。

　　看來(lái)，旭輝管理層確實(shí)對(duì)“倉(cāng)廩不實(shí)”產(chǎn)生了焦慮。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年末，旭輝的土儲(chǔ)量為4120萬(wàn)平方米，這相比于同個(gè)規(guī)模梯次的陽(yáng)光城、中南、金茂等房企，都有所遜色；甚至比旭輝落后幾百億銷售規(guī)模的房企，在土儲(chǔ)上都有追趕它的可能。

　　為此，旭輝從去年第四季度以來(lái)，保持著較大的擴(kuò)儲(chǔ)力度。僅于今年4月份，其就于天津、西安、成都、合肥、太原5城新增8個(gè)項(xiàng)目，新增建面364萬(wàn)平方米；拿地支出108億元，拿地金額占當(dāng)月銷售額比重達(dá)69%。

　　其中，關(guān)于拿地權(quán)益問(wèn)題，投資者繼續(xù)追問(wèn)旭輝管理層：“去年旭輝拿地權(quán)益只有50%多，這會(huì)不會(huì)影響到歸屬股東的凈利潤(rùn)？”

　　股東的憂慮不無(wú)道理。此前觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2019年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售金額TOP100》報(bào)告分析稱，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100五個(gè)梯次的平均銷售權(quán)益比例分別為0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。

　　由此可見(jiàn)，在TOP10與TOP30房企在尋求話語(yǔ)權(quán)中，犧牲了一定的銷售權(quán)益，而旭輝正好處于該階段中。值得注意的是，近幾年來(lái)，旭輝歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)與凈利潤(rùn)的比例已從2014年的93%，降到了2018年的76%。

　　面對(duì)提問(wèn)，楊欣表示：“報(bào)表上的數(shù)據(jù)都代表著過(guò)去，今年前四月，旭輝獲取土地的權(quán)益已經(jīng)超過(guò)70%。為什么去年獲取土地權(quán)益比較低，今年比較高呢？因?yàn)槿ツ晗鄬?duì)來(lái)說(shuō)地價(jià)會(huì)高一點(diǎn)，在高點(diǎn)的時(shí)候我們公司希望分散風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　事實(shí)上，年初業(yè)績(jī)會(huì)中，已有多家房企意識(shí)到項(xiàng)目并表的重要性，甚至有房企提出了“杜絕合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)”的想法。旭輝為了保證利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)與現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)，提高項(xiàng)目權(quán)益比例勢(shì)在必行。