1月28日，了解到，1月25日晚間，朗詩綠色生活服務(wù)(H2495.HK)(以下簡稱“朗詩綠色生活”)在港交所提交招股書。此次IPO獨(dú)家保薦人為海通國際。

　　招股書顯示，朗詩綠色生活在2005年成立，是一家深耕于長江三角洲的物業(yè)管理服務(wù)提供商，提供多元化的物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。截至2020年9月30日，該集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)涵蓋19個(gè)城市，包括14個(gè)長江三角洲城市及五個(gè)中國其他城市，在管總建筑面積為1620萬平方米，合共117項(xiàng)在管物業(yè)，其中包括94項(xiàng)住宅物業(yè)及23項(xiàng)非住宅物業(yè)，為逾11萬戶住戶提供服務(wù)。總合約建筑面積為2310萬平方米。

　　根據(jù)中指院的資料，按綜合實(shí)力計(jì)，朗詩綠色生活名列“2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”第28名;按取得兩星級(jí)或以上認(rèn)可的綠色建筑在管建筑面積比例計(jì)，該集團(tuán)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第三位;按綠色建筑在管建筑面積計(jì)，該集團(tuán)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第七位。

　　朗詩綠色生活表示，將把此次IPO所得款項(xiàng)將用作戰(zhàn)略收購及投資，及進(jìn)一步升級(jí)數(shù)字化智能系統(tǒng)的軟硬件、加強(qiáng)客戶數(shù)據(jù)安全及設(shè)立戰(zhàn)略分析平臺(tái)、開發(fā)及升級(jí)內(nèi)部管理系統(tǒng)及持續(xù)升級(jí)朗e云以及信息技術(shù)工具及軟件以營運(yùn)微信服務(wù)號(hào);以及在豐富社區(qū)生活與文化活動(dòng)、擴(kuò)展及進(jìn)一步推廣物業(yè)代理服務(wù)、豐富及推廣社區(qū)增值服務(wù)、設(shè)立微信小程序;此外，部分款項(xiàng)用作持續(xù)激勵(lì)、留聘及招聘人才以加強(qiáng)人力資源管理，及將用作營運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途。

　　股權(quán)結(jié)構(gòu)：朗詩集團(tuán)董事長持股53.54%

　　招股書披露，朗詩綠色地產(chǎn)集團(tuán)(以下簡稱“朗詩集團(tuán)”)董事長田明持有朗詩綠色生活服務(wù)53.54%股份。朗詩物業(yè)管理為朗詩綠色主要的營運(yùn)附屬公司，主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)。在朗詩綠色股權(quán)重組前，朗詩集團(tuán)直接持有朗詩物業(yè)管理。隨后，朗詩集團(tuán)向SouthernCityHoldings轉(zhuǎn)讓其于朗詩物業(yè)管理的1%股權(quán)，并向朗鴻管理轉(zhuǎn)讓其于朗詩物業(yè)管理的99%股權(quán)。 收入結(jié)構(gòu)：物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)超6成收入

　　招股書透露，朗詩綠色生活的收入主要來源于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。 根據(jù)招股書顯示，于2018財(cái)年、2019財(cái)年和2020年首九個(gè)月，朗詩綠色生活收入分別為人民幣3.1億元、4.33億元以及4.06億元，其中物業(yè)管理服務(wù)提供的收入占比分別為63.8%、68.6%以及73.1%;非業(yè)主增值服務(wù)提供收入占比分別為28.3%、22.7%以及18.3%;社區(qū)增值服務(wù)提供收入占比最少，分別為7.9%、8.7%以及8.6%。由此可以看出，朗詩綠色為住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，并不斷擴(kuò)大非住宅物業(yè)組合，為非業(yè)主提供增值服務(wù)以及為業(yè)主提供社區(qū)增值服務(wù)。 值得注意的是，在2018年、2019年以及2020年前9個(gè)月中，朗詩和朗詩的合營企業(yè)及聯(lián)營公司收益占比逐年遞減，分別為26.9%、21.8%及19.5%；獨(dú)立第三方的收益占比逐年增加，報(bào)告期內(nèi)均超過70%，原因是該集團(tuán)主要自向個(gè)別業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生收益。 數(shù)據(jù)顯示，朗詩綠色生活毛利亦從2018財(cái)年的8270萬元上升22.2%至2019財(cái)年的1.01億元，并由2019財(cái)年前9月的7030萬元上升52.1%至2020年前9月的1.07億元。雖然毛利潤增長顯著，但毛利率略有下降，毛利率分別為26.7%、23.4%、23.3%及26.3%。

　　對(duì)比其他沖刺IPO的物管公司，新希望服務(wù)同期的毛利率均值為43.13%，德信服務(wù)為28.6%，世紀(jì)金源服務(wù)為33.83%。朗詩綠色生活的這個(gè)毛利率有點(diǎn)低。 風(fēng)險(xiǎn)提示：應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損擴(kuò)大，收入依賴母公司

　　數(shù)據(jù)顯示，2018財(cái)年、2019財(cái)年及2020年首9個(gè)月，公司就貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)的減值虧損分別為人民幣130萬元、220萬元及630萬元。提示，朗詩綠色生活或存在隱藏風(fēng)險(xiǎn)：即未必能向客戶收取物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，朗詩綠色生活過半收益來自向朗詩集團(tuán)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗詩集團(tuán)獨(dú)家開發(fā)的物業(yè)及朗詩與其他獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商共同開發(fā)的物業(yè)的在管總建筑面積為760萬平方米、860萬平方米及930萬平方米，分別占在管建筑面積的83.4%、57.1%及57.1%。母公司能為朗詩綠色生活服務(wù)提供的幫助大概1年為10%左右的增量。提示，若朗詩綠色生活無法維持由朗詩集團(tuán)開發(fā)的在管物業(yè)數(shù)目，其經(jīng)營業(yè)績及增長前景或會(huì)受到重大不利影響。

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