買(mǎi)股買(mǎi)龍頭，我雖然對(duì)房地產(chǎn)板塊十分喜愛(ài)，但于純開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)股過(guò)去只重點(diǎn)跟蹤了萬(wàn)科和金地集團(tuán)。2014年末、2015年初恒大地產(chǎn)引起我強(qiáng)烈的興趣，原因一個(gè)是滬港通，有了投資的可能；再有一個(gè)那時(shí)恒大地產(chǎn)按銷(xiāo)售面積計(jì)算已經(jīng)逼近萬(wàn)科(2014年萬(wàn)科銷(xiāo)售面積1834萬(wàn)平方米，恒大地產(chǎn)1820萬(wàn)平方米)，考慮萬(wàn)科與恒大銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度，恒大地產(chǎn)隱然有超越萬(wàn)科之勢(shì)，加上恒大足球奪取亞冠，獲得之前難以想象的成功，讓人有理由相信恒大在地產(chǎn)主業(yè)創(chuàng)造奇跡也不是不可能的。實(shí)踐的結(jié)果也是如此，到2016年，恒大地產(chǎn)(后改名中國(guó)恒大)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3733.7億元，銷(xiāo)售面積4469萬(wàn)平方米超過(guò)萬(wàn)科的3647.7億元、2765.4萬(wàn)平方米，從銷(xiāo)售面積看超出的更加明顯。

　　2015年2月末恒大地產(chǎn)(HK03333)作為我的2015年十大金股送給客戶和視頻觀眾，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有正式成為客戶的會(huì)員股，在接下來(lái)的兩個(gè)月里恒大地產(chǎn)從3.4元附近直沖8.4元，漲幅超過(guò)140%，頗令人震撼。隨后跟隨恒指下跌而深幅調(diào)整，6月初，恒大地產(chǎn)分紅后股價(jià)回落到相對(duì)低位，有了第一次對(duì)客戶推薦，并在以后的時(shí)間多次推薦，至3月10日，轉(zhuǎn)眼一年零九個(gè)月，最大漲幅50%上下，在恒指還低于當(dāng)時(shí)點(diǎn)位的行情下，算得上一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī)。

　　邊推薦邊研究，遇到股價(jià)下跌、事與愿違更是有研究的興趣，而在推薦前往往是憑直覺(jué)，看大概，用的功夫并不深入?？偨Y(jié)這些年來(lái)恒大地產(chǎn)能夠從眾多房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出、成為新的王者有這么幾個(gè)特點(diǎn)：激進(jìn)、高效、敢給。激進(jìn)就是用最高的杠桿囤積最大規(guī)模的土地資源，高效就是制度嚴(yán)謹(jǐn)、執(zhí)行嚴(yán)格、快速周轉(zhuǎn)、薄利多銷(xiāo)；敢給就是給員工行業(yè)最高的報(bào)酬，其中恒大地產(chǎn)總裁夏海均是房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)多年的打工皇帝，2015年年薪高達(dá)1.68億元。恒大足球也復(fù)制了恒大地產(chǎn)的文化：激進(jìn)的目標(biāo)、管理規(guī)范的足球俱樂(lè)部、世界頂級(jí)教練和外援、令人吃驚的年薪和獎(jiǎng)勵(lì)，也同樣取得了成功，恒大的這一模式具備可復(fù)制性。恒大這個(gè)特點(diǎn)跟萬(wàn)科很不相同，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、合理薪酬、引領(lǐng)潮流的設(shè)計(jì)理念和生活方式、較高的品牌附加值、平等寬松的職場(chǎng)氛圍等。

　　市場(chǎng)對(duì)恒大的顧慮在于過(guò)于激進(jìn)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這包括高債務(wù)杠桿帶來(lái)的償債壓力、較高融資成本、較低的銷(xiāo)售凈利率，在多元化轉(zhuǎn)型中過(guò)于冒進(jìn)地闖入自己并不熟悉的領(lǐng)域等。從目前的情況看，恒大已經(jīng)充分意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，引進(jìn)300億元戰(zhàn)略投資，準(zhǔn)備借殼深深房進(jìn)一步獲得A股融資平臺(tái)，這樣可以增加權(quán)益資本，降低資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力，降低財(cái)務(wù)成本；再一個(gè)降低銷(xiāo)售增速，提出“規(guī)模+效益”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，可以使繃緊的鏈條有調(diào)整、檢修的時(shí)間。多元化方面，剔除持續(xù)虧損、與主業(yè)關(guān)聯(lián)度小的恒大冰泉恒大糧油，確定金融、健康、文化旅游等發(fā)展方向，并且不再介入新的領(lǐng)域。這些努力會(huì)使恒大的經(jīng)營(yíng)壓力減輕、確定性提升，有助于減輕市場(chǎng)憂慮。但也必須指出激進(jìn)是植入恒大這家企業(yè)里的基因，也是長(zhǎng)期投資恒大必須面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，一段時(shí)間的蟄伏后總要再次顯露。

　　按照恒大地產(chǎn)引進(jìn)300億元戰(zhàn)略投資者時(shí)做出的承諾，恒大地產(chǎn)2017年、2018年、2019年分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入4500億元、5000億元、5500億元，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)243億元、308億元、337億元，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者后，中國(guó)恒大持有恒大地產(chǎn)86.9%股權(quán)，恒大地產(chǎn)估值達(dá)到2283億元，假設(shè)深深房以收盤(pán)價(jià)11.17元定向增發(fā)股票收購(gòu)恒大地產(chǎn)全部股權(quán)，則中國(guó)恒大持有恒大地產(chǎn)股權(quán)比例降為82.42%，則2017年至2019年恒大地產(chǎn)給中國(guó)恒大貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)200億元、253.8億元、277.7億元；再假設(shè)中國(guó)恒大永續(xù)債稅后利息支出為85億元，連續(xù)三年持平(2016年上半年為42.2億元)，而多元化業(yè)務(wù)給中國(guó)恒大帶來(lái)的利潤(rùn)為零(許家印在2017年內(nèi)部講話中提出金融、健康、旅游要全部實(shí)現(xiàn)盈率)，則中國(guó)恒大2017、18、19連續(xù)三年凈利潤(rùn)可望達(dá)到115億元、168.8億元、192.7億元，每股收益分別為0.84元、 1.23元、1.4元，以目前港股市值862億元折合人民幣市值767億元計(jì)，對(duì)應(yīng)市盈率分別為6.7、4.54、、3.98，假設(shè)市場(chǎng)估值修復(fù)給予10倍市盈率，則對(duì)應(yīng)港幣目標(biāo)價(jià)位分別是9.4元、13.8元、15.7，較目前股價(jià)上升幅度50%、119%、150%。目前花旗研報(bào)認(rèn)為中國(guó)恒大2016年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)72.69億元，同比增長(zhǎng)76.4%，2016年-2018年復(fù)利增長(zhǎng)52%，則2017年、2018年凈利潤(rùn)大致也在110億元、168億元，與我的觀點(diǎn)大致相同，花旗給予中國(guó)恒大目標(biāo)為8.6港幣，稍嫌保守。 ：