銀行額度緊勸退購房者 有北京學(xué)區(qū)房?jī)蓚€(gè)月降200萬          2017年06月14日 09:15來源：新京報(bào)                “類似連環(huán)單的客戶如果急需房貸放款來周轉(zhuǎn)資金，可以主動(dòng)向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來等待了。”有中介經(jīng)紀(jì)人表示。

　　學(xué)區(qū)房“踩剎車”，有的兩個(gè)月降200萬

　　而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場(chǎng)成交的換房客群放緩了入市腳步，從需求端抑制了樓市熱度。

　　目前的北京樓市，呈現(xiàn)出新房和二手房同時(shí)走冷的局面。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年6月上旬(6月1日-6月10日)，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來的連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

　　亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房與商辦)共實(shí)現(xiàn)成交444套，成交面積6.28萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加47%、52%。在機(jī)構(gòu)看來，雖然上周成交環(huán)比出現(xiàn)回升，但仍處于低迷周期。

　　比如，3·17新政、房貸利率上調(diào)、限價(jià)、學(xué)位搖號(hào)等政策頻出，極速前進(jìn)的北京“學(xué)區(qū)房”正踩剎車。

　　6月11日，新京報(bào)記者走訪德外學(xué)區(qū)、黃城根小學(xué)、金融街學(xué)區(qū)、奮斗小學(xué)和實(shí)驗(yàn)二小等多學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，20萬元的學(xué)區(qū)房“消失”，部分學(xué)區(qū)房公開報(bào)價(jià)踩線15萬元，報(bào)價(jià)14.99萬元，單價(jià)相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房?jī)r(jià)下降百萬元以上。

　　多家中介人員表示，目前不敢接金融街學(xué)區(qū)和實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。由于業(yè)主心理預(yù)期價(jià)位較高，不愿降到15萬元以下，所以暫無法掛網(wǎng)，并無公開成交記錄。

　　黃城根小學(xué)是北京市重點(diǎn)小學(xué)，黃城根小學(xué)附近學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)在過去的兩三個(gè)月中經(jīng)歷了多次“跳水”。

　　據(jù)黃城根小學(xué)附近一家房產(chǎn)中介向記者打開的中介內(nèi)部官網(wǎng)顯示，4月27日，學(xué)校附近一套房報(bào)價(jià)由1050萬下調(diào)到1005萬。5月24日，該房報(bào)價(jià)下調(diào)75萬元、6月8日，該房報(bào)價(jià)下調(diào)100萬。經(jīng)過三次調(diào)價(jià)，這套房子的報(bào)價(jià)下調(diào)達(dá)到220萬元。

　　報(bào)價(jià)下調(diào)200萬元并非孤例。

　　房產(chǎn)中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報(bào)價(jià)為950萬元，6月6日?qǐng)?bào)價(jià)為750萬元。3月25日到6月6日期間，該房報(bào)價(jià)六次下調(diào)。

　　北京市另一重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)附近的房源報(bào)價(jià)也在下調(diào)。

　　史家小學(xué)附近一房產(chǎn)中介出示的房源顯示，該學(xué)校附近房子價(jià)格每平米13萬元到14萬元不等?！胺孔拥膱?bào)價(jià)和成交價(jià)都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房產(chǎn)中介介紹，此前史家小學(xué)附近房源價(jià)格每平米15萬元左右，目前每平米下降一萬元，“有的房子價(jià)格下降了150萬，也有價(jià)格下降了200萬元，總體看房?jī)r(jià)下降了20%。”

　　該房產(chǎn)中介稱，房?jī)r(jià)下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。

　　“在新政前，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲得有點(diǎn)虛?！痹摲慨a(chǎn)中介解釋，過快的虛漲導(dǎo)致了目前的大幅降價(jià)。

　　德外學(xué)區(qū)房源報(bào)價(jià)也出現(xiàn)下降。某大型中介官網(wǎng)顯示，最近該小區(qū)成交均價(jià)13萬元至14萬元之間。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價(jià)，降幅約為15%。不過，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”。

　　教場(chǎng)口6號(hào)院51平米的一居室此前報(bào)價(jià)750萬元，最近報(bào)價(jià)670萬元。中介表示，可議價(jià)，650萬成交應(yīng)該沒問題。

　　上述中介人員介紹，目前整體學(xué)區(qū)房降溫，一處60平米95年房源在市場(chǎng)好的時(shí)候可以賣920萬元，現(xiàn)在成交價(jià)只有805萬。

　　在他看來，德外學(xué)區(qū)這些掛牌兩三個(gè)月仍未賣出去的業(yè)主，“心理價(jià)位還停留在市場(chǎng)好的時(shí)候，預(yù)計(jì)未來將降價(jià)?！?/p>

　　“紅線”之下，中介勸業(yè)主降房?jī)r(jià)

　　3·17新政之后，北京市住建委明確單價(jià)超過15萬元的房源一律不得掛網(wǎng)。為抑制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格畸高，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并將通過“隨機(jī)搖號(hào)”的方式確定具體學(xué)校學(xué)位。

　　單價(jià)不超過15萬元的紅線出爐，各大中介房源報(bào)價(jià)回到15萬元之下。

　　新京報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些售價(jià)較高的二手房房源，無論在中介機(jī)構(gòu)APP和網(wǎng)站中，已經(jīng)基本“消失”。中介機(jī)構(gòu)不僅制定了一套識(shí)別、標(biāo)定“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)，且有部分中介機(jī)構(gòu)開始給經(jīng)紀(jì)人員制定引導(dǎo)掛牌房源業(yè)主“議價(jià)成交”的鼓勵(lì)政策。

　　“那些預(yù)期15萬元以上的業(yè)主，我們會(huì)對(duì)其勸說。如果你不降價(jià)，沒人看得到這個(gè)房源，你也賣不出去。同時(shí)，如果二手房單價(jià)超過15萬元，也無法成交。為此，多數(shù)業(yè)主會(huì)在勸說下同意降價(jià)?！倍辔恢薪槿藛T說。

　　有金融街門店中介表示，有部分業(yè)主此時(shí)想出售房子，但心理預(yù)期很高，不愿降至15萬元以下。即便勸說降價(jià)，業(yè)主也不同意降至15萬元。

　　3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，明確提出，中介機(jī)構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房等，將逢炒必辦。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，在學(xué)區(qū)房政策的變動(dòng)、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房將持續(xù)降溫。

　　中介關(guān)店，金融街學(xué)區(qū)房“暫無成交”

　　6月11日下午4時(shí)許，記者來到位于金融街的鏈家，該店大門緊閉，玻璃門上貼著暫停營業(yè)的通知。一墻之隔的中原地產(chǎn)和我愛我家也均關(guān)著門。

　　一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求，其表示自己目前不做房屋買賣，轉(zhuǎn)做房屋租賃。

　　多家鏈家其他門店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分“寄養(yǎng)”在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店。

　　一位金融街店中介說，自己目前在宣武門西大街店上班，對(duì)于金融街店何時(shí)營業(yè)，要等上面通知。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在市住建委等多部門聯(lián)合執(zhí)法檢查中，數(shù)十家中介機(jī)構(gòu)門店被關(guān)停，其中包括3·17之前房?jī)r(jià)超過20萬元報(bào)價(jià)的鏈家金融街旗艦店、中原地產(chǎn)和我愛我家。 　　中原地產(chǎn)在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學(xué)區(qū)房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業(yè)行為。落款時(shí)間為3月24日。

　　上述門店中介人員告訴記者，停業(yè)整頓后，該店目前暫無營業(yè)計(jì)劃，需要接到住建委的通知才可以開業(yè)。最初計(jì)劃關(guān)門1個(gè)月，現(xiàn)在已經(jīng)快關(guān)門三個(gè)月了。

　　記者從上述三家關(guān)門的中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)職人員處了解到，該片區(qū)的學(xué)區(qū)房暫時(shí)“冰凍”，沒有成交。

　　“我們門店不敢再做學(xué)區(qū)房，如果將來開業(yè)，主要代理金融街的商品房和租賃?！敝性禺a(chǎn)上述人員表示。

　　新政之后，房產(chǎn)市場(chǎng)交易遇冷，房產(chǎn)中介工作量也幾乎“冰凍”。

　　“我們網(wǎng)點(diǎn)目前有四個(gè)人離職，有四個(gè)人轉(zhuǎn)到了租賃，”史家小學(xué)附近的一房產(chǎn)中介因任務(wù)量不達(dá)標(biāo)，剛從“房屋買賣”轉(zhuǎn)到“房屋租賃”，“我們每個(gè)月都有一定的帶看任務(wù)量，但是這兩三個(gè)月幾乎沒多少人看房?！?/p>

　　上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子，賺了六萬多元?！皟商追孔佣际窃?月份賣出去的，有的年后一套也沒有賣出去就離職了?！?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年以來的房地產(chǎn)收緊調(diào)控，一方面是對(duì)購房資格加強(qiáng)限制，通過政策的查漏補(bǔ)缺，包括商辦項(xiàng)目限購，修改非京籍購房的納稅標(biāo)準(zhǔn)等等，使得限購的口子越收越緊；另一方面是對(duì)購房能力進(jìn)行制約，近期個(gè)別銀行首套房貸利率再次上調(diào)，除此之外批貸周期也在不斷拉長(zhǎng)，“減杠桿”執(zhí)行力度持續(xù)加大。受到這兩方面的制約，市場(chǎng)需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢(shì)也仍將延續(xù)。

　　■ 分析

　　“銀行無米下鍋，房貸利率上升”

　　6月5日，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發(fā)銀行在內(nèi)的銀行跟進(jìn)，上調(diào)首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調(diào)。

　　對(duì)于本輪房貸利率的不斷上調(diào)，海通證券姜超認(rèn)為，金融去杠桿是主因。同時(shí)，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮，導(dǎo)致銀行無米下鍋，房貸利率飆升。

　　姜超稱，過去兩年，國內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升，源于金融發(fā)展過度，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)膨脹過快。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標(biāo)是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場(chǎng)資金整體極度偏緊。而銀監(jiān)會(huì)收緊了金融市場(chǎng)融資的閘門。

　　他認(rèn)為，在今年國內(nèi)房貸利率上升的過程中，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場(chǎng)的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業(yè)機(jī)構(gòu)。去年末同業(yè)存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開市場(chǎng)融資，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升，尤其是達(dá)到5%以后，已經(jīng)接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導(dǎo)致同業(yè)存單發(fā)行萎縮。

　　“銀行無米下鍋，房貸利率飆升?！苯硎荆刨J收縮是下半年最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸利率上行是趨勢(shì)，但不可能出現(xiàn)大面積停貸。資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮。

　　他表示，購房者的資金成本持續(xù)上升，已逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。

　　一家股份制銀行副行長(zhǎng)對(duì)新京報(bào)記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場(chǎng)全面吃緊的表現(xiàn)之一。預(yù)計(jì)資金荒的6月過后，資金市場(chǎng)略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風(fēng)險(xiǎn)猶存。

　　■ 預(yù)期

　　“北京調(diào)控加碼可能性不大”

　　對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下降的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格跳水原因在于三月份學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)過于虛高。此外，市場(chǎng)上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了，而賣不出手著急調(diào)價(jià)的個(gè)案?！?/p>

　　“現(xiàn)在有些個(gè)案的確出現(xiàn)了明顯的報(bào)價(jià)下行，實(shí)際簽約價(jià)格跌幅基本都在3%-5%這個(gè)位置。”張大偉指出，報(bào)價(jià)不代表最高成交價(jià)格，也不代表現(xiàn)在的成交價(jià)格。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，最近市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在七八月淡季的下行速度加快。

　　“樓市下行的原因是因?yàn)樾刨J收緊和樓市調(diào)控，”張大偉說，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至還在上升。

　　未來北京是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策？張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，樓市已經(jīng)開始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大。